Реконструкція «хрущовок»: деталі нового законопроекту від Мінрегіону

Питання оновлення так званих хрущовок — тимчасового житла, побудованого у 50–80-ті роки минулого століття, строк експлуатації яких закінчився, знаходиться на порядку денному уже тривалий час. Із метою вдосконалення правового регулювання у цій сфері Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства розроблено законопроект, що має бути переданий до Кабінету Міністрів України для внесення на розгляд Верховної Ради України.

Перш за все у проекті закону наводиться розширене поняття застарілого житлового фонду. У разі його прийняття стане можливою реконструкція кварталів застарілих будівель незалежно від їх висотності, що є доцільним з точки зору повноцінної реконструкції мікрорайону.

Обґрунтованою, на нашу думку, також є пропозиція щодо зменшення кількості голосів, необхідних для прийняття рішення про комплексну реконструкцію будинку. Згідно із законопроектом рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Наразі діє норма, відповідно до якої комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду можлива лише у разі отримання згоди всіх власників та за умови отримання ними передбаченої законом компенсації. Очевидним є те, що ймовірність виконання чинних вимог закону для здійснення реконструкції будинку наближається до нуля.

Законопроект передбачає два способи проведення реконструкції багатоквартирного будинку в межах кварталу (мікрорайону): з обов’язковим відселенням власників і наймачів квартир та/або нежитлових приміщень або без відселення. У разі обов’язкового відселення власникам і наймачам квартир або нежитлових приміщень, розташованих у таких об’єктах, на час проведення реконструкції надаються відповідні рівноцінні об’єкти в маневреному житловому фонді з компенсацією документально підтверджених витрат, пов’язаних із виселенням. При цьому власники та наймачі оплачують лише спожиті комунальні послуги. Оплата за користування такими приміщеннями не здійснюється.

Одним із заходів комплексної реконструкції кварталів, що встановлює законопроект, є знесення багатоквартирних будинків у межах кварталу з подальшим новим будівництвом об’єкта. У такому випадку допускається підвищення поверховості нової забудови в межах, визначених детальним планом територій. Власне кажучи, у цьому і проявляється інтерес інвестора-забудовника. Після надання власникам квартир і нежитлових приміщень, розташованих у будинку, що підлягає зносу, інших відповідних рівноцінних об’єктів або компенсації їх вартості у випадках, передбачених проектом закону, інвестор-забудовник на місці знесеного будинку зводить новий та здійснює реалізацію квартир та нежитлових приміщень у ньому за ринковими цінами.

При цьому до критеріїв рівноцінності об’єкту нерухомого майна відносяться такі: 1) його розташування в багатоквартирному будинку, що знаходиться в тому ж районі тієї ж адміністративно-територіальної одиниці, що й об’єкт, який підлягає знесенню; 2) загальна та житлова площа у ньому є не меншою, ніж у об’єкті нерухомого майна, що підлягає знесенню; 3) його ринкова вартість є не меншою, ніж вартість об’єкта нерухомого майна, що підлягає знесенню.

Із вказаного можна зробити висновок, що під час реалізації проекту комплексної реконструкції кварталів можливим є зведення інвестором-забудовником окремо будинків для надання рівноцінних квартир і нежитлових приміщень та будинків «на продаж». Такий підхід може бути використаний, зокрема, під час реконструкції «хрущовок».

Варто також зазначити, що законопроект, як і чинний Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», передбачає можливість отримання власником замість рівноцінної квартири, яку він має право отримати, квартири більшої площі за умови оплати ним різниці вартості надлишку загальної площі за ринковою вартістю. Втім, слід розуміти, що надання вказаної «можливості» не є обов’язком інвестора-забудовника, а отже, її реалізація можлива виключно у разі добровільної згоди останнього.

Звісно, реконструкція застарілих кварталів в Україні є комплексним питанням, а отже, протягом руху вказаного законопроекту до стадії прийняття він може зазнати змін у частині відображення балансу інтересів ключових учасників.

Автор: Тетяна Микитенко, адвокат, старший юрист ЮФ «Юрлайн»