Щодо «законодавчої автоматичності» переходу прав на земельну ділянку

2 лютого 2021 року парламентом було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості)». Наразі відповідний документ передано на підпис Президентові України, після чого він набуде належного статусу та чинності.

Відповідно до пояснювальної записки закон має усунути прогалини, точніше, деталізувати окремі норми, які стосуються нюансів переходу прав на земельні ділянки в разі відповідного переходу прав на об’єкти нерухомості, які на таких ділянках розміщуються.

Станом на теперішній час відповідні правовідносини врегульовано, зокрема, нормами ст. 120 ЗК України, водночас на практиці під час їх реалізації зацікавлені особи стикаються з низкою проблем та труднощів, які, звісно, потребують нормативного врегулювання.

Так, закон покликаний полегшити вирішення таких проблем:

• відмови будь-якої зі сторін від укладення відповідних правочинів, зокрема спрямованих на розірвання договорів оренди;
• фактичної визначеності статусу зацікавлених осіб щодо земельної ділянки та нерухомого майна, яке на ній розміщується (в тому числі в площині підтвердження правомірності забудови земельної ділянки, належного визначення учасників судового спору (особи, чиї права порушуються, та порушника таких прав) та відповідних позовних вимог тощо);
• певних взаємовідносин із розпорядниками земель державної та комунальної власності, спрямованих на полегшення позиції особи, зацікавленої в отриманні (відведенні) земельної ділянки в користування;
• врегулювання відносин зі сплати орендної плати та плати за користування земельною ділянкою.

Структурно закон передбачає зміни до трьох законодавчих актів, а саме до Земельного кодексу України (положень статті 120), Цивільного кодексу України (положень статті 377), а також до Закону України «Про оренду землі» (положень статті 7).

Так, положення статті 120 ЗК доповнено нормами щодо нюансів трансформації права постійного користування земельними ділянками в інші титули (в разі якщо набувач об’єкта нерухомого майна не належить до переліку осіб, визначеного положеннями статті 92 ЗК України).

Крім того, законодавець встановлює строки звернення набувача до власника землі з відповідними пропозиціями щодо передання в користування земельної ділянки під об’єктом нерухомості, що належить йому на праві власності. Власник зобов’язаний прийняти таку пропозицію та письмово повідомити користувача земельної ділянки про перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду (крім випадків поєднання попереднього власника об’єкта нерухомості та користувача земельної ділянки, на якій його розміщено, в одній особі).

Не пізніш ніж за 30 днів із дня державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомості сторони зобов’язані розірвати договір, на підставі якого виникло право користування земельною ділянкою,  а набувач зобов’язаний укласти договір із власником такої земельної ділянки.

Якщо земельна ділянка під об’єктом нерухомості перебуває в постійному користуванні, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування зобов’язаний не пізніш ніж за 30 днів із дня державної реєстрації права власності припинити право постійного користування земельною ділянкою під таким об’єктом та передати її в користування власнику такого об’єкта.

Положення статті 7 Закону України «Про оренду землі» доповнено нормами щодо переходу права на оренду земельної ділянки до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, що розташовані на такій ділянці. Відповідний перехід має здійснюватися відповідно до норм Земельного кодексу України.

Стаття 377 Цивільного кодексу України доповнюється положеннями щодо переходу відповідного права користування на земельну ділянку (в разі набуття права власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, що розміщені на ній) – у порядку, встановленому законом (зокрема, Земельним кодексом України).

Водночас фахівці виділяють у законі низку недоліків, які, на думку останніх, можуть призвести до зловживань у сфері земельних відносин і порушень прав власників та користувачів земельних ділянок. Серед них:

• відсутність встановлення будь-якої кореляції між розмірами і вартістю придбаного об’єкта нерухомості (житлового будинку, іншої будівлі або споруди) та розмірами і вартістю земельної ділянки, на якій він розміщений. На практиці це передбачатиме наявність ризику фактичного заволодіння ділянкою, розмір та вартість якої є неадекватно великою порівняно з розміщеним на ній об’єктом нерухомості;
• фактична можливість виникнення прав відносно земельної ділянки без вчинення щодо неї окремого правочину (як самостійного об’єкта права власності);
• неврегульованість питання переходу прав стосовно земельної ділянки, на якій розміщено декілька об’єктів нерухомого майна, кожен з яких матиме свого власника;
• певні ризики порушення гарантій статусу «попереднього орендаря».

Висновки

Незважаючи на вказані недоліки, вважаємо відповідний закон таким, що сприятиме правовій визначеності, оскільки він справді полегшує (детальніше регламентує) процедуру переходу права користування земельною ділянкою в разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна. Крім того, реалізація закону справді дасть змогу зменшити навантаження на суди, оскільки припинення орендних та інших правовідносин землекористування не потребуватиме їх вирішення виключно в судовій площині.

Автор: Віталій Жадобін, засновник SENSUM Law Firm