Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Новости » Законопроект о риелторах: посредники обязательны? — мнения юристов

Законопроект о риелторах: посредники обязательны? — мнения юристов

  • 13.07.2020 13:02
К операциям с недвижимостью хотят привлечь риелторов. В обязательном порядке

Запретить любые операции с недвижимостью без участия риелторов? Объединить всех посредников в одну организацию и повышать им квалификацию? Ну что же, группа народных депутатов Украины решила урегулировать риелторскую деятельность именно таким образом, оформив эту идею в законопроекте № 3618. Кому от этого станет лучше, попытаемся разобраться с юристами. Сами риелторы в оценке законопроекта не единогласны, если судить по заявлениям в соцсетях.

«На сегодня практически в 100% сделок с недвижимостью, которые сопровождаются риелторами, последние являются исключительно промежуточным звеном между продавцом/арендодателем и покупателем/арендатором недвижимости, — отмечает Виталий Тымчук, адвокат АФ «Грамацкий и Партнеры». — Одно только присутствие риелтора при заключении сделок с недвижимости никак не гарантируют безопасность для сторон. Фактически услуги риелторов сводятся до этакого ложного гарантийного мыльного пузыря, наполненного тем же ложным чувством безопасности для сторон сделки. При этом за такие искусственно внушенные риелтором сторонам сделок с недвижимостью ложные чувства еще и необходимо платить. Только, единицы риелторских контор берут на себя какие-то риски и дают гарантии при заключении сделок с недвижимостью, но 99% не гарантируют никакой безопасности».

«Я работаю в недвижимости как юрист уже около двадцати лет, — объясняет Виталий Правдюк, советник АО «Коннов и Созановский», адвокат, к.ю.н. — Почти всегда в работе с потенциальными объектами юрист и риелтор находятся как бы на разных полюсах. В то время как риелтор всегда заточен на то, чтобы сделка состоялась и как можно дороже, юрист мотивирован больше в поиске недостатков сделки. С опытом я избавился от существовавшего у меня ранее предубеждения о том, что все риелторы — нахлебники, которые наживаются на неопытных гражданах. Я встречал очень профессиональных риелторов, которые делают жизнь покупателя удобной».

Позиция соавторов законопроекта № 3618

Итак, казалось бы, проблемы и ожидания со стороны потребителей риелторских услуг очерчены. А что предлагают депутаты в законопроекте № 3618? Как объясняют авторы в пояснительной записке, законопроект № 3618 направлен на:

  • детенизацию сферы оказания риелторских услуг;
  • увеличение доходов государственного бюджета Украины;
  • обеспечение прозрачности, достоверности, доступа к информации и услугам в сфере риелторской деятельности;
  • формирование единой информационной базы данных об объектах недвижимости;
  • способствование качественному предоставлению услуг в сфере риелторской деятельности и надлежащему проведению операций с недвижимым имуществом;
  • обеспечение систематизации и быстрого поиска проверенной информации о недвижимом имуществе (юридической, технической, ценовой и т.д.);
  • предоставление возможности пользоваться удобными сервисами при проведении операций с объектами недвижимости.

 

Чего законопроект № 3618 не предлагает:

  • борьбы с мошенниками, которые называют себя риелторами. По-сути, это проблема трех составляющих: людей, которые отдают деньги, не совсем понимая, за что платят; недоверия полиции и самой полиции, которая это недоверие так или иначе поддерживает. Но в любом случае законопроект от мошенников не защитит;
  • свободы распоряжения своим имуществом: продать / сдать другу, соседу, знакомому без участия посредника почему-то станет невозможно;
  • объяснения, зачем формировать еще одну базу с данными об объектах недвижимости и подробными данными о собственниках.

 

Итак, по личному мнению авторов законопроекта № 3618 (никакие источники данных исследований или статистики не указаны в пояснительной записке), в Украине риелторскими услугами обеспечивается 90% всех договоров купли-продажи, аренды объектов недвижимости. Несмотря на столь высокий процент потребления риелторских услуг, как считают авторы законопроекта, действующее законодательство не содержит специальных норм по регулированию данной сферы. Как следствие — тенизация не только сферы риелторских услуг, но и операций с недвижимостью, предполагают авторы. То есть, если мыслить логически, существование условного закона о риелторах заставит указывать реальные суммы в договорах?

Депутаты упоминают подпункт 170.1.6 пункта 170.1 статьи 170 Налогового кодекса Украины, где субъекты хозяйствования, осуществляющие посредническую деятельность, связанную с предоставлением услуг по аренде недвижимости, обязаны направить информацию о заключенных при их посредничестве договорах в контролирующий орган по месту своей регистрации. Также в соответствии с Законом Украины «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма и финансированию распространения оружия массового уничтожения» риелторы являются субъектами первичного финансового мониторинга.

Законопроект поддержал профильный комитет, он готов для обсуждения в сессионном зале и для  принятия в первом чтении за основу.

Позиция экспертов парламента

Главное научно-экспертное управление приходит к выводу, что законопроект о риелторах требует «технико-юридического усовершенствования». Юристы парламентского аппарата отмечают, что необходимость заключения риелторского договора для осуществления операций с недвижимостью, может ограничить права собственников недвижимости самостоятельно распоряжаться своим имуществом (продавать, покупать, сдавать в аренду, арендовать и т.п.) без посредника — риелтора. Поэтому советуют доработать это положение.

Регулирование деятельности риелторов: попытка № 5

Виталий Правдюк, советник АО «Коннов и Созановский», адвокат, к.ю.н., рассказывает как пытались урегулировать работу риелторов с момента наступления независимости Украины: «Это уже далеко не первая подобная инициатива, ни разу попытки «контролировать сверху» риелторов не увенчались успехом. В 1997 году Президент Украины Леонид Кучма принял соответствующий указ, который не вступил в силу в связи с отклонением парламентом законопроекта.

В 2007 году депутат Игорь Прасолов подавал законопроект «О риелторской деятельности», которым предлагал непрозрачно создать некую Риелторскую палату Украины, тогда законопроекту не хватило буквально нескольких голосов для прохождения первого чтения.

В 2011—2018 годах периодически создавались рабочие группы, обсуждались какие-то проекты, но дело не дошло даже до их регистрации в парламенте.

В 2019 году законопроект Фонда государственного имущества Украины «О брокерской деятельности в сфере недвижимости» прошел общественное обсуждение, но до рассмотрения в парламенте дело не дошло в связи с роспуском последнего.

Мое глубокое убеждение, что отношения между брокерами и иными участниками рынка недвижимости существуют, но специального регулирования не требуют. Само понятие брокера порождено рынком и им и только им должно регулироваться. Все попытки урегулировать подобные отношения неизбежно приведут к созданию привилегированного положения отдельных лиц и снижению рынка конкуренции».

Надо ли регулировать риелторов?

Мы решили узнать у практиков, надо ли регулировать деятельность риелторов дополнительно, будет ли у посредников своя собственная монополия со всеми вытекающими плюсами и недостатками и нет ли ограничения конституционных прав на распоряжение своим имуществом.

«Сегодня согласно законодательству Украины заниматься операциями с недвижимостью может любое физическое лицо — предприниматель или юридическое лицо, которое зарегистрировано в установленном порядке, и для этого не требуется получение специальных лицензий и сертификатов. Таким образом риелторы 20 лет прекрасно работали без наличия специального законодательства, которое бы регулировало их деятельность, но, конечно же, не без проблем, — говорит Виталий Глянцев, юрист TOTUM LF. — Вместе с тем урегулирование вопроса могло бы принести понимание гражданам и риелторам самой сути риелторской услуги, ее формы, стоимости и ответственности. Попытка зарегулировать такой рынок после его фактического формирования и длительного функционирования — очень непростая задача».

Однако принятие соответствующего закона — лишь вопрос времени, считает Виталий Глянцев. Главная же задача состоит в том, чтобы он был принят с учетом максимальной сбалансированности интересов риелторов и потребителей их услуг.

«Специального регулирования деятельности риелторов нет, но нет такого регулирования и относительно деятельности юристов, которые делают due diligence объектов недвижимости, — отмечает Виталий Правдюк. — Объективной необходимости в выделении специального вида деятельности не вижу. Услуги риелтора — это такие же услуги, как услуги юриста, бухгалтера, маркетолога, репетитора и т.д. Правового регулирования услуг вполне достаточно».

Профессия риелтора

В законопроекте № 3618 есть все, что знают адвокаты из собственного профильного закона: определение профессии риелтора, его образование, аттестация, риелторское самоуправление, права и обязанности. В тексте законопроекта № 3618 нет прямого указания: «Всем риелторам пройти флюорографию не позднее вчерашнего дня». Но из условий осуществления деятельности, которые предусмотрены законопроектом № 3618, становится ясно, что будет необходимо подтверждать знания, в том числе и повышать квалификацию.

«Положения, которые предлагает данный законопроект, по своей сути очень похожи на нормы, регулирующие доступ к профессии адвоката. По аналогии с адвокатской деятельностью разработчики законопроекта хотят установить монополию на покупку или аренду недвижимости только с участием риелторов, которым придется проходить квалификационные экзамены, — рассказывает Виталий Глянцев, юрист TOTUM LF. — Предполагается, что профподготовкой риелторов займется комиссия, так называемая Национальная федерация специалистов в сфере риелторской деятельности. И, как у адвокатов, все аттестованные риелторы будут занесены в Единый реестр, но только риелторской деятельности».

