прапор_України

Генеральний партнер 2022 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Новини » Орендні відносини на окупованих територіях та в зонах бойових дій – пояснює юрист АО AVER LEX

Орендні відносини на окупованих територіях та в зонах бойових дій – пояснює юрист АО AVER LEX

  • 14.04.2022 15:37

Військова агресія РФ, що зумовила запровадження воєнного стану на території всієї України, внесла свої корективи фактично у всі сфери життєдіяльності суспільства, і орендні відносини в цьому аспекті не є винятком.

Реалії ринку комерційної нерухомості на окупованих територіях та в зонах бойових дій проаналізував Олег Іоніцой-Доценко, юрист АО AVER LEX.

Форс-мажорні обставини

Судова практика та досвід останніх років у сфері орендних правовідносин показали, яким чином працюють наявні юридичні механізми, доступні для орендарів у разі виникнення надзвичайних ситуацій або форс-мажорних обставин (ст. 617 ЦК України, ст. 141 ЗУ «Про торгово-промислові палати в Україні»), серед яких зменшення орендної плати (ч, 4 ст. 762 ЦК України), звільнення від орендної плати (ч. 6 ст. 762 ЦК України).

В умовах активних бойових дій чи тимчасової окупації орендарі можуть намагатись отримати знижку на орендну плату чи відмовитися сплачувати її, посилаючись на форс-мажорні обставини. Однак потрібно чітко усвідомлювати, які саме юридичні наслідки мають форс-мажорні обставини та коли на них слід посилатися.

Визначення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) наведено в ч. 2 ст. 141 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», відповідно до якого ними «є надзвичайні та невідворотні обставини, що об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов’язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами».

До форс-мажорних обставин належать, зокрема, загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи, але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, діями іноземного ворога, загальною військовою мобілізацією, військовими діями, оголошеною та неоголошеною війною тощо.

28 лютого 2022 року Торгово-промислова палата України опублікувала на своєму офіційному сайті лист про військову агресію рф проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою запровадження воєнного стану.

У цьому листі ТПП України підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами для суб’єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб за договором.

Відповідно до ст. 617 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Водночас не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов’язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов’язання, відсутність у боржника необхідних коштів.

Наслідки настання форс-можору

Настання форс-мажорних обставин, якою є військова агресія рф проти України, звільняє особу від відповідальності у вигляді штрафних санкцій (неустойка, пеня, штраф) чи відшкодування збитків, але не звільняє її від виконання зобов’язання. Тому конструкція форс-мажорних обставин спрямована лише на те, щоб звільнити сторону, яка порушила зобов’язання, від відповідальності в силу поважності причин, через які ці зобов’язання не могли бути виконані, і не впливає на інші наслідки порушення зобов’язання. Наприклад, неможливість внесення плати за користування нерухомим майном дозволяє орендодавцю застосування інших механізмів, зокрема односторонньої відмови від договору в разі невнесення орендарем орендної плати протягом певного строку, якщо це передбачено договором або законом. Або наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за наймання речі протягом трьох місяців підряд (ч. 1 ст. 782 ЦК України).

Це пов’язано з тим, що, за загальним правилом, закон не передбачає покладення негативних наслідків від неможливості виконання зобов’язання боржником на кредитора, незалежно від причин неможливості виконання такого зобов’язання.

Водночас слід уважно досліджувати умови конкретного договору в частині форс-мажорних обставин. Як правило, форс-мажорним обставинам присвячено окрему статтю чи розділ договору, де сторони визначають наслідки, строк і порядок повідомлення іншої сторони про настання таких обставин. Також на практиці зустрічаються випадки встановлення сторонами особливих наслідків форс-мажорних обставин та строку, зі спливом якого договір припиняється, якщо вказані обставини продовжують існувати. До особливих наслідків форс-мажорних обставин, які зустрічаються у договорах, можна віднести призупинення виконання зобов’язань на час їх дії.

Однак потрібно пам’ятати, що форс-мажорні обставини повинні робити неможливим виконання конкретного зобов’язання в момент його існування, що підлягає доказуванню в суді у разі виникнення спору. Тому варто пересвідчитись, яка конкретна обставина стала прямою причиною порушення зобов’язання. Якщо порушення зобов’язання стало наслідком зменшення доходу від господарської діяльності, відсутності на ринку товарів тощо, то такі обставини не можуть визнаватись форс-мажорними.

Зменшення орендної плати та звільнення від неї

За змістом ч. 4 ст. 762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Натомість відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано ним через обставини, за які він не відповідає.

Слід зазначити, що Цивільний кодекс України (ЦК України) був доповнений п. 14 Прикінцевих та перехідних положень, що в чинній редакції передбачає на період карантину, запровадженого через поширення COVID-19, зменшення плати за користування нерухомим майном (його частиною) за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність із використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.

У цьому випадку розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.

Цікаво, що в попередній редакції (в редакції Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік» № 553-ІХ від 13.04.2020) п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України містив посилання на чч. 4, 6 ст. 762 ЦК України і передбачав, що заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб, є тими обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає.

Таким чином, у чинній редакції п. 14 законодавець вивів питання зменшення плати за користування нерухомим майном зі сфери дії ст. 762 ЦК України, яка передбачає необхідність доведення того, що карантинні заходи є «обставинами, за які наймач не відповідає» і саме внаслідок цих обставин можливість користуватись майном істотно зменшилась або використання ним взагалі стало неможливим.

