Захист інвестицій у нерухомість, яка буде збудована в майбутньому, — коментарі Baker McKenzie

10 жовтня 2022 року набрав чинності Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» № 2518-IX. Цей закон, ключовою метою якого є надання захисту інвесторам у майбутні об’єкти нерухомості, був прийнятий на основі законопроєкту № 5091, що перебував на доволі тривалому обговоренні у парламенті з лютого 2021 року. Фахівці київського офісу МЮФ Baker McKenzie проаналізували ключові законодавчі зміни щодо захисту інвестицій у нерухомість.

Основне

Закон має на меті захистити права інвесторів у нерухомість (зокрема, житлову нерухомість) на первинному ринку шляхом запровадження різних заходів, які більш детально розглянуто нижче.
Ключовою зміною є те, що відтепер кошти залучатимуться на будівництво тільки після того, як у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно будуть зареєстровані спеціальні майнові права на об’єкт незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості в ньому.

Детальний огляд

Закон передбачає такі нововведення:

• Запроваджується поняття майбутнього об’єкта нерухомості. Майбутній об’єкт нерухомості визначається як частина об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію об’єкта незавершеного будівництва стає самостійним об’єктом нерухомості (квартира, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо).
• Продаж майбутніх об’єктів нерухомості на користь інвесторів відтепер буде можливий тільки після того, як замовник будівництва отримає всі необхідні дозволи щодо будівництва та забезпечить державну реєстрацію спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості в об’єкті незавершеного будівництва.
• Замовник будівництва має визначити так звану гарантійну частку майбутніх об’єктів нерухомості. Відчуження такої гарантійної частки буде заборонено, допоки об’єкт незавершеного будівництва не буде прийнято в експлуатацію. Мінімальний розмір гарантійної частки буде визначено Кабінетом Міністрів України.
• Закон зобов’язує замовників будівництва (девелоперів, управителів фонду фінансування будівництва) розкривати та публікувати інформацію про будівництво, зокрема запланований рік прийняття в експлуатацію, відомості про право на виконання будівельних робіт із посиланням на відповідні документи в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, відомості про перебіг виконання будівельних робіт (із фотографіями), відомості про майбутні об’єкти нерухомості, умови їх придбання тощо. За порушення вимог щодо розкриття інформації накладається штраф у розмірі 10 прожиткових мінімумів для працездатних осіб (приблизно 681 долар США на дату цієї публікації).
• Будь-які зміни до проєктної документації відтепер потребуватимуть узгодження з інвесторами, якщо такі зміни впливають на права таких інвесторів.
• Інвестори матимуть право розірвати договір купівлі-продажу у випадках, якщо замовник будівництва порушує строк прийняття в експлуатацію більш як на 6 місяців або вносить зміни до проєктної документації без узгодження з інвестором.
• Рекламування з метою залучення коштів фізичних та юридичних осіб для будівництва об’єктів дозволятиметься лише за умови, що замовник будівництва отримав всі дозволи та права, необхідні для початку будівництва.

Закон застосовуватимуть лише до тих об’єктів незавершеного будівництва, щодо яких дозвіл на виконання будівельних робіт буде отримано після набрання чинності цим законом.