«Предложенный законопроект предусматривает введение специальных квалификационных требований к риелторам, разработку программ обучения и подготовки, создание структуры органов самоуправления риелторов и много другое, — отмечает Владислав Мартынчук. — Эти нововведения преждевременные и безосновательные, а принятие законопроекта в текущем виде, как он есть, повлечет за собой кризис в сфере риелторских услуг».

Виталий Глянцев напоминает, что согласно положениям законопроекта № 3618 лицо вправе проводить риелторскую деятельность только после включения сведений о нем в Единый реестр риелторской деятельности. А это значит, что всем риелторам для дальнейшего занятия ремеслом придется проходить профессиональную подготовку и сдавать соответствующие экзамены, подчеркивает юрист.

Кроме негативного влияния на обычных граждан — собственников и покупателей недвижимости, которым, по сути, запрещают осуществлять сделки без участия неких «профессионалов», Виталий Правдюк обращает внимание на грозящую проблему так называемой профессиональной оценки знаний риелторов. Если у адвокатов и архитекторов десятки лет существуют высшие учебные заведения, где готовят соответствующих специалистов, и не возникает вопросов относительно профпригодности лиц, которых привлекают к оценке соискателей, то у риелторов ни одного вуза не существует. Поэтому не исключен лоббистский характер законопроекта № 3618, созданного в интересах неких ассоциаций риелторов или агентств недвижимости как самопровозглашенных органов риелторского самоуправления и сертификации.

Риелтор-монополист?

Можно ли утверждать, что законопроект предлагает по аналогии с адвокатской риелторскую монополию? Виталий Правдюк соглашается с этим утверждением: аналогия усиливается введением понятия риелторского запроса. Все формулировки соответствующей статьи, на его взгляд, списаны с Закона «Об адвокатской деятельности». «Никакой объективной необходимости, кроме необходимости риелторам формировать свои базы для увеличения продаж, во внедрении таких запросов я не вижу, — признается Виталий Правдюк. — Более того, размывается важность адвокатского запроса, ведь если брокер может подавать риелторский запрос, а сантехник «сантехнический», то все запросы перестанут получать ответы, а само регулирование станет декларативным».

Владислав Мартынчук, юрист судебной практики ЮКК «Де-Юре», отвечая на этот вопрос, говорит, что сейчас риелторы не ощущают потребности в самоуправлении, а навязывание законодателем структуры этих органов воспринимается как попытка контроля государством их деятельности. «Для сравнения: адвокатура столетиями шла к формированию адвокатского самоуправления и, что важно, требование о его законодательном закреплении шло снизу, от самих адвокатов», — отмечает г-н Мартынчук.

Можно ли заключать сделки без риелторов?

Сейчас ответ ясен: можно и сколько угодно. Обычно при покупке/продаже и аренде недвижимости стороны обращаются к юристам для проверки недвижимости и к нотариусам, которым доверяют. Целые группы и сайты, которые направлены на заключение сделок без участия посредников, как бы намекают, что не все считают риелторскую услугу необходимой. И уж точно — не обязательной.

Внесение изменений в статью 638 Гражданского кодекса о существенных условиях сделки будет значить, что без участия риелтора ни продать, ни купить, ни снять, ни сдать в аренду недвижимость не получится. Нет риелтора — нет сделки.

Виталий Правдюк, советник АО «Коннов и Созановский», адвокат, к.ю.н., подтверждает, что внесение таких изменений будет грубо противоречить другим положениям гражданского законодательства об обязательствах и сделках (правочинах): «Существенными условиями любого договора, согласно статье 638 ГК Украины, являются условия о предмете, условия, которые определены законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Никакой индивидуальный номер объекта не может быть по определению необходимым для достижения согласия, более того, все номера, адреса и т.д. не являются в принципе условиями сделки, а являются способами индивидуализации объекта. Номер объекта (например, в реестре вещных прав), как и дата договора существует объективно и достижения согласия сторон не требует».

По сути, резюмирует Виталий Правдюк, в нарушение всех принципов свободной конкуренции все участники рынка загоняются в общее стойло, которое может быть создано в интересах лоббистов законопроекта.

«Судя по тому, что предлагают разработчики законопроекта, в том числе относительно внесения изменений в Гражданский кодекс Украины, риелторы должны будут проводить паспортизацию объекта и вносить информацию по договорам в Единую информационную базу, которая будет публичной, — почеркивает Виталий Глянцев, юрист TOTUM LF. — Это значит, что всем сделкам с недвижимостью должно предшествовать обращение к риелторам для некой паспортизации и присвоения уникального регистрационного номера объекту недвижимости, без которого невозможно будет заключить соответствующий договор».

