Позов про дострокове розірвання договору оренди землі внаслідок її нецільового використання може бути поданий впродовж усього часу порушення прав орендодавця — ВП ВС

Позовна давність у справах про розірвання договору оренди землі внаслідок нецільового використання земельної ділянки обчислюється з огляду на обов’язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням безперервно, впродовж усього строку дії договору.

Тож орендодавець може подати позов про дострокове розірвання такого договору впродовж усього часу порушення його прав.

Такі висновки зробила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 2 листопада 2022 року у справі № 922/3166/20.

Обставини справи

Харківська міська рада звернулася в суду з позовом до акціонерного товариства про розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу самочинно побудованих споруд та зобов’язання відповідача повернути земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

За результатами перевірок Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю встановлено факт самочинного будівництва дев’яти нежитлових будівель, хоча земельна ділянка надавалася в оренду для експлуатації та обслуговування тимчасової автостоянки.

Господарського суду Харківської області відмовив у задоволенні позову з огляду на сплив позовної давності. Суд зазначив, що вона відраховується від дати складання першого акта перевірки Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю про порушення відповідачем умов оренди землі (18 квітня 2017 року). Саме з цього моменту позивач дізнався про порушення його права.

Проте в суд з відповідним позовом він звернувся лише 29 вересня 2020 року, тобто з пропуском строку позовної давності.

Східний апеляційний господарський суд скасував зазначене рішення та прийняв нове рішення про задоволення позову. Суд вказав, що допущене акціонерним товариством правопорушення за своєю суттю не є одноразовим, має триваючий характер та не припинене на момент звернення позивача до суду з позовом. Отже, позов про дострокове розірвання договору оренди землі власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав.

Висновки ВП ВС

Переглядаючи справу в касаційному порядку Велика Палата ВС зробила правові висновки щодо трьох спірних питань.

Щодо спливу позовної давності

Позовна давність у справах про розірвання договору оренди землі внаслідок нецільового використання земельної ділянки обчислюється з огляду на обов’язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням безперервно, впродовж усього строку дії договору.

«Впродовж строку дії договору оренди землі та існування порушення орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі», — констатувала ВП ВС.

ВП ВС звернула увагу, що використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню – це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення рішень судами першої та апеляційної інстанцій.

Усунення перешкод

Вимога позивача про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу самочинно побудованих споруд означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для її використання за цільовим призначенням

ВП ВС зазначила, що оскільки у ст. 152 ЗК України «Способи захисту прав на земельні ділянки» не конкретизовано переліку видів порушень прав власника земельної ділянки, в кожному конкретному випадку власник має право на власний розсуд конкретизувати, як саме буде усунене те чи інше порушення. Зокрема, порушення прав власника може бути усунене шляхом демонтажу споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці.

Спосіб захисту порушеного права

• Розірвання договору оренди землі є зобов’язально-правовим способом захисту та не може ототожнюватись із негаторним позовом.
• Порушення умов договору оренди землі, яке веде до його розірвання, можливе лише стороною договору в зобов’язальних правовідносинах.
• Однією з умов застосування негаторного позову є відсутність між сторонами спору договірних відносин.
• Натомість якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою через її статус у договірних чи інших зобов’язальних правовідносинах з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов’язально-правових способів.
• З огляду на те що між сторонами в цій справі існують договірні правовідносини, ВП ВС вважає обґрунтованими твердження, що позов про розірвання договору оренди земельної ділянки належить до зобов’язально-правових способів захисту.

ВП ВС відступила від висновків, викладених у постановах КЦС ВС від 12 червня 2019 року у справі № 527/600/17 та від 25 березня 2020 року у справі № 527/605/17 про те, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом.