ВП ВС: якщо нерухомість неможливо витребувати від особи, яка незаконно нею заволоділа, колишній власник може вимагати відшкодування вартості

Велика Палата Верховного Суду постановила: якщо об’єкти нерухомого майна не можна витребувати від особи, яка незаконно ними заволоділа (зокрема, якщо вони відчужені добросовісному набувачу), колишній власник має право вимагати відшкодування вартості майна.

Суть справи

Київська міська рада надала  Київському національному лінгвістичному університету земельну ділянку в постійне користування для будівництва, експлуатації та обслуговування гуртожитку для студентів. Університет уклав договір з інвестором про реалізацію інвестиційного проєкту будівництва, згідно з яким забудовник доручає інвестору функції замовника від початку реалізації інвестиційного проєкту до прийняття гуртожитку для студентів в експлуатацію.

Підприємство-інвестор як замовник такого будівництва збудувало та ввело в експлуатацію будинок, частиною якого є спірне майно (результат інвестиційної діяльності), до університету перейшли права інвестора відповідного будівництва житлового будинку в частині, що відповідає площі гуртожитків. Водночас підприємство не визнає права власності університету на спірні об’єкти.

Університет просив визнати за ним право власності на побудовані гуртожитки, водночас підприємство звернулося із зустрічним позовом про розірвання договору.

Рішенням Господарського суду міста Києва, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду, у задоволенні первісного позову відмовлено, зустрічний позов задоволено повністю.

Висновок Великої Палати ВС (постанова від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18)

Приймаючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог університету до підприємства про зобов’язання вчинити дії та визнання права власності, суди попередніх інстанцій зазначили, що позивачем не доведено суду належними та допустимими доказами виконання ним умов договору щодо передання відповідачу земельної ділянки як частини інвестиційного внеску у фінансування будівництва інвестиційного об’єкта, отже, як наслідок, у позивача право володіти, користуватися і розпоряджатися об’єктами та результатами інвестицій не виникло.

Натомість Велика Палата Верховного Суду вважає, що правові підстави для задоволення зазначених позовних вимог відсутні з огляду на таке.

Суди попередніх інстанцій зазначили, що відсутні правові підстави, з якими положення статті 392 ЦК України пов’язують визнання права власності на спірний об’єкт інвестування за університетом, оскільки останнім не доведено, що він виконав умови договору стосовно передання відповідачу земельної ділянки (будівельного майданчику) і, як наслідок, став власником спірного нерухомого майна.

Як встановлено судами і не оспорюється сторонами, університету належить право постійного користування земельною ділянкою, на якій здійснено будівництво.

Водночас нормами ЗК України не регламентовано відносини щодо набуття права власності на майно, збудоване на земельній ділянці, яка належить особі на праві постійного користування.

Тому Велика Палата Верховного Суду вважає, що до відносин стосовно права постійного користування землею, наданою для забудови, за аналогією закону слід застосовувати норми глави 34 «Право користування чужою земельною ділянкою для забудови» ЦК України.

ВП ВС звернула увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею).  Отже, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності набуває той, хто має речове право на землю. Оскільки суб’єктом права постійного користування земельною ділянкою є університет, тобто саме йому надано право будівництва на цій ділянці, то лише університет і набуває права власності на збудовані на такій земельній ділянці об’єкти.

Велика Палата Верховного Суду вчергове нагадує, що у разі незаконного заволодіння майном власника іншою особою належним способом захисту є віндикаційний позов.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого його було незаконно позбавлено. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном зазначене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно.

При цьому в тих випадках, коли має бути застосовано вимогу про витребування майна із чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Отже, вимога університету про визнання за ним права власності на спірне майно є неефективним способом захисту, бо університет є тим суб’єктом, який набуває право власності на збудовані на відповідній ділянці об’єкти, а тому може заявити саме віндикаційний позов. З огляду на це зазначена позовна вимога задоволенню не підлягає. Суди попередніх інстанцій хоча й дійшли правильних висновків про відмову в задоволенні позову в цій частині, проте з інших мотивів.

У разі якщо об’єкти нерухомого майна не можуть бути витребувані від особи, яка незаконно заволоділа ними, зокрема, якщо вони відчужені добросовісному набувачу, який набув права власності на нього (стаття 330 ЦК України), то колишній власник нерухомого майна має право вимагати відшкодування його вартості (пункт 2 частини 3 статті 1212, частина 2 статті 1213 ЦК України).