Продаж житлової нерухомості: на сумлінних платників податків чекають неприємні зміни — PRAVO.UA Продаж житлової нерухомості: на сумлінних платників податків чекають неприємні зміни — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Блог » Продаж житлової нерухомості: на сумлінних платників податків чекають неприємні зміни

Продаж житлової нерухомості: на сумлінних платників податків чекають неприємні зміни

  • 05.07.2021 15:32
Рубрика Блог

У Верховній Раді завзято взялися за ліквідацію схем мінімізації податків на ринку житлової нерухомості. Було зареєстровано аж вісім варіантів  змін до Податкового кодексу для «забезпечення збалансованості бюджетних надходжень». Але зрештою парламент очікувано підтримав у першому читанні саме урядовий проєкт № 5600. Серед іншого документ передбачає збільшення ставки ПДФО під час продажу нерухомого майна. Чого чекати громадянам – спробуємо розібратися.

Підвищуючи ставки

Сьогодні, якщо ви продаєте або обмінюєте нерухомість:

– житловий будинок;

– квартиру;

– кімнату або частину будинку чи квартири;

– садовий будинок;

– земельну ділянку;

– об’єкт незавершеного будівництва;

– господарсько-побутові споруди та будівлі на земельній ділянці, –

ця операція не оподатковується за наявності такої сукупності умов:

1) це перша операція в податковому періоді (році);

2) майно перебуває у власності понад 3 роки (не стосується випадків, коли майно дісталося у спадщину);

3) площа землі не перевищує норми безоплатного передання, визначені статтею 121 Земельного кодексу України (для земельних ділянок).

В іншому випадку, згідно з п. 172.2 Податкового кодексу, ставка податку з доходу, отриманого платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного з об’єктів житлової нерухомості, становить 5%. Така ставка ПДФО застосовується в разі продажу будь-якого об‘єкта нерухомості, як житлового, так і нежитлового.

Прагнучи знайти додаткові джерела для наповнення бюджету, можновладці вирішили підвищити ставку ПДФО. Так, згідно з проєктом № 5600, за продаж другого протягом року об‘єкта житлової нерухомості доведеться поділитися з державою 5% від його вартості, а від третього і всіх наступних держава планує «відкусити» цілих 18%.

За нежитлові об’єкти доведеться сплачувати одразу: 5% за перший, 18% – за другий протягом року і за всі наступні – 18%.

У частині обміну об‘єкта нерухомості на інший законопроєктом змін не передбачено. У разі обміну об’єкта нерухомості на інший (інші) об’єкт нерухомості дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження об’єкта нерухомості з визначеного вище переліку не оподатковується, а об‘єкта, що не входить до цього переліку, оподатковується за ставкою 5%.

Відступлення прав: є нюанси

Слід ураховувати, що запропоновані вище ставки застосовуватимуться й у разі продажу об‘єктів незавершеного будівництва. Оскільки інвестори іноді не розуміють, який це об’єкт, нагадаємо, що ним є об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, здійснено витрати на його спорудження, але його не прийнято в експлуатацію відповідно до законодавства (див. Закони «Про іпотеку», «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»).

А от купуючи майнові права, ви отримуєте право очікування свого об‘єкта нерухомості, що не є об‘єктом незавершеного будівництва. Важливо розуміти, що, укладаючи попередній договір купівлі-продажу квартири, ви купуєте лише право в майбутньому укласти договір щодо збудованого та введеного в експлуатацію об‘єкта.

Тому в разі відступлення своїх прав іншій особі ваш дохід не оподатковується як дохід від продажу нерухомості!

Утім, і тут є свої нюанси. Податківці розглядають відступлення прав як «інший дохід», що за законодавством оподатковується за ставкою 18%. Але відступлення прав можна оцінювати (і юристи в інтересах клієнтів відстоюють саме таку позицію) як дохід від продажу рухомого майна. І тоді це лише 5%.

За такого підходу немає значення, скільки часу такі права були у вашій власності, а сума податку сплачується з повної вартості відчужених прав. Водночас ми не зменшуємо суму доходу на суму інвестованих коштів. Щоправда, з цього приводу немає практики Верховного Суду, тож у спорах із податковою багато що залежить від переконливості та обґрунтованості правової позиції.

Особливість передбачено в разі інвестування у фонд фінансування будівництва. Відповідно до ч. 2  п. 164.2.13 Податкового кодексу у таких випадках вашими доходами вважаються ті, що становлять позитивну різницю між сумою коштів, отриманих внаслідок відступлення права вимоги за договором про участь у фонді фінансування будівництва, та сумою коштів, внесених продавцем до фонду.

Слід також ураховувати, що дохід у вигляді позитивної різниці має місце ще й у випадку здійснення операцій з деривативами. Тому виправдано в контексті оподаткування ПДФО виглядає застосування такого інструмента, хоча інші ризики для інвестора при цьому збільшуються.

Утім, схоже, що законодавець, який первинно проґавив питання оновлення оподаткування відступлення прав, вирішив виправитися і зареєстрував ще один проєкт (№ 5638 від 08.06.2021). Він передбачає оподаткування продажу майнових прав за аналогією з оподаткуванням об’єктів нерухомого майна. Тож маємо надію, що найближчим часом у цьому питанні з’явиться якась правова визначеність.

Тенденції та наслідки

Між іншим, проєкти, альтернативні до основного № 5600, також були заслухані у ВР. І хоча вони мали певні особливості, проте тенденція на зростання ставок  була спільною рисою.

Навіть Головне науково-експертне управління Апарату ВР, яке критично ставиться до більшості законодавчих ініціатив, у цьому випадку схвально оцінило пропозиції. Парламентські експерти вважають, що зміни сприятимуть ліквідації деяких схем мінімізації податків на ринку житлової нерухомості. Водночас застерігають про негативні наслідки для  сумлінних платників податків, які не заробляють на купівлі-продажі нерухомості, але схочуть, наприклад, продати кілька квартир, щоб купити одну більшу чи кращу. Справді, в таких випадках жоден із проєктів не передбачає механізму зниження податкового навантаження в разі покращення житлових умов.

Автор: Тетяна Борисенко, адвокат АО «Скляренко, Сидоренко та партнери»

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

СВІЖИЙ ВИПУСК

Чи потрібно відновити військові суди в Україні?

Подивитися результати

Завантажується ... Завантажується ...

PRAVO.UA