V Business & Legal Real Estate Forum: нерухомість під час війни – виклики та сподівання

Роботу  V Business & Legal Real Estate Forum продовжила перша сесія «Стан ринку нерухомості під час війни», модерував розмову Ернест ГРАМАЦЬКИЙ, президент АФ «Грамацький і Партнери». Питання, які було винесено на обговорення:

• Відновлення України: законодавче підґрунтя відбудови та реформа містобудування
• Відновлення інфраструктури після перемоги. Партнерство з країнами ЄС
• Програма з відновлення України: фінансування, проєкти, виконавці
• Втрати від війни і банківська система: як розв’язати проблему знищеного майна максимально безболісно?
•  «Доступна іпотека» та інші форми держпідтримки
• Ринок нерухомості у воєнний та післявоєнний час
• Будівництво під час війни та майбутнє заморожених будівельних проєктів
• Житлове будівництво під час війни. Купівельна спроможність і партнерство з інвесторами
• Зміщення пріоритетів інвесторів у нерухомість

Учасники дискусії:

• Олена ШУЛЯК, голова партії «Слуга народу», заступниця голови Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування;
• Дар’я ВОЛОДІНА, народний депутат України, член Комітету ВРУ з питань фінансів, податкової та митної політики, голова підкомітету з питань правового забезпечення діяльності податкових органів;
• Михайло НЕПРАН, перший віцепрезидент Торгово-промислової палати України;
• Олена КОРОБКОВА, голова ради Незалежної асоціації банків України;
• Сергій МАМЕДОВ, голова правління АТ «КБ «ГЛОБУС»;
• Ігор НІКОНОВ, президент KAN Development;
• Ніна ТАРАСЕНКО, комерційний директор групи компаній DIM;
• Мирослав ГНИДКА, директор юридичного департаменту, керівник проєктів групи компаній MERX.

Відкриваючи сесію, Ернест Грамацький окреслив умови, в яких опинився ринок нерухомості.

У травні – червені половина девелоперів сказали, що почали вже будівництво і повернулись до проєктів, а скільки зараз реально повернулось – можуть сказати самі девелопери. Також точиться дискусія щодо подальшої перспективи середньої ціни за метр (хоча це визначення і не точне). Зараз середня ціна знижується, проте є два погляди: ціна буде і далі знижуватись, інший – ціна буде згодом тільки зростати.

Добудувати все, що було продано

Ігор Ніконов, президент KAN Development, розповів, що компанія добудовує зараз усі проєкти, де була придбана хоч одна квартира. Собівартість будівництва справді зростає. Перебої зі світлом впливають також на темпи будівництва. Крім цього, в умовах війни стала складнішою логістика і деякі матеріали подорожчали.

Оцінюючи перспективи вартості квадратного метра, пан Ніконов зауважив: “Собівартість буде вищою, а продавати нижче за собівартості ми не зможемо. Хоча розуміємо, що хтось може демпінгувати щодо вже побудованих квартир”.

За інформацією девелопера, нині на місяць купується лише 5-7 квартир.

До квітня компанія не працювала через війну, зараз працює великими темпами, проте заморожено ті проєкти, де продажі ще не починались.

Відповідаючи на запитання модератора, чи можна зменшити собівартість, наприклад, за рахунок якості, Ігор Ніконов зауважив, що в такому випадку це була б не компанія КАN, а інша компанія:

“Про ціни та строки можна забути з часом, але якість житла супроводжує щодня протягом усього життя”.

“Чи буде монополізація ринку, важко сказати, зараз видно, що деякі проєкти не запустились чи не добудовуються. Але поки війна, розібратися складно, в чому справа, – наголосив пан Ігор і відмовився робити прогнози щодо цього: – Ми не розуміємо фінансовий стан деяких компаній”.

Як іще впливає війна на будівельну галузь? За даними KAN Development, до 12% працівників пішли до лав ЗСУ. Відключення електроенергії дуже заважало б, якби відбувались роботи, пов’язані з монолітом, але їх наразі немає.

Говорячи про перспективи, Ігор Ніконов заявив, що роздивлялись майданчики на Заході країни, проте поки що не збираються там будувати. Він вірить у те, що компанія буде будувати в Києві.

Згуртуватися, щоб вистояти

Ніна Тарасенко, комерційний директор групи компаній DIM, підтримала попереднього спікера щодо оцінки ринку нерухомості та продовжила таким чином.

Ринок нерухомості зараз переживає найважчі часи. В екстреній ситуації ми знаємо дві реакції: або людина ціпеніє, або бере себе в руки та робить усе, щоб вижити. Ми обрали друге й згуртувались.

Звісно, компанія допомагала і допомагає ТрО та ЗСУ, забезпечувала харчуванням, транспортом, мішками з піском, протитанковими їжаками. А в травні компанія відновила свою роботу.

Ніна Тарасенко зауважує, що зараз важко продавати, якщо компанія будує не економ, а будинки вищого класу: “Наш клієнт виїхав”.

“Ми сфокусували увагу на клієнтах внутрішніх. На тих, хто був лояльним та вже купував у нас”, – продовжила пані Ніна.

Найкращий приклад згуртованості та роботи в команді, за словами пані Тарасенко, – заміський комплекс Park Lake City. Там, крім стабільної електрики, гарна комунікація з мешканцями і прямий діалог щодо можливостей покращення умов чи інших питань.

“Люди, ви неймовірні” – саме так Ніна Тарасенко коментує підтримку від клієнтів, які зараз купують навіть комори чи паркомісця. Звісно, продаж квартир нині відбувається не в тому обсязі, як до війни.

“Клієнти нормально сприймають, що строки переносяться, але люди бажають відвертості, чесності та правди, і ми це робимо”, – наголошує Ніна Тарасенко.

Диверсифікація бізнесу

Мирослав Гнидка, директор юридичного департаменту, керівник проєктів групи компаній MERX, яка володіє 1 млн квадратних метрів нерухомості, продовжив дискусію щодо стану ринку з огляду на позиції девелоперів. Хоча він зауважив, що компанія має  пілотний проєкт – житловий будинок, але вони все-таки займаються комерційною нерухомістю. За словами пана Мирослава, ринок скоріше живий, ніж мертвий, але є певна специфіка.

Мирослав Гнидка зазначив, що в компанії бізнес диверсифікований, і вони давно вже спостерігають таку тенденцію: якщо один сегмент просідає, інший піднімається:

“У нас є тенденція до розвитку і будівництва, ми бачимо перспективу”.

Також пан Мирослав підтримав думку колег щодо збереження тенденції дорожчання квадратних метрів: “Клієнти повернуться з-за кордону – будуть ще більші вимоги до якості”.

Головна теза виступу Мирослава Гнидки: якщо будівельникам не будуть заважати, бізнес адаптується до всіх умов.

Блокування податкових накладних – наче диверсійна діяльність. Це нагальна проблема, яку потрібно вирішити, на цьому зосередив увагу спікер.

Розмову підтримала і представниця парламенту пані Олена Шуляк, голова партії «Слуга народу», заступниця голови Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування:

“Питання блокування податкових накладних звучить на всіх зустрічах. Ми готові захищати підприємців, які працюють зараз у таких умовах і сплачують податки”.

Пані Олена запросила бізнес на найближчу зустріч із цього питання. Також вона прокоментувала отримання дозволів через “Дію”:

“Нам мало хто вірив, що через “Дію” не будуть брати хабарі.  Диджиталізація – це дійсно спосіб побороти хабарництво, і ми хочемо увійти в історію як та галузь, яка найшвидше диджиталізувалася і позбулася корупції”.

Відбудова країни

Відбудова країни, на думку модератора, – це головне наразі питання: “Ми бачимо, що лишається після окупантів”.

Про законодавче підґрунтя відбудови розповіла пані Олена Шуляк, голова партії «Слуга народу», заступниця голови Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування.

Відповідно до нового закону встановлюється обов’язок розробки програм комплексного відновлення територій. Без таких програм робота з іноземцями та їх фондами буде неможливою, зауважила пані Олена:

“Кожна територіальна громада має прискіпливо подивитись на те, що відбувається після деокупації. Три пункти: економіка, демографія, екологія”.

Також вона закликала девелоперів  допомагати: “Якщо можете, то долучайтесь і допомагайте розробляти документи за областями чи територіальними громадами”.

Відповідно до інформації, яку отримано через “Дію”, зруйнованого і пошкодженого житла 300 тисяч, 21 млн кв. метрів зруйновано та пошкоджено. Тобто обсяг дворічного будівництва росіяни зруйнували за 8 місяців. Найбільше такого житла в Донецькій, Харківській та Київській областях.

