Рятувальне коло для інвесторів чи placebo від законотворців? Блог Володимира Дзядевича

«Побійтесь Бога, поверніть людям гроші!» – цю та багато інших фраз неодноразово зустрічали ми на плакатах та транспарантах ошуканих інвесторів, яким не пощастило в пошуках добросовісного забудовника. І ось, щоби забезпечити становлення верховенства права та космічної справедливості, в ім’я всього хорошого шановані законодавці вдалися до розробки проєкту Закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (надалі також – Закон). Нелегкий шлях чекав на цей законопроєкт від моменту його «офіційного народження» (17.02.2021): персоніфікувавшись у першій редакції, що більше була схожа на хвору амбіцію перекроїти всі вічні постулати цивільного права, він згодом зазнав зрозумілої критики. Та до другого читання проєкт трохи причепурився (як зміг), зменшив свої зазіхання на канонічні основи пізньоримського речового права і був прийнятий у цілому. Чи допомогли критика та редагування, а також чиї все-таки інтереси захищає Закон (якщо захищає), пропоную розібратись разом.

Отже, в обгортці революційних норм та виключно з благородною метою захисту інтересів інвесторів (про що волається з кожної праски) нам пропонують такі новації:

• заборону продавати квартири без наявності дозвільних документів та умов добудови (ніби раніше об’єкти самочинного будівництва могли вільно перебувати в обороті);
• нові об’єкти цивільного обігу: «майбутній об’єкт нерухомості» (МОН), «неподільний та подільний об’єкт незавершеного будівництва» (ОНБ);
• запровадження спеціального майнового права на МОН та ОНБ, без реєстрації якого неможливо відчужити об’єкт на етапі будівництва;
• декларування прав інвесторів щодо розірвання договорів купівлі-продажу (наприклад, право розірвання у випадку прострочення строку здачі об’єкта на 6 або більше місяців. От тільки строки призупиняються в разі початку судової тяганини, від чого страждатиме знову-таки інвестор);
• вимоги щодо передання вже готового об’єкта інвестору (наприклад, за умовами договору купівлі-продажу обов’язок продавця – забезпечити підключення до інженерних мереж (не зовсім зрозумілим видається, чому недобросовісні забудовники мають почати виконувати таке підключення, враховуючи, що і на сьогодні, відповідно до положень ч. 12 ст. 39 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності», такий обов’язок вже закріплено);
• ну і передбачуване: нотаріальне посвідчення окремих правочинів (мова насамперед про договір щодо організації та фінансування будівництва; правочини щодо другого та наступного відчуження неподільного ОНБ та МОН; договір управління нерухомим майном, ОНБ, МОН; попередній договір купівлі-продажу ОНБ, МОН; договір застави щодо ОНБ, МОН).

Хоча Закон і набирає чинності через місяць із дня його опублікування, його положення поширюватимуться тільки на ті об’єкти, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто після набрання чинності Законом. А тому забудовники, які вже отримали право на виконання будівельних робіт, можуть, витерши піт від хвилювання, спокійно добудовувати свої об’єкти, керуючись уже звичними нормами.

Що за дивні звірі ці ОНБ та МОН?

Відтепер на етапі будівництва (до введення об’єкта в експлуатацію) розрізняють:

• майбутній об’єкт нерухомості (МОН). Це найменша «ланка» – окрема квартира, гараж, паркомісце, що визначені проєктною документацією. МОН є складовою частиною подільного ОНБ. Після введення в експлуатацію стає самостійним об’єктом;
• об’єкт незавершеного будівництва (ОНБ) – це вся споруда, яка будується та буде зведена в майбутньому. Може бути подільним (багатоквартирний будинок) та неподільним (окрема будівля, в складі якої відсутні МОН). На неподільний ОНБ може відразу набуватись право власності (зауважимо, мова йде не про право власності на матеріали чи обладнання, як про те сказано в ст. 331 ЦК, а про власність саме на окремий ОНБ);
• спеціальні майнові права. Це фактично вже звичні для нас майнові права (про які раніше йшла мова у схемі продажу через деривативи чи договір купівлі-продажу майнових прав). Саме зі спеціальним майновим правом законодавець пов’язує правоможності володіння та розпоряджання (так-так, володіння та розпоряджання ОНБ та МОН, яких фактично не існує), саме воно тепер реєструється в Реєстрі речових прав на нерухоме майно після отримання права на виконання будівельних робіт та потім має автоматично трансформуватись у право власності після введення об’єкта в експлуатацію через автоматичний обмін інформацією між реєстрами. Належність (так, саме належність, а не право власності чи його складові частини) ОНБ та МОН з легкої руки законодавця було прив’язано до власника спеціального майнового права на відповідний об’єкт.

Щодо продажу ОНБ та МОН, зважаючи на зазначене вище, склалась цікава ситуація. Адже фактично захопившись фантасмагорією законотворчості, змішали в одне творіння інститути речового та зобов’язального права стосовно захисту та обороту ОНБ та МОН, і виникло водночас декілька безтілесних речей, що можуть бути об’єктом цивільних прав на ОНБ та МОН: як сам ОНБ, так і спеціальні права на нього, – що є надто контроверсійним стосовно засад речового права за ЦК України.

Принагідно зазначу, що Закон також установлює виключний перелік способів інвестування. Так, забудовник (девелопер) може залучати кошти виключно шляхом:

• укладення договору купівлі-продажу неподільного ОНБ (чи його частки) або МОН;
• укладення договору про участь у фонді фінансування будівництва управителем фонду фінансування;
• емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється через передання об’єкта житлового будівництва з умовою його передання відповідно до нотаріально посвідченого договору між замовником будівництва та власником облігацій щодо резервування об’єкта житлового будівництва.

Заслуговує на увагу впровадження гарантійної частки будівництва. Ще під час первинної державної реєстрації спеціального майнового права за замовником (девелопером) визначається перелік МОН, котрі становитимуть гарантійну частку. Її розмір визначатиметься Кабміном. Така частка має бути зарезервована, а об’єкти в ній не можуть бути відчужені до їх введення в експлуатацію.

Окремо варто згадати про вимоги щодо розголошення інформації про будівництво. Так, на сайті забудовника (девелопера) має міститись інформація про ідентифікатор об’єкта будівництва; основні технічні характеристики ОНБ; відомості про замовника, девелопера, управителя (найменування юрособи, код, організаційну форму, керівників, бенефіціарів, місце розташування, контакти, припинення діяльності, банкрутство/санацію; відомості про генерального підрядника (перелік аналогічний до зазначеного); запланований квартал та рік прийняття в експлуатацію; відомості про право на виконання будівельних робіт із посиланнями на документи в Єдиній системі; відомості про перебіг будівництва (фотозвіти, графік виконання робіт, оновлення щомісяця); відомості про МОН, що вже продані та продаються; умови придбання та ціна МОН (спосіб визначення ціни); проєкт договору купівлі продажу МОН / договору про участь у фонді фінансування / договору про резервування об’єкта. За можливості рекомендував би забудовникам забезпечити відповідність своїх сайтів зазначеній інформації, навіть якщо дія Закону не стосується ваших об’єктів.

То як все-таки будуть захищатись інтереси інвестора? Для цього й була запроваджена реєстрація прав та обтяжень спеціального майнового права в Реєстрі речових прав. Проте не потрібно забувати, що йдеться не про смарт-контракти чи функціонування реєстру на основі блокчейну. Все ще залишається ризик людського фактору. Закон не надає гарантій, що, як це іноді траплялося, державний реєстратор чи нотаріус абсолютно випадково не зможе вилучити всі записи про обтяження, змінити відомості про власника прав у реєстрі, зокрема на підставі підроблених документів, унаслідок чого один і той самий об’єкт (спеціальні майнові права) буде відчужений декілька разів.

Особливо враховуючи, що до реалізації відповідної технічної можливості всі зміни, включаючи автоматичне трансформування у право власності, здійснюватиме все той самий держреєстратор.

Звісно, ще встановлено окремі вимоги до договорів купівлі-продажу (вже згаданий обов’язок підключення до інженерії), вдосконалено механізми обтяження спеціальних майнових прав та об’єктів, можливість розірвання договору у випадку порушення строків здачі чи зміни проєктної документації без згоди сторони договору (йдеться про зміни щодо функціонального призначення об’єкта, суттєвого зменшення площі, зниження класу енергоефективності, виключення об’єкта з проєктної документації). Але очевидно, що прямо та ефективно такі норми не змусять зникнути з ринку недобросовісних забудовників.

Підводячи підсумки. Цивільний обіг неіснуючих, ще не створених об’єктів – є! Утопічні гарантії реєстрації майнових прав із наступним автоматичним набуттям прав власності – є! Треба розуміти, що будь-яких подібних «гарантій» для інвесторів все одно можуть не дотримуватися, зокрема і через банальну відсутність відповідальності. Що це, як не нове майбутнє, маленький крок на шляху до омріяного цифрового метавсесвіту? Економічна суть відносин у трикутнику «інвестор – забудовник – генпідрядник» полягає в тому, що інвестор у тій чи іншій формі довіряє в управління забудовникові значні кошти під майбутнє зобов’язання останнього передати готовий об’єкт. Отже, існує істотний проміжок у часі, коли в інвестора грошей вже немає, а квартири ще немає. Аби хоча б якось скомпенсувати цю моральну порожнечу, законодавець дає інвестору в руки забавку – «хоч щось» у вигляді майнових прав на майбутній об’єкт, що будується. І хоч фактично речі немає, юридично вона є, її можна продати, подарувати, закласти, заповісти – майже як зі «справжнім» майном. Але ж це не змінює дисбалансу інтересів у механізмах фінансування будівництва: грошей у тебе все одно вже немає, а замість квартири через рік тримай «майбутню квартиру», але сьогодні. По суті, це лише мовна гра – але ж яка ефективна!

Під час першого прочитання законопроєкту ще у 2021 році в мене склалось враження, що те, що Закон намагається зробити із цивільною доктриною, краще за все описується диспозицією ст. 153 Кримінального кодексу України, та й після редакційних змін та прийняття  Закону в цілому, на жаль, відчуття не покращились.

Як бачимо в сухому залишку, новий Закон навряд зможе впоратись із тими завданнями, які тріумфально проголошені в його преамбулі. Створення омріяного інвесторами «щита», який захистить їх від зловживань забудовників під час отримання дозвільної документації, схем із численними перепродажами одного й того самого об’єкта, доведеться поки що відкласти. Натомість Закон вносить ще більше невизначеності та можливостей для спекуляцій чи подвійного тлумачення, врегулювання яких, схоже, законодавець вирішив перекласти вже на плечі Верховного Суду (а може, й Конституційного Суду – є відчуття, що Закон там опиниться) та науковців, які зможуть захистити не одну дисертацію на базі нового Закону.

Автор: Володимир ДЗЯДЕВИЧ, юрист АФ «Грамацький і Партнери»