Slider

Генеральный партнер 2019 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА

Нужно спешить с созданием новой системы архитектурно-строительного контроля, убеждены участники II Legal Real Estate Forum

  • 30.10.2019 13:24

Первая сессия II Legal Real Estate Forum посвящена градостроительству и рынку недвижимости. Модератором сессии выступил директор юридического департамента, руководитель проектов группы компаний MERX Мирослав Гнидка.

Свою оценку первых результатов нормотворчества в сфере строительства и недвижимости презентовал старший партнер ЮФ TOTUM Юрий Хапко. Начал он с того, что Закон Украины «О строительных нормах» относительно усовершенствования нормирования в строительстве № 1052 принят и 19 октября 2019 года вступил в силу. В частности, в новом законодательстве преимущество в нормировании отдается параметрическому методу. Плюсы нового законодательства: изменения позволяют полноценно применять передовые технологии и материалы в строительстве. Минус: преимущество предоставляется параметрическому и целевому методам регулирования, но не определено, в каких именно случаях можно применять другие методы, что порождает определенную правовую неопределенность.

Также спикер остановился на регистрации имущественных прав на квартиры и нежилые помещения в объектах незавершенного строительства. Соответствующий законопроект под номером 2139 внесен в парламент 12 сентября 2019 года. Законопроект предусматривает обязанность застройщика регистрировать имущественное право до его продажи, отсутствует возможность двойной продажи. 29 октября 2019 года, обратил внимание Юрий Хапко, во втором чтении и в целом принят Закон Украины о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения беспрепятственного доступа граждан к побережью водных объектов для общего водопользования. Законопроект направлен на обеспечение беспрепятственного и бесплатного доступа граждан к побережью водных объектов для общего водопользования. Г-н Хапко прогнозирует, что скоро судебная практика пополнится новой категорией споров и работы для юристов будет очень много.

«Владение объектом культурного наследия — бремя застройщика» — тема выступления адвоката Dynasty Law Firm Дарьи Васиной. Такие объекты, как правило, находятся в состоянии разрушения, а вот земельные участки, на которых они расположены, становятся очень привлекательными для застройщика. В украинском законодательстве действует большое количество подзаконных нормативно-правовых актов, касающихся охраны таких памятников архитектуры, но, к сожалению, отсутствует единый закон, который бы охватывал правовое регулирование объектов культурного наследия.

Дарья Васина отметила: если собственник хочет реставрировать объект культурного наследия, ему необходимо не просто получить пакет разрешительных документов (а это уже длительный и дорогостоящий процесс), а использовать определенные материалы и техники с тем, чтобы не нарушить аутентичность объекта. Рано или поздно застройщик может усомниться в принятом решении о реставрации, ведь время и естественные условия доведут свое дело до конца… «Если государство хочет стимулировать застройщиков реконструировать объекты культурного наследия, необходимо предусмотреть некие преференции. На Западе собственникам, которые хотят сохранить объект культурной ценности, предоставляются налоговые каникулы», — привела пример спикер. Г-н Гнидка добавил, что объекты культурного наследия являются бременем для собственника: например, чтобы изменить в объекте простое окно, нужно пройти «пять кругов ада». Такие объекты не несут коммерческой выгоды для собственника.

Ревитализировать или строить? Критерии принятия решений озвучила старший юрист ЮК ILF Александра Нежельская. Ревитализация — это процесс воссоздания и оживления городского пространства, который может предусматривать сохранение функций объекта, частичное или полное изменение функций объекта. Ревитализация — это мировой тренд. А перестройка объекта без изменения геометрических размеров, но с изменением его функционального назначения является, по словам г-жи Нежельской, реконструкцией. Почему ревитализация? Потому что в городах наблюдается дефицит площадей, а пришедшие в упадок промышленные территории негативно влияют на внешний облик городов, и город заинтересован в их развитии, содержание «нехозяйственных» активов становится слишком дорогим для их собственников, активы перестают генерировать желаемый доход, а ревитализация позволяет сохранить индустриальное и культурное наследие.

К тому же такие объекты находятся в центре города и привлекают туристов, что является еще одним преимуществом ревитализации. Тем не менее этот процесс сопровождают определенные риски: сложная «история» объекта (возможно, он был предметом корпоративных войн), отсутствие документов на землю, неудовлетворительное техническое состояние объекта.

Директор компании Monitor Estate Владимир Копоть рассказал об онлайн-мониторинге строительства, акцентировав внимание на инструментах недопущения незаконного строительства. Онлайн-мониторинг — комплекс автоматических действий, которые обеспечивают систематический контроль за состоянием и тенденциями развития различных процессов в режиме реального времени. Г-н Копоть озвучил неутешительную статистику: около 27 % жилых комплексов строятся без разрешений на строительные работы, около 34 % — без лицензий на строительные работы, около 33 % возводятся на землях, не предназначенных для этого, около 24 % участников строительства имеют налоговый долг. Зачем нужны открытые данные? Прежде всего, это очень удобно — все юридические факты о недвижимости находятся в одном месте, к тому же это экономия времени при работе с реестрами, достоверная информация из государственных реестров, оперативная аналитика рисков, автоматизированные процессы при работе с данными.

В завершение сессии сопредседатель комитета по вопросам права Украинского клуба недвижимости Владислав Кисиль выступил с докладом на тему «Реформирование Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) Украины как насущная необходимость для рынка: пути поиска оптимальной модели архитектурно-строительного контроля и предложения экспертов Украинского клуба недвижимости». «Большинство опрошенных строительных и девелоперских компаний — более чем 58 % в Киеве и более чем 43 % в регионах — отметили, что коррупционные проявления преимущественно сконцентрированы на этапах получения соглашений и разрешений от органов ГАСИ», — обратил внимание г-н Кисиль. Что делать? Реформировать ГАСИ. По словам спикера, эксперты Украинского клуба недвижимости предлагают следующее: провести аудит компетенций и исключить чрезмерный функционал, концентрироваться только на ключевых компетенциях; исключить ГАСИ из процесса принятия объектов в эксплуатацию, кроме объектов повышенной опасности; административно-сервисные функции должны превалировать над вмешательственными и карательными (органы ГАСИ должны выполнять консультативно-совещательные функции, не наказывать, а предупреждать, осуществлять контрольно-надзирательные функции, привлекать к ответственности в крайнем случае). «Нам нужно спешить с созданием новой системы архитектурно-строительного контроля. Время не ждет», — резюмировал Владислав Кисиль.

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Пожалуйста, авторизуйтесь чтобы добавить комментарий.

Как вы повышаете свой профессиональный уровень?

Просмотреть результаты

Загрузка ... Загрузка ...

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: