Видавництво 
Агросектор і в відносно мирні роки відігравав значну роль в економіці України. Проте війна дійсно показала справжню ціну нашої землі та зерна. Окрім вивезення зерна, які проблеми ще мають аграрії, як їх вирішувати і що можуть зробити юристи для фермерів — про це ми напередодні Business & Legal Agri Forum поговорили з адвокатом Дмитром Навроцьким, керуючим партнером АО SENSUM.
— Скажіть, будь ласка, як у цілому аграрії переживають цей час? Ми всі бачимо відео і фото «ціни цьогорічного хліба», де горять поля, підривається с/г техніка. Який настрій в аграріїв?
— Аграріям завжди складно, оскільки цей бізнес дуже ризиковий і залежить від багатьох факторів. Але українські аграрії, як показує мій досвід, вміють працювати у будь-яких умовах, зокрема й в умовах війни.
Так, справді, зараз найтяжчий момент для цього бізнесу, але вони тримаються і не втрачають оптимізму. Багато підприємців намагаються за будь-яку ціну врятувати те, що роками вони будували, в тому числі на окупованих територіях. Ті, хто встиг врятуватися, наразі засновують нові підприємства та планують почати все з початку.
На моє переконання, саме аграрний бізнес стане запорукою відбудови та економічної стабільності України після перемоги.
— Які основні проблеми зараз в агросекторі? Перша — вивезення зерна, — наскільки я розумію, вирішувалась на найвищому дипломатичному рівні. Які є ще проблеми і які рівні їх вирішення?
— Так, однією з головних проблем є логістична. Багато хто постраждав від цієї проблеми, деякі наші клієнти були змушені розірвати договори постачання у зв’язку з цим та ціною на врожай, що для них, як і для покупця, є економічно невигідним.
Що стосується вирішення цієї проблеми, то, як ми бачимо, держава намагається на міжнародній арені знайти рішення та досягти позитивного результату. Так, була підписана Стамбульська угода про розблокування українських портів для вивезення зерна. Багато хто очікував, що це дасть змогу вирішити проблему з логістикою. Але я як не вірив, так і продовжую не довіряти окупанту, і тому вважаю, що реалізація цієї угоди буде під загрозою. Це підтверджують і останні події, а саме удар окупантів по морських портах України.
Зазначена проблема поки що може бути вирішена тільки в такий спосіб із повною підтримкою світової спільноти. Але також потрібно розробляти й удосконалювати всі альтернативні логістичні шляхи. Спрощувати процедури та надавати більше преференцій аграріям у цей складний період.
Другою проблемою стали питання відновлення пошкоджених вибухами техніки, земельних ділянок, відшкодування за це, питання, пов’язані з розмінуванням полів, та відшкодування шкоди за пошкоджене майно під час посівної та/або збирання врожаю. Проблема розмінування дуже складана та тривала. Свого часу Олексій Резніков, бувши ще міністром із питань реінтеграції, казав, що на розмінування територій ОРДЛО буде потрібно близько 25—30 років. Як приклад він навів ліквідацію наслідків бойових дій у Хорватії за незалежність (1991—1995 років) та зазначив, що хорвати досі продовжують роботи з розмінування своїх територій. Найімовірніше, нас чекає схожий сценарій.
У такому разі питання відшкодування шкоди мають вирішуватися на державному рівні. На сьогодні порядок визначення шкоди розроблено, а от затверджений порядок її компенсації перебуває на стадії розробки. Існують також альтернативні способи компенсації шкоди, але, на мій погляд, вони не є ефективними.
Третьою проблемою є недосконалість «воєнного» законодавства щодо використання земель. Зокрема, це стосується проблемного питання автоматичного подовження договорів оренди на 1 рік. Законодавчо ця проблема не вирішена, єдиний спосіб – це воля сторін.
— Якщо повернутись до суто юридичних питань: автоматичне подовження договорів оренди на 1 рік у зв’язку із запровадженням воєнного стану принесло більше користі чи проблем? Як їх можна вирішити на законодавчому рівні?
— Звісно, ця ініціатива повинна була дати більше користі. Для когось вона створила можливість без будь-яких додаткових дій продовжити договір оренди. А для когось створила проблеми, оскільки, як свідчать практика та офіційні роз’яснення, які були надані Мінагро, ця норма поширюється виключно на договори, підписані з 7 квітня 2022 року. Тобто фактично всі, хто розраховував, що його договір також подовжується у зв’язку з початком війни 24 лютого 2022 року, і не вчиняв жодних дій на поновлення за умовами договору або не міг їх вчинити, стали заручниками ситуації. Статтю 58 Конституції України ще ніхто не скасовував, як і її офіційне тлумачення Конституційним Судом.
Оскільки в нас, на відміну від Месників, машини часу немає, то для вирішення цієї проблеми я бачу два шляхи:
- через Конституційний Суд України;
- через додаткові угоди між сторонами договору оренди або в судовому порядку.
Оскільки в період від початку війни до прийняття відповідних законодавчих ініціатив орендарі свої права на поновлення договорів оренди реалізувати не могли через закриття ДРРПНМ та державних інституцій, то я тут повністю на їх боці. Вважаю, що проблеми правової невизначеності не можуть створювати додатковий тягар у цій ситуації для орендарів.
— Що ви можете порадити тим орендарям, у яких закінчувався строк дії договору оренди і які не знали, що ділянку вже віддали іншим? Суди чи є інша процедура?
— Якщо вже є новий орендар і договір оренди укладено та зареєстровано або ж зареєстровано відповідне право у ДРРПНМ, в такому випадку це тільки суд. Але в конкретному випадку потрібно звертати увагу на умови договору та правила його поновлення на новий строк. Чи було дотримано всіх вимог, передбачених як законодавством, так і умовами договору, та чи був користувач добросовісним під час дії договору. За правильного підходу шанси є, але не дуже великі, зокрема через переведення прав орендаря за новим договором.
Якщо все ж таки нового договору не укладено, то є шанс або відновити процедуру поновлення, якщо на це буде згода сторін, або укласти новий договорів на нових умовах.
— Як діють юристи постраждалих орендарів?
— За цей час було багато звернень із цього питання. Повторю: багато що залежить від умов договору та їх зрозумілості. Всі обирають такий план дій: спочатку офіційне листування, якщо воно не дає результату, то це звернення до суду. Судова практика з цього питання містить багато нюансів, які потрібно врахувати для досягнення бажаного результату.
— Які договори оренди можуть захистити від такої ситуації? Чи це форс-мажор?
— По-перше, для того щоб уникнути таких ситуацій, потрібно процедуру поновлення договору оренди землі починати за рік до його закінчення, а краще – за два. Це дає змогу орендарю зрозуміти, яка позиція власника щодо подовження, яким чином йому діяти далі та як планувати посівну, щоб встигнути зібрати урожай у строки користування землею, визначені в договорі. Це головна порада.
По-друге, ідеального договору не існує, але правильне та детальне описання умов пролонгації договору оренди – це 90% успіху для його поновлення. Робота з договорами оренди землі показала, що більшість орендарів, які здебільшого є їх авторами, допускають одні й ті ж самі помилки. Вони, зокрема, не звертають увагу на зміни законодавства та судової практики. Верховний Суд ухвалив велику кількість висновків саме з питання поновлення договорів оренди землі, які обов’язково потрібно врахувати на майбутнє.
По-третє, чи є це форс-мажором та чи можна на це посилатися. Взагалі питання застосування форс-мажору є досить складним і не завжди може бути застосовано до певних правовідносин. Чи є війна форс-мажором? Однозначно, так. Але чи можна ці обставини застосувати до поновлення договорів оренди землі? Відповідь має надати компетентний орган (ТПП). У договорах оренди не часто зустрічаєш розділ про форс-мажор, але якщо він і є, то зазвичай там є посилання на встановлення таких обставин виключно ТПП. На мій погляд, початок воєнних дій, закриття роботи реєстрів, державних реєстраторів, перебої в роботі пошти – все це справді могло вплинути на реалізацію стороною свого права на поновлення договору оренди землі на новий строк. Але не слід забувати про те, що поновлення договору на новий строк – це не безумовна опція орендаря, багато що також залежить від волі власника землі.
— Що буде з автоматично подовженими договорами оренди через рік, якщо уявити, що реєстри не будуть працювати? Ви вже розробляєте план дій?
— У цій ситуації дуже складно щось спрогнозувати, оскільки, я вважаю, буде прийнято певні законодавчі зміни з метою врегулювання цих питань. Крім того, не слід забувати про пункт 28 Перехідних положень Земельного кодексу України, де обумовлено, що має відбуватися з договорами оренди, укладеним під час воєнного стану, після його припинення або скасування.
Коли в січні 2013 року змінилася процедура реєстрації речових прав на землю, ми зажди говорили клієнтам, що потрібно зберігати оригінали та за можливості перенести свої права в новий реєстр.
Оскільки автоматичне поновлення здійснюється без внесення таких даних до ДРРПНМ, то власниками та орендарям для себе слід зафіксувати три обставини, щоб мінімізувати ризик надалі: (1) наявність речового права у ДРРПНМ та наявність документів, які підтверджують підстави виникнення відповідних прав. Паперові примірники (договори та документи про реєстрацію) будуть мати юридичну силу, якщо реєстри працювати не будуть; (2) визначення дати, коли дія договору закінчується згідно з умовами договору; (3) визначення дати, до якої договір оренди був автоматично подовжений, щоби встигнути «за необхідності» реалізувати переважне право на його поновлення.
Головне – мати документи та реєструвати права чи договір відповідно до законодавства, чинного в момент їх виникнення.
— На продовження мирної теми: в 2024 році мав відкриватися ринок землі для юросіб. Який ваш прогноз, чи відкриється вчасно?
— Складно спрогнозувати, самі розумієте, що багато факторів упливає на це. Якщо взяти до уваги, як працює ринок землі в умовах воєнного стану, то, звісно, це не те, на що всі розраховували. Операції із землею здійснюється, але в деяких випадках виключно з метою продажу землі як засобу отримання коштів для еміграції (порятунку).
Я вірю в нашу перемогу, сподіваюся, що вона настане якнайшвидше. Тому підстав для перенесення відкриття ринку землі для юросіб я не бачу, навпаки, це зможе стати додатковим механізмом для перезапуску аграрної галузі. Тим паче, механізм продажу, перевірок, контролю за операціями розроблений та діє на практиці.
(Бесіду вела Марина БАХОЛДІНА, «Юридична практика»)
Завантажується ...
