«Проблемна» забудова: повернення проінвестованих коштів чи боротьба за власність — PRAVO.UA «Проблемна» забудова: повернення проінвестованих коштів чи боротьба за власність — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Новини » «Проблемна» забудова: повернення проінвестованих коштів чи боротьба за власність

«Проблемна» забудова: повернення проінвестованих коштів чи боротьба за власність

  • 16.05.2023 11:56
Владислава Семеняка, юрист юридичної фірми Carlton & Amrok

2022 рік видався важким для всіх галузей економіки України. Будівництво не стало винятком. За даними ЛУН, у перші три місяці повномасштабної війни 70% компаній-забудовників поставили на паузу свою роботу. На кінець року більшість із них активно продовжує будівництво. Однак лишився достатньо великий відсоток недобросовісних забудовників, які навмисно затримують завершення будівництва прикриваючись війною. Непоодинокими є випадки, коли будівельні роботи, розпочаті задовго до війни, тягнуться роками або будівельні роботи завершені, але забудовник відмовляється вводити об’єкт в експлуатацію чи просто зникає. Виникає ситуація, коли інвестор не може отримати омріяну квартиру, а забудовник не виконує взятих на себе зобов’язань та ухиляється від реєстрації права власності на новозбудоване майно.

Тож як захистити права інвестора, який став жертвою недобросовісного забудовника? На сьогодні єдиним ефективним способом є звернення до суду. Водночас важливо обрати належний спосіб судового захисту. По-перше, інвестору слід визначити, якого результату він очікує: повернення втрачених під час інвестування коштів чи набуття статусу власника проінвестованої квартири.

На шляху до повернення проінвестованих коштів

У випадку, якщо інвестор не бажає пов’язувати свою долю із, як виявилося, проблемною нерухомістю, належним способом захисту буде звернення до суду із позовом про розірвання договору та стягнення коштів за договором інвестування. Проаналізувавши судову практику в цій категорії справ, можна зробити висновок, що суд зазвичай стає на бік позивача.

Так, показовою є позиція Великої Палати Верховного Суду в постанові від 23 січня 2019 року у справі № 712/21651/12, де позивач звернувся з позовом до банку-управителя та забудовника, в якому просив суд визнати недійсними договори про участь у фонді фінансування будівництва від 2008 року (варто зазначити, що ця вимога визнана судом безпідставною та необґрунтованою з огляду на належне виконання інвестором своїх зобов’язань, тому не слід повторювати таких помилок під час формулювання позовних вимог) та стягнути на користь позивача вартість об’єктів інвестування, інфляційні втрати, три проценти річних і відшкодування заподіяної моральної шкоди. Позов мотивовано такими обставинами: у січні 2008 року позивач уклав із банком договори про участь у ФФБ, згідно з якими за позивачем були закріплені дві квартири. Введення об’єктів інвестування в експлуатацію було заплановано на червень 2008 року. Повну оплату вартості об’єктів інвестування позивач підтвердив свідоцтвами до договорів. Оскільки об’єкти інвестування не були здані в експлуатацію до дати, визначеної у договорах, позивач звернувся до суду.

Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів про те, що позивач має підстави вимагати повернення йому загальної вартості закріплених вимірних одиниць об’єктів інвестування за договором про участь у фонді фінансування будівництва. За результатами розгляду касаційної скарги залишено без змін рішення апеляційного суду, яким стягнуто з банку-управителя на користь позивача вартість вимірних одиниць об’єктів інвестування, зазнані інфляційні втрати і три проценти річних. Водночас суд зауважив, що вимога про стягнення коштів із забудовника не може бути задоволена, оскільки законодавство не передбачає права позивача як довірителя вимагати повернення коштів безпосередньо від забудовника. Таким чином, належним відповідачем за позовом про стягнення коштів за договором про участь у фонді фінансування будівництва є саме управитель, а не забудовник. Тож, обираючи належного відповідача, варто враховувати правову природу договору, за яким інвестувалося майно. Щодо моральної шкоди суд дійшов висновку, що жодних доказів на підтвердження того, що позивач зазнав моральних страждань, немає, а тому вимога про стягнення відшкодування моральної шкоди не може бути задоволена.

Зауважимо, що отримати судове рішення на свою користь у таких справах реально та відносно легко, якщо наявні докази, що підтверджують виконання інвестором усіх зобов’язань, і навпаки —  невиконання обов’язків за договором управителем/забудовником (залежно від виду договору інвестування), однак складнощі можуть виникнути на стадії виконання цього рішення.  Адже часто трапляються ситуації, коли забудовник/управитель збанкрутував або будівництво передано іншій компаній, фактичне стягнення коштів ускладнюється, а іноді взагалі неможливе.

Водночас, якщо будівництво інвестувалося досить давно, очевидно, що сума, яка повернеться інвестору у судовому порядку, вже не дасть змоги придбати житло сьогодні, враховуючи інфляцію та зростання курсу гривні щодо іноземних валют.

На шляху до права власності на проінвестовану квартиру

Якщо ж інвестор має сили, наснагу та гроші боротися за набуття статусу повноправного власника проінвестованої квартири, тут слід обрати інший спосіб судового захисту. По-перше, потрібно встановити, на якому етапі будівництво об’єкта нерухомості: відбулося введення в експлуатацію чи ні.

У тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупець не отримав правоустановчих документів, може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання права власності на проінвестоване майно відповідно до положень ст. 392 ЦК України.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, від 3 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12, від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц, від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12, від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц.

Як зазначає Верховний Суд у постанові від 21 лютого 2023 року у справі № 607/11007/22, з огляду на те що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, віндикація не може бути застосована. Ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України. Ураховуючи особливість перетворення права на майнові права у право на новостворений об`єкт нерухомого майна, саме інвестор є першим власником за договором купівлі-продажу майнових прав на певне нерухоме майно, яке фактично існує, однак набуває формальних ознак об`єкта цивільних прав лише після його державної реєстрації. Вказане узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.

Зазначимо, що рішення суду про визнання права власності на квартиру надає можливість інвестору звернутися до державного реєстратора або нотаріуса для реєстрації права власності вже без участі недобросовісного забудовника.

У випадках, коли введення в експлуатацію не відбулося, ефективним способом захисту є визнання майнових прав на проінвестоване майно.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 жовтня 2019 року в справі № 761/5156/13-ц вказано, що під майновим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правоможність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Тобто майнове право – це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма правами щодо майна.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 дійшла висновку, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно до вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна в експлуатацію (стст. 328, 331 ЦК України).

Підсумовуючи, зазначимо, що судова практика є сталою та однозначною: визнання за інвестором майнових прав на проінвестоване майно є належним та ефективним способом судового захисту до введення об’єкта в експлуатацію. Якщо ж об’єкт нерухомості вже збудований та введений в експлуатацію, то інвестор має заявляти вимогу про визнання за ним права власності на вже збудоване майно.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

СВІЖИЙ ВИПУСК

Чи потрібно відновити військові суди в Україні?

Подивитися результати

Завантажується ... Завантажується ...

PRAVO.UA