На сьогодні не існує спеціальної правової норми, яка би встановлювала особливі правила зменшення плати за користування майном чи звільнення від нього на період воєнного стану, а тому на цей момент потрібно брати до уваги положення чч. 4, 6 статті 762 ЦК України та практики їх застосування, зокрема в період дії карантинних обмежень.

Правові позиції судів

КГС ВС висловив свою позицію щодо застосування положень ч. 6 ст. 762 ЦК України в умовах карантинних обмежень у постанові від 20.10.2021 у справі № 911/3067/20.

У цій справі позивач просив стягнути з відповідача орендну плату відповідно до умов договору, а відповідач натомість вважав, що він повинен був бути звільненим від орендної плати в спірний період, оскільки не мав можливості користуватися майном через запровадження Кабінетом Міністрів України заборони на роботу суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, на підтвердження чого надав сертифікат ТПП України про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили).

КГС ВС відхилив доводи відповідача і зазначив, що запровадження Кабінетом Міністрів України обмежувальних заходів під час карантину (зокрема заборони роботи, яка передбачає приймання відвідувачів) саме собою не свідчить про принципову неможливість використання відповідачем орендованого майна у розумінні ч. 6 ст.762 ЦК України. Як встановлено судами, відповідач не довів повного припинення ним господарської діяльності у період карантину, зокрема внаслідок відсутності доступу до майна, тоді як позивач у цей період забезпечив відповідачу доступ до орендованого майна та фіксував прохід працівників останнього до приміщення.

Фактично цей спір в частині застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України полягав у тому, як саме потрібно розуміти формулювання «майно не могло бути використане»: (1) у вузькому розумінні, тобто що майно не може бути використано з метою, для якої це майно орендується (за цільовим призначенням), – в цьому випадку це провадження підприємницькою діяльності, яка пов’язана із прийманням відвідувачів, що було заборонено; (2) в широкому розумінні – мається на увазі неможливість використовувати орендоване приміщення взагалі, а не лише за цільовим призначенням.

Як випливає з досліджуваної постанови, КГС ВС обрав другу позицію, чим фактично став на бік орендодавців, оскільки, враховуючи те, що тягар доказування лягає на орендаря, доказування наявності передбачених ч. 6 ст. 762 ЦК України обставин стає непростим завданням.

У цій самій постанові КГС ВС, визначаючи умови застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України, зазначив, що «підставою звільнення від зобов’язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об’єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає».

Такий висновок касаційного суду породжує запитання: чи буде виключатися застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України в умовах ведення бойових дій і повного припинення господарської діяльності орендаря в орендованому приміщенні, якщо там будуть залишатись обладнання, товари чи інші речі орендаря за наявності технічної можливості доступу до такого приміщення? У будь-якому разі вказане свідчить про необхідність напрацювання Верховним Судом справедливих критеріїв «неможливості використовувати майно», які б забезпечили баланс інтересів орендодавця та орендаря під час застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України.

Цікаво також те, як саме КГС ВС розуміє «обставини, за які наймач не відповідає». Як випливає із наведеної постанови, наймач повинен довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон’юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо. Таким чином, обставинами, які передбачено ч. 6 ст. 762 ЦК України, можуть бути не лише форс-мажорні обставини, а й інші обставини, зокрема дії орендодавця, наприклад призупинення роботи торговельного центру, де орендується приміщення.

Водночас КГС ВС визначає, що неможливість отримання прибутку в очікуваному розмірі у спірний період не підпадає під дію норми ч. 6 ст. 762 ЦК України.

Варто зазначити, що подібні висновки ВС висловлював і раніше, зокрема в постанові ВП ВС від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16, у якій спір стосувався оренди приміщення банком у м. Донецьк у період, коли це місто не контролювалося українською владою. У цій справі Суд зазначив, що запровадження надзвичайного режиму роботи банківської системи та призупинення здійснення усіх видів фінансових операцій у населених пунктах, які не контролюються українською владою, неможливість використання майна згідно з умовами договору не можуть однозначно засвідчувати починаючи з 6 серпня 2014 року неможливість використання такого майна ані відповідно до мети договору, яка не обмежуючись лише здійсненням фінансових операцій, ані взагалі, зокрема і з метою, що не суперечить положенням договору та/або закону.

ВП ВС також звернула увагу на те, що судами не надано належної оцінки, зокрема щодо «посилання позивачів на обставини фактичного знаходження майна відповідача у приміщенні у спірний період».

Таким чином, застосування норми ч. 6 ст. 762 ЦК України на користь наймача, враховуючи практику ВС, є ускладненим із точки зору доказування об’єктивної неможливості користуватися майном та широкого розуміння такого користування. Сподіватися на перемогу в судовому спорі щодо звільнення від орендної плати в такому випадку можна лише у виключних випадках, коли у наймача наявні докази повної неможливості користування майном у спірний період, зокрема розміщення майна в орендованому приміщенні. У випадку, коли користування майна все ж здійснюється, хоч і обмежено, слід вимагати знижки на орендну плату на підставі ч. 4 ст. 762 ЦК України.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

tg-10
4_TaxForce600_90
covid
На-сайт_балы_600х90
На-сайт1_600x90
top50_2020_600x90
ULF_0002
Vacancies_600x90_ua
doroszab2
Slide

Чи потрібно відновити військові суди в Україні?

Подивитися результати

Loading ... Loading ...

PRAVO.UA