Запуск ринку землі: які особливості купівлі та про що мають подбати власники

Сьогодні, 1 липня, набирає чинності Закон № 552-IX, який скасовує мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення.

Перші два роки придбати земельну ділянку зможуть лише українці як фізичні особи і лише до 100 га в одні руки. Переважне право на придбання надаватиметься тим, хто орендує землю з 2010 року. При цьому ціна на земельні ділянки до 2030 року не може бути нижчою від нормативної грошової оцінки.

З січня 2024 року купувати землю зможуть і компанії, але не більш ніж 10 000 га. Банк може отримати землю у власність лише як заставне майно і повинен продати за 2 роки.

Крім того, заборонено:

• продаж землі іноземцям до рішення референдуму;
• продавати державні та комунальні землі;
• продавати землю, що розташована ближче ніж 50 км до держкордону;
• продавати землю росіянам та представникам терористів;
• продавати землю компаніям-офшорам.

Нагадаємо деякі особливості процедури купівлі-продажу сільськогосподарської землі:

Встановлено порядок перевірки набувача або власника земельної ділянки

Кабмін затвердив порядок перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України.

Перевірка набувача або власника включатиме:

1. встановлення особи набувача;
2. встановлення кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;
3. перевірку факту перебування набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи під дією спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій) відповідно до Закону України “Про санкції”;
4. перевірку належності набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
5. перевірку факту перебування юридичної особи — набувача під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених до переліку держав (юрисдикцій), що не виконують чи неналежним чином виконують рекомендації міжнародних, міжурядових організацій, залучених до сфери боротьби з легалізацією (відмиванням) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванням тероризму чи фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення;
6. перевірку факту включення набувача, учасників (акціонерів, членів), кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи до переліку осіб, пов’язаних із веденням терористичної діяльності або стосовно яких застосовано міжнародні санкції;
7. перевірку джерел походження коштів набувача або інших активів за відплатними договорами;
8. перевірку факту виділення земельної ділянки сільськогосподарського призначення за рахунок земельної частки (паю) та її розташування стосовно державного кордону України;
9. визначення загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України та юридичної особи.

Особливості продажу через електронні аукціони

Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюються на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону – такі правила встановлює Закон № 1444-ІХ , який набере чинності за 5 днів із дня набрання чинності  Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (6 липня 2021 року).

Порядок проведення земельних торгів є обов’язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюватимуться:

• продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, передання їх у користування за рішенням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідних органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування;
• продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності;
• продаж земельних ділянок, прав емфітевзису, суперфіцію на них державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України “Про виконавче провадження”.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, передання їх у користування, продаж прав емфітевзису, суперфіцію на них, крім продажу виконавцем, можуть здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельних ділянок.

Особливості реєстрації земельних ділянок

Завчасно власники мають подбати про:

• надання земельній ділянці кадастрового номера;
• внесення речових прав на земельну ділянку (оренда або власність) до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Для цього варто звернутися до нотаріуса, державного чи приватного, або до державного реєстратора.

23 червня Кабінет Міністрів ухвалив постанову, якою вніс зміни до порядків ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, які, зокрема, передбачають, що аграрії, які багато років працюють на земельній ділянці, отримають переважне право її викупу.

Водночас усі угоди купівлі-продажу будуть перевірятися на дотримання вимог закону.

Внесені зміни стосуються деяких процедурних питань реєстрації земельних ділянок, зокрема:

• державної реєстрації заборони передання емфітевзисом земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду та припинення такої заборони;
• державної реєстрації наміру власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо продажу земельної ділянки;
• державної реєстрації права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), набутого в результаті відчуження такого права її користувачем у випадках, передбачених законом, а також набутого на підставі рішення суду, в результаті примусового звернення стягнення на таке право користування чи в результаті спадкування;
• відображення відомостей про обтяження речового права та інших пов’язаних із цим відомостей у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Читайте також про законодавчі зміни, пов’язані з відкриттям ринку землі: 

Опубліковано закон щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин

В Украине упростили изменения целевого назначения земель – парламент принял закон

Геопространственные данные и кадастры сделают открытыми – закон

Анна БИКОВА, «Юридична практика»

З 6 по 7 липня приєднуйтесь до обговорення актуальних змін під час Спецкурсу для адвокатів аграрного сектору