Особливості земельних відносин в Україні на період воєнного стану

24.03.2022 р. Верховною Радою України прийнято за основу та в цілому законопроєкт №7178 від 19.03.2022 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану». Ним Верховна Рада України встановила особливості земельних відносин на період воєнного стану в Україні. Що чекає власників та користувачів земель проаналізував Сивак Андрій, партнер АО «Шкребець  і партнери».

Новий закон ухвалений у цілях забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану. З урахуванням потреби використання у 2022 р. усіх доступних сільськогосподарських угідь для проведення посівної кампанії та забезпечення інтенсивного сільськогосподарського виробництва.

Законодавець виходив з такого:

• встановлені для мирного часу процедури надання у користування земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності, є тривалими в часі,
• потребують ухвалення низки послідовних рішень розпорядниками земель, організації та проведення земельних аукціонів тощо.

В умовах воєнного стану, коли:

• Державний земельний кадастр,
• Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не функціонують, а також
• не надаються адміністративні послуги, —

надання земельних ділянок державної та комунальної власності сільськогосподарським товаровиробникам за звичайною процедурою фактично унеможливлене.

Підготовлені до земельних торгів ділянки також залишаються без свого користувача.

У постійному користуванні державних підприємств, установ та організацій в Україні перебуває близько 724,0 тис. га сільськогосподарських земель.

У силу:

• незадовільного фінансово-економічного стану значної частини цих землекористувачів,
• відсутності посівного матеріалу,
• матеріально-технічного забезпечення тощо —

вони можуть у 2022 році не використовуватися або використовуватися із низькою ефективністю.

Серед важливих положень закону внесення змін до:

• розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України,
• Законів України «Про оренду землі»,
• «Про землеустрій»,
• «Про Державний земельний кадастр»,
• «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» —

які, зокрема передбачають низку правил воєнного стану.

Зокрема поновлення на один рік без волевиявлення сторін та внесення відомостей про таке поновлення до Державного реєстру договорів:

• оренди,
• суборенди,
• емфітевзису,
• суперфіцію,
• земельного сервітуту —

щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності строк користування якими закінчився після введення воєнного стану.

Оренда земельних ділянок в умовах воєнного стану

Водночас районним військовим адміністраціям надано повноваження передавати в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності без проведення земельних торгів.

З цією метою формування земельної ділянки оренду здійснюється без:

• внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та
• присвоєння їй кадастрового номера,

Однак на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється та затверджується за рішенням військової адміністрації.

Встановлено умови передачі зазначених земельних ділянок в оренду, зокрема:

• обмеження розміру орендної плати 8 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки,
• обмеження орендарів в праві на компенсацію витрат на поліпшення,
• переважному праві на поновлення або укладення договору на новий строк,
• на викуп, а також
• на передачу земельної ділянки в суборенду, заставу (іпотеку) права користування, встановлення земельного сервітуту,
• на зміну угідь, забудови, закладення багаторічних насаджень, використання корисних копалин,
• зміни цільового призначення;
• не передбачено застосування передбачених земельним законодавством мінімальних строків договору оренди землі.

Натомість дозволено передачу військовими адміністраціями в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що:

• перебувають у постійному користуванні державних та комунальних підприємств, установ, організацій (за погодженням з відповідними керівниками)
• із збереженням права постійного землекористування.

Також дозволено:

• передачу земельних ділянок в оренду строком іншими, постійними користувачами із збереженням права постійного землекористування;
• орендарями, суборендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності без згоди власника

Така передача здійснюється на строк до 1 року і виключно для використання таких ділянок за цільовим призначенням.

Форми договорів та інші умови

Законом встановлено виключно електронну форму:

• договорів оренди, а також
• договорів про передачу права землекористування та
• вимогу їх засвідчення кваліфікованими електронними підписами;

Визначено, що:

• укладення,
• зміна та
• розірвання договорів оренди, а також
• договорів про передачу права землекористування —

підлягають державній реєстрації військовою адміністрацією у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.

Законом теж врегульовано питання дії укладених за спеціальною процедурою договорів оренди та договорів про передачу прав користування земельними ділянками після скасування воєнного стану в Україні.

Впроваджено обмеження на:

• безоплатну передачу земель державної, комунальної власності у приватну власність,
• надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою безоплатної передачі,
• розроблення такої документації,
• формування земельних ділянок крім тих, що передаються в оренду військовими адміністраціями,
• проведення земельних торгів відносно прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності.

За деякими оцінками, прийнятий Закон дозволить додатково залучити до сільгоспвиробництва:

• 20,0 тис. га земель комунальної власності, які були підготовлені для передачі в оренду на земельних торгах, а також
• близько 400,0 тис га земель державної власності, які зараз перебувають у постійному користуванні держпідприємств Мінагрополітики, НААН України, закладів освіти тощо.

Нагадаємо, що питання продовольчої безпеки у контексті агресії рф проти України безпеки стоїть гостро для усього світу.