«Законопроектом № 3618 фактически предусмотрено введение монополии в сфере операций с недвижимостью, — подтверждает сказанное Ольга Грищенко, адвокат АО MORIS GROUP. — Согласно общему правилу заключение сделок, предметом которых является отчуждение, передача в аренду объектов недвижимости или проведение иных операций, связанных с приобретением, изменением, прекращением имущественных прав на недвижимое имущество, без наличия информационного паспорта, а по сути — без участия в этом процессе субъекта риелторской деятельности невозможно».

Суть монополии сводится к следующему:

  1. Реклама объекта недвижимости или размещение информации касательно объекта недвижимости должно включать индивидуальный регистрационный номер информационного паспорта.
  2. Существенным условием вышеперечисленных сделок является индивидуальный регистрационный номер информационного паспорта.
  3. Нотариус заверит сделку в случае получения извлечения из зарегистрированного информационного паспорта.
  4. Формирование информационного паспорта осуществляется путем внесения субъектом риелторской деятельности или другим уполномоченным лицом (согласно законопроекту таким лицом является брокер) предусмотренной законопроектом информации в Единую информационную базу данных в сфере риелторской деятельности.

Но так же, как в случае с адвокатской монополией, для риелторской монополии предусмотрены некоторые исключения, в данном аспекте общее правило не касается дарения, наследования недвижимого имущества, правоотношений в сфере отчуждения (аренды) недвижимого имущества, которое является государственной и коммунальной собственностью, а также отчуждения недвижимого имущества согласно законодательству о приватизации.

Насколько необходим законопроект № 3618?

«Если законопроект № 3618 будет принят в текущем виде, возникнут определенные вопросы по его реализации, — отмечает Владислав Мартынчук, юрист судебной практики ЮКК «Де-Юре». — Например, все действующие субъекты в течение девяти месяцев обязаны будут привести свою деятельность в соответствие с требованиями нового закона. Одним из них является обязательное наличие так называемого брокера по недвижимости. Таким брокером может быть лицо, которое прошло профессиональную подготовку в порядке, определенном законом, а также сдало квалификационный экзамен».

Однако ни порядок проведения профессиональной подготовки, ни порядок проведения квалификационных экзаменов не разработаны, обращает внимание Владислав Мартынчук. Более того, предусматривается, что их разработкой займутся органы риелторского самоуправления — Национальная федерация специалистов в сфере риелторской деятельности и входящая в ее состав Квалификационно-сертификационная комиссия, которые для начала еще необходимо будет сформировать.

«Соответственно, существует немалый шанс, что в определенный момент в Украине могут отсутствовать лица, имеющие право оказывать риелторские услуги», — резюмирует г-н Мартынчук.

«Законопроект о риелторский деятельности уже наделал много шума и немного шокировал профессиональное сообщество», — говорит Виталий Глянцев, юрист TOTUM LF, отмечая, что это не первая попытка законодателей зарегулировать деятельность риелторов.

«Для того чтобы оценить законопроект № 3618, зададим себе несколько вопросов. Чьи интересы он призван защитить? Собственников и покупателей недвижимости? Частично да. Риелторов? Однозначно нет. Повлияет ли положительно этот закон на потребителей услуг? Очевидно, что нет. Принудительное навязывание риелтора, договора и внесение в базу — это ограничение свобод и еще одна система контроля с «влезанием в карман». Повлияет ли этот закон на повышение качества предоставления риелторских услуг? Сомнительно», — подчеркивает Виталий Глянцев.

«Безусловно, регулирование риелторской деятельности на сегодняшний день — это необходимость, — считает Виталий ТЫМЧУК, адвокат АФ «Грамацкий и Партнеры». — Рынок риелторских услуг не так уж мал, чтобы его игнорировать с точки зрения пополнения просевшей в условиях пандемии государственной казны. Сделать практически невозможное, урегулировать то, что не поддается регулированию, — примерно так можно охарактеризовать законопроект № 3618, основная цель которого — детенизация полностью теневого рынка аренды недвижимости и полный контроль над рынком ее купли-продажи».

«Касательно самых риелторов, — отмечает Виталий Тымчук, — их мнения по поводу поддержки законопроекта № 3618 разделились. Одни категорически не поддерживают его, другие — с точностью до наоборот. Первых больше — это в основном мелкие конторы и одиночки, которые всегда были в тени. Вторые — более крупные компании, которые за узаконивание своей промежуточной деятельности между основными сторонами сделок с недвижимостью и за введение обязательного сотрудничество с риелтором любого, кто захочет купить или продать, арендовать или сдать недвижимость».

 

Напомним, что этой осенью ЮП проводит очередной Форум, посвященный недвижимости.

А в прошлом году на таком Форуме обсуждали антирейдерские законодательные инициативы.

Как проверить законность строительства — юристы давали рекомендации ранее.

 

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 Comments
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Какой самый быстрый путь утоления кадрового голода в судах?

Просмотреть результаты

Загрузка ... Загрузка ...

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: