Поступове відкриття для державних реєстраторів доступу до Реєстру нерухомості — адаптація до воєнних реалій

Тимофій Дудін, начальник Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції, м. Одеса

24.02.2022 розпочалась повномасштабна військова агресія російської федерації проти нашої держави, яка зачепила всі сфери суспільного життя та від самого початку потребувала прийняття швидких рішень. Одним із таких рішень стало закриття доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (Реєстр нерухомості). Однак усвідомлення необхідності перезапуску всіх економічних процесів та, зокрема, повноцінного відновлення ринку нерухомості зумовлює поступове відкриття державним реєстраторам доступу до Реєстру нерухомості.

Шлях від абсолютного відключення вказаного реєстру до відновлення доступу до нього

Наразі ми пройшли шлях від абсолютного відключення вказаного реєстру до відновлення доступу до нього спочатку для посадових осіб Міністерства юстиції України та його територіальних органів, потім – нотаріусів. Цілком виправдано, що тепер настала черга відкрити доступ і для державних реєстраторів речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державні реєстратори прав на нерухоме майно).

Нарешті зареєструвати новозбудований об’єкт нерухомості або право власності на об’єкт незавершеного будівництва, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки, право користування земельною ділянкою (сервітут, емфітевзис, суперфіцій), право господарського відання або право оперативного управління тощо можна буде у державних реєстраторів прав на нерухоме майно за місцем розташування центрів надання адміністративних послуг, виконкомів сільських, селищних та міських рад, відповідних державних адміністрацій.

Коло державних реєстраторів, яким надано доступ до Реєстру нерухомості, визначено Переліком державних реєстраторів та посадових осіб Міністерства юстиції, його територіальних органів, якими в умовах воєнного стану проводиться державна реєстрація юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 29.03.2022 № 1272/5 (в редакції наказу Міністерства юстиції України від 21.05.2022 № 2035/5).

Кому відкрили доступ?

Варто звернути увагу, що не всім нотаріусам та державним реєстраторам може бути надано доступ до державних реєстрів.

Не надається та припиняється доступ до державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в тих населених пунктах, де наявна загроза несанкціонованого доступу до них, зокрема розташованих у районах проведення воєнних (бойових) дій, або тих, які перебувають в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні).

Повертаючись до питання реєстрації нерухомості, увагу варто сконцентрувати на певних обмеженнях, які встановлено для державних реєстраторів прав на нерухоме майно.

Державним реєстраторам забороняється проведення державної реєстрації прав на підставі документів, які посвідчені нотаріусом:

1. не включеним до переліку нотаріусів, яким в умовах воєнного стану дозволено вчинення нотаріальних дій;
2. або включеним до зазначеного переліку, однак із застереженням про заборону нотаріального посвідчення відповідних документів, крім документів, посвідчених нотаріусом до 23 лютого 2022 року включно.

Такий перелік нотаріусів затверджується Міністерством юстиції України відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану».

Заборонені дії в період воєнного стану

Додатково слід звернути увагу, що постановою Кабінету Міністрів України від 06.03.2022 № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» забороняється:

1. державна реєстрація права власності (довірчої власності) на підставі договорів щодо:

• відчуження нерухомого майна,
• встановлення довірчої власності на нерухоме майно,

які укладені від імені фізичної особи — відчужувача (довірчого засновника) на підставі довіреності;

2. державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі договорів, посвідчених нотаріусом у період з 25 лютого 2022 р. до дня його включення до переліку нотаріусів;
3. державна реєстрація права власності на нерухоме майно до закінчення одного місяця з дня проведення попередньої державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, коли право власності набуто у порядку спадкування або державної реєстрації прав у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності;
4. державна реєстрація права власності на нерухоме майно:

• у зв’язку з переданням майна у власність юридичної особи як внесок до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду), вступні, членські та цільові внески членів кооперативу тощо;
• у зв’язку з переданням майна у власність фізичним та юридичним особам, що вийшли із складу засновників (учасників) юридичної особи;
• на підставі договору іпотеки за споживчим кредитом, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

В умовах воєнного стану одним із пріоритетних завдань уряду нашої країни є захист приватної та публічної власності

Отже, аналізуючи вищевикладене, можна зробити висновок, що відкриття для суб’єктів державної реєстрації прав доступу до Реєстру нерухомості відбувається поступово й через встановлення значних заборон та обмежень.

Це пояснюється насамперед тим, що в умовах воєнного стану одним із пріоритетних завдань уряду нашої країни є захист приватної та публічної власності, зокрема через неприпустимість несанкціонованого втручання та спотворення даних в реєстрах, а також недопущення випадків рейдерства.

Водночас надання доступу до Реєстру нерухомості саме для державних реєстраторів прав на нерухоме майно органів місцевого самоврядування та державних адміністрацій свідчить про повернення системи державної реєстрації до її сталого функціонування.