Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Новости » Почему КСУ допускает отчуждение ипотеки после ее тайной продажи: последствия решения для рынка недвижимости

Почему КСУ допускает отчуждение ипотеки после ее тайной продажи: последствия решения для рынка недвижимости

  • 28.07.2020 10:22

Ипотеке – час? 14 июля с.г. Конституционный Суд Украины (КСУ) внес окончательную ясность во вроде бы понятную статью Закона Украины “Об ипотеке” (Закон). КСУ признал конституционными положения части 1 статьи 23 Закона, об этом идет речь в решении № 8-р/2020. Наверное, это единственная тема, которая при обсуждении юристами вызывала полное единогласие: КСУ принял Соломоново решение, которое не изменяет существующих правоотношений, но не отрицает возможности дальнейшего “плодотворного” общения с недобросовестным продавцом имущества, обремененного ипотекой.

«КСУ в этом решении не только встал на защиту ипотекодержателей, в очередной раз подчеркнув для заемщиков: «что должен — отдать должен», но и усилил защиту ипотекодержателя в существующих «ипотечных правоотношениях» от недобросовестных заемщиков», — отмечает Юрий Моисеев, адвокат, советник L.I.Group.

Что такое ипотека?

Если разбор решения КСУ попался на глаза не юристам, то самое простое объяснение содержит Закон «Об ипотеке»: ипотека – это вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, имущество остается во владении и пользовании ипотекодателя, а ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки.

“Ипотека как одна из форм залогового права в римском частном праве рассматривалась как право на чужую вещь, возникающее из договора акцессорного характера, — объясняет Александр Коваль, адвокат, руководитель департамента АФ «Грамацкий и Партнеры». — Залог выполнял вспомогательную роль и предусматривал для залогодержателя право распоряжаться чужой вещью (залогом) в случае невыполнения должником основного обязательства. Вещное право – абсолютное (безусловное) право, которое признается неограниченным кругом лиц и подлежит защите от посягательств со стороны любого лица. Следовательно, вещное право следует за вещью независимо от того, кто ее собственник. Исходя из такого понимания правовой природы ипотеки, часть 1 статьи 23 Закона в сформулированной законодателем редакции выглядит научно обоснованно и логично”.

“Часть 1 статьи 23 Закона Украины «Об ипотеке» со времен его принятия законодателем так и не претерпела изменений, — отмечает Александр Коваль. — А после решения Конституционного Суда и вовсе исключается всякая возможность иного подхода к понимаю вещного права на чужую вещь. Ведь норма Закона еще в 2003 году была сформулирована в соответствии с  представлением о залоговом праве (ипотеке) как в римском частном праве, так и в современном отечественном гражданском праве”.

Своего коллегу поддерживает и Ирина Кобец, адвокат, старший юрист Юридической группы LCF: “Ипотека по своей правовой природе – это обеспечительное вещное право. Потому ключевым является именно предмет ипотеки независимо от личности собственника, ведь право собственности может переходить от одного лица к другому.

Это базовые аспекты правовой природы ипотеки. Именно ими обусловлена достаточно логичная позиция, что каждый следующий владелец ипотечного имущества несет риски обращения взыскания на предмет ипотеки в счет погашения долга должника. Это гарантия защиты интересов кредиторов”.

Жалоба на ипотеку

Полностью вся история жалобы Андрея Дерменжи содержится в решении КСУ, но если изложить кратко, то субъект права на конституционную жалобу утверждал, что в результате применения судами положений частей 1, 2 статьи 23 Закона “Об ипотеке” было нарушено «его право владеть и распоряжаться своей собственностью, в том числе и право на получение предварительного и полного возмещения при принудительном отчуждении». Автор ходатайства отмечал, что несоответствие положениям частей 1, 2, 4, 5 статьи 41 Конституции Украины оспариваемых положений Закона приводит к фактически безосновательному лишению права собственности, чем нарушаются принципы нерушимости права собственности и справедливого равновесия.

«Обозначенная норма Закона указывает на действительность ипотеки для нового владельца в случае перехода права собственности на предмет ипотеки в порядке наследования или правопреемства, даже в том случае, если информация об ипотеке не была доведена до его сведения», — объясняет Юрий Моисеев, адвокат, советник L.I.Group.

Решение КСУ

В своем выводе КСУ утверждает, что приобретатель предмета ипотеки не лишен возможности получать информацию об обременении имущества ипотекой самостоятельно или с помощью третьих лиц и способен проявить разумную осмотрительность, чтобы обезопасить себя от негативных последствий, связанных с приобретением статуса ипотекодателя, в том числе и тех, которые могут наступить в случае невыполнения основного обязательства. Хотя обременение имущества ипотекой и влияет на возможность реализации приобретателем ипотечного имущества своего конституционного права собственности через ограниченную правомочность распоряжаться предметом ипотеки, вмешательство в такое право является минимальным и направлено на учет интересов всех субъектов указанных правоотношений.

Следовательно, положения части 1 статьи 23 Закона “Об ипотеке” не нарушают разумного баланса между правами и интересами ипотекодержателя (кредитора) и ипотекодателя (приобретателя ипотечного имущества). Конституционный Суд Украины отметил, что положения части 1 статьи 23 Закона, которые определяют последствия перехода права собственности на предмет ипотеки к третьему лицу, непосредственно не касаются вопроса лишения ипотекодателя (приобретателя ипотечного имущества) права собственности на предмет ипотеки или его принудительного отчуждения в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки. Суд пришел к выводу, что положения части 1 статьи 23 Закона № 898 не противоречат положениям частей 1, 2, 4, 5 статьи 41 Конституции Украины.

Как решение КСУ об ипотеке отразится на существующих ипотечных отношениях?

Александр Коваль, адвокат, руководитель департамента АФ «Грамацкий и Партнеры», комментирует решение КСУ так: “В решении кратко изложена донельзя обыденная предыстория возмутителей спокойствия. Признание судом первой инстанции договора ипотеки недействительным произвело тягостное впечатление, но в дальнейшем ситуация выровнялась в плоскость законности и справедливости. Воздавая должное бесшабашно смелому поступку заявителя, вызванному безысходностью, который без малейшего шанса на успех обратился с жалобой в КСУ, следует отметить, что сама по себе мысль признания этой нормы Закона неконституционной является нелепой, а возможность успеха – хоть и отдаленная – пугает. При этом содержание решения КСУ дает основания полагать, что решение по сути было принято молниеносно, а обоснование подготовлено без излишних проволочек”.

“Решения по данному делу с нетерпением ожидали и кредиторы, и обладатели недвижимости, которые получили «бонусом» к имуществу статус ипотекодателя, — отмечает Андрей Иванов, старший адвокат практики решения споров АО MORIS GROUP. — Знаковым это дело стало еще на этапе его рассмотрения, когда Конституционный Суд впервые применил инструмент обеспечительного приказа, остановив исполнение судебных решений в деле заявителя конституционной жалобы (на сегодняшний день он остается единственным в своем роде)”.

“В подавляющем большинстве случаев отчуждение ипотечного имущества становилось последствием недобросовестных действий должников, которые через суд под разными предлогами либо путем подделки документов отменяли запрет на отчуждение и отчуждали имущество третьим лицам, о чем кредитор узнавал уже постфактум. В этом случае страдает как кредитор, потерявший возможность за счет ликвидного имущества взыскать долг, так и конечный собственник объекта, который довольно часто становится жертвой действий недобросовестного продавца”, — обращает внимание на проблему Андрей Иванов.

Решение КСУ № 8-р/2020 имеет большое значение для сферы ипотечных правоотношений, и, по мнению Владислава Мартынчука, юриста судебной практики ЮКК «Де-Юре», его принятие благотворно скажется на стабильности отрасли: “Суд подтвердил конституционность положений Закона «Об ипотеке», согласно которым ипотечный договор распространяет свое действие на последующих собственников имущества в случае отчуждения такой собственности первоначальным ипотекодателем.

Иными словами, передача ипотекодателем права собственности на заложенное имущество не влечет за собой прекращения действия договора ипотеки. Соответственно, кредитор-ипотекодержатель может обратить взыскание на имущество, переданное в ипотеку в целях обеспечения обязательства, которое в последующем не было исполнено должником.

Данная норма является гарантией того, что у кредитора сохранится реальная возможность удовлетворить свои требования за счет предмета ипотеки независимо от действий ипотекодателя, даже если последний пытается избежать обращения взыскания на имущество.

Нечто схожее произошло в деле заявителя конституционной жалобы. Недвижимое имущество, которое было предметом ипотеки, выбыло без согласия ипотекодержателя в пользу третьего лица. В последующем произошло еще несколько передач права собственности, в результате которых имущество оказалось у заявителя, признанного добросовестным приобретателем.

Соответственно, перед судом стояла задача поиска баланса между интересами конечного добросовестного приобретателя и ипотекодержателя. Приоритет был отдан интересам последнего, в том числе исходя из того, что первоначальное отчуждение предмета ипотека было незаконным”.

“Позиция КСУ является весьма важной для регулирования правоотношений по результатам отчуждения предмета ипотеки при отсутствии записи в реестре ипотек, но в условиях наличия действительного и неразорванного договора ипотеки, — обращает внимание Юрий Моисеев, адвокат, советник L.I.Group. — Сейчас ипотекодатели довольно используют любой способ, чтобы не возвращать полученные от финансового учреждения кредитные средства, и пытаются избежать обращения взыскания на такое имущество в соответствии с установленными законом, в том числе и путем отчуждения объектов в пользу третьих лиц. В дальнейшем они стараются свои действия «легализировать» в соответствующих судебных решениях.