Що ж стосується довгобудів,  це, за зізнанням Олени Шуляк, найбільш болюче питання, яке також їй ставлять, проте ніхто не може сказати, чи всі девелопери виконають свої зобов’язання і в які строки.

Відновлення інфраструктури

Дар’я Володіна, народний депутат України, член Комітету ВРУ з питань фінансів, податкової та митної політики, голова підкомітету з питань правового забезпечення діяльності податкових органів, розповіла, що стосовно питання відновлення об’єктів інфраструктури проходить велика кількість перемовин із міжнародними проєктами.

Співпраця місто-місто, регіон-регіон – найперспективніша, але для цього дійсно потрібні програми щодо кожного регіону.

Пані Дар’я розповіла про досвід співпраці з Італією з питань відновлення та про їхню пропозицію щодо відбудови декількох шкіл Чернігова. За її спостереженнями, європейці прагматичні й очікують на звершення війни для того, щоби почати потім відновлювати інфраструктуру. Також для них важливо мати перелік зруйнованих об’єктів. Загалом така співпраця є ключовою,  якщо говорити про спільне інвестування в об’єкти будівництва. Наприклад, уряд Німеччини гарантує повернення інвестицій власним коштом (іноді до 100%) своїм громадянам, які інвестують в Україну.

Також пані Дар’я повідомила, що деякі підприємства вже будуються в Україні.

Але тема податкових накладних не полишала сесію. Дар’я Володіна зауважила, що вона є представником того парламентського комітету, який відповідає за податкову політику:

“Питання реєстрації податкових накладних активно обговорюється в парламенті. Ми дійсно зацікавлені, щоб не ставилися перепони для бізнесу. До кінця цього тижня будуть проведені всі консультації і будуть зміни. Це важливо не тільки для ринку нерухомості”.

Пан модератор зауважив, що навіть дозвіл на реєстрацію накладних не в робочий час суттєво полегшить життя бізнесу.

Операція “Офіс”

Михайло Непран, перший віцепрезидент Торгово-промислової палати України, порівняв стан нерухомості минулого року і цього. Тепер він називає ситуацію «поверненням в офіс». Минулого року була тенденція працювати вдома, а цього року, навпаки, тривоги, бомбосховища, відсутність електрики, зв’язку, тепла приводять людей назад до офісів. Проте не всіх. Якщо офіс розташований поряд із військовими частинами, інфраструктурними об’єктами чи заводами, які цікавлять росіян, то з таких приміщень бізнес намагається піти.

«Нам страшно» – такого форс-мажору не існує, проте є істотні зміни обставин, які можуть стати підставою для змінення умов договору оренди (стаття 652 ЦК).

Також, за спостереженнями пана Михайла Непрана, договори оренди будуть укладати не річні, а щомісячні, орендарі будуть зважати на розташування поруч з іншими об’єктами, а також на наявність бомбосховища.

Проблемна іпотека

Олена КОРОБКОВА, голова ради Незалежної асоціації банків України, навела цікаві результати дослідження і закликала розробляти інструменти для повернення переміщених осіб на державному рівні. Але нагальне питання, на її думку, – це зруйноване житло, яке було в іпотеці. В парламенті є багато проєктів щодо цього.

“Та в мене єдине прохання – не вирішувати цю проблему за рахунок лише банку”, – наголосила пані Олена.

Зараз питання №1 – вирішити, що робити зі зруйнованим житлом, яке було в іпотеці. Інакше іпотечне кредитування не вдасться повернути до нормального рівня.

Підтримка держави

Сергій МАМЕДОВ, голова правління АТ «КБ «ГЛОБУС», також навів статистику щодо кредитування. За його даними, воно знизилось, і для цього є об’єктивні причини:

“У банків нема бажання кредитувати. Розміщуючи кошти в цінних паперах, банки не наражаються на такі ризики, як під час кредитування”.

Звісно, гроші мають піти на ринок, але банки не бажають поки що кредитувати  через розмір  відсоткової ставки та безпекову ситуацію.

Також пан Мамедов навів позитивний досвід роботи за програмою “Доступна іпотека 7%” – було видано 183 кредити, працювали за різними регіонами:

“Ми давали гроші тим людям, які справді потребували житла”.

Говорячи про програму “Є-оселя”, спікер зазначив, що для банків вона зручна: є одразу заявка і виписка про заробітну плату.

Проте він також наголосив на необхідності підтримки держави, яка зможе дати поштовх ринку іпотеки.