Как следствие, такие действия могут повлечь невозврат финансовым учреждениям, в том числе и банкам, кредитов, что может иметь достаточно негативные последствия для всей банковской системы Украины».

Что делать, если не знал об обременении

На еще один аспект обращает внимание Ирина Кобец, адвокат, старший юрист Юридической группы LCF: “А что если новый собственник не знал об обременении ипотекой купленного им имущества? Сохраняется ли баланс интересов в данном случае? Конституционный Суд Украины обратил внимание, что факт осведомленности нового собственника об ипотеке не имеет существенного значения, ведь любое отчуждение предмета ипотеки ее не прекращает. Новый собственник перед покупкой должен проявить разумную осмотрительность и проверить информацию об обременении имущества ипотекой самостоятельно или через третьих лиц.

Потому конструкция добросовестности нового собственника не может быть основанием для невозможности обращения взыскания на предмет ипотеки. Автоматический переход ипотеки несмотря на добросовестность нового собственника – это специальное правило в такого рода правоотношениях.

Баланс интересов в данном случае обеспечивается для нового собственника наличием достаточных средств защиты своих прав, на что и обратил внимание Конституционный Суд. Ведь реальным нарушителем его прав является не кредитор, интересы которого тоже нарушены неисполнением обязательства, а первичный ипотекодатель, который не раскрыл всей информации новому собственнику при продаже”.

Говоря о том, что КСУ указал на имеющиеся в распоряжении у заявителя способы правовой защиты, Владислав Мартынчук, юрист судебной практики ЮКК «Де-Юре», объясняет, что, по всей видимости, имелось в виду право заявителя на предъявление требования к продавцу о возврате стоимости имущества.

Влияние решения КСУ об ипотеке

“Удовлетворение конституционной жалобы поставило бы под угрозу права множества кредиторов, которые потеряли бы залог из-за недобросовестных (а иногда и откровенно преступных) действий контрагента либо третьих лиц, — подчеркивает Андрей Иванов, старший адвокат практики решения споров АО MORIS GROUP. — Безусловно, это отразилось бы и на развитии кредитования, ведь кредиторы стали бы закладывать соответствующие риски в цену кредита и существенно ужесточили бы риск-менеджмент, увеличив количество отказов в выдаче новых кредитов. Такое решение также негативно повлияло бы и на инвестиционный климат в стране, ведь часто кредиторы – банки с иностранным капиталом, и иностранные инвесторы однозначно дали бы таким событиям соответствующую оценку”.

“Суд разобрался в сложившейся ситуации и принял Соломоново решение, справедливо отметив, что в сложившейся ситуации у собственника недвижимости в распоряжении есть ряд механизмов защиты своих прав. Таковым можно считать и уже признанное судебной практикой взыскание убытков с лица, от которого это имущество было получено”, — комментирует Андрей Иванов.

“Это решение больше будет иметь влияние не на ипотечные договоры, а на судебные споры по обращению взыскания на предмет ипотеки, который был отчужден без согласия кредитора, — отмечает Ирина Кобец, адвокат, старший юрист Юридической группы LCF. — В таких спорах у банков будет дополнительный аргумент в свою пользу для формирования позиции о возможности обращения взыскания на ипотечное имущество, даже если новые собственники не знали о существовании ипотеки”.

«Решение КСУ никоим образом не изменит сложившуюся практику заключения ипотечных договоров и только укрепит как залогодержателей, так и нотариусов в правильном понимании правовой природы ипотеки и ограничения вещных прав на недвижимое имущество», — убежден Александр Коваль, адвокат, руководитель департамента АФ «Грамацкий и Партнеры».

Напомним, что права ипотекодателя были рассмотрены в решении Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда (ВС) в постановлении от 10 июня 2020 года по делу № 922/1639/19: длительное неисполнение ипотекодержателем судебного решения, которым обращено взыскание на предмет ипотеки, не может быть основанием для прекращения ипотечного договора. В этом случае нет нарушения прав ипотекодателя. Об этом идет речь в материале ЮП по ссылке.

А немногим ранее, ЮП писала, что Большая Палата Верховного Суда  деле № 161/6253/15-ц приняла  постановление с выводом о том, что юрисдикция спора об обращении взыскания на предмет ипотеки с физического лица — предпринимателя — хозяйственная.

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 Comments
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Готовы ли вы подать нулевую декларацию и декларировать доходы ежегодно?

Просмотреть результаты

Загрузка ... Загрузка ...

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: