Компенсація за зруйноване внаслідок війни житло: актуальні питання щодо способів її надання

Юлія  Павлюченко, керуючий партнер юридичної фірми «О2», професор кафедри господарського та адміністративного права ДонНУ імені Василя Стуса, д.ю.н.

 Прийняттям Закону України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України» (реєстраційний № 7198 від 24 березня 2022 р.) (далі – Закон про компенсацію) держава дає відповідь на нагальне для значної кількості громадян України питання порядку надання постраждалим компенсації за зруйноване внаслідок війни житло.

У частині врегулювання порядку надання компенсації за зруйноване житло Закон про компенсацію не є самодостатнім актом у тому розумінні, що для реалізації його положень відповідні органи державної влади мають прийняти власні нормативні акти.

Наприклад, Національний банк України повинен визначити порядок відкриття та ведення рахунків на ім’я отримувача компенсації за знищений будинок садибного типу, садовий або дачний будинок; Кабінет Міністрів України — затвердити порядок надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, в якому передбачити правила визначення вартості 1 квадратного метра площі знищеного об’єкта нерухомого майна та конкретизувати неврегульовані Законом про компенсацію положення щодо використання житлового сертифіката для фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (зокрема, фінансування придбання такого приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва). Також уряд повинен визначити порядок надання компенсації за пошкоджений об’єкт нерухомого майна.

Розглянемо детальніше питання визначення розміру і способів надання компенсації за зруйноване внаслідок війни житло.

У який спосіб буде надаватися компенсація?

Законом про компенсацію встановлено способи компенсації, які фактично залежать від ступеня руйнування житла, а саме:

1. виконання робіт, пов’язаних із будівництвом, на пошкодженому об’єкті нерухомого майна з метою його відновлення та/або надання будівельної продукції для виконання таких робіт. Тобто грошова компенсація у такому випадку не передбачена;
2. надання грошових коштів шляхом їх перерахування на поточний рахунок отримувача компенсації із спеціальним режимом використання для будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку. При цьому на такі кошти не може бути звернено стягнення та накладено арешт;
3. фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (зокрема, фінансування придбання приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва) (далі – об’єкт житлової нерухомості) з використанням житлового сертифіката (пункт 5 частини 1 статті 1 Закону про компенсацію).

Слід звернути увагу, що власники знищених будинків садибного типу, садових або дачних будинків, об’єктів будівництва (будинки садибного типу, садові та дачні будинки) мають право вибрати один зі способів компенсації: надання грошових коштів для будівництва або фінансування придбання з використанням житлового сертифіката.

Натомість компенсація за знищену квартиру, інше житлове приміщення в будівлі, складову частину об’єкта будівництва (квартиру, інше житлове приміщення в будівлі), що після прийняття в експлуатацію є самостійним об’єктом нерухомого майна, надається у спосіб, який передбачає використання житлового сертифіката.

Житловий сертифікат на придбання об’єкта житлової нерухомості — це електронний документ, що підтверджує гарантії держави щодо забезпечення фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості в обсязі, що дорівнює грошовій сумі, зазначеній у такому документі.

У разі прийняття рішення про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна шляхом видачі житлового сертифіката комісія з розгляду питань щодо надання компенсації забезпечує виготовлення житлового сертифіката з використанням Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України (далі – Реєстр пошкодженого та знищеного майна) та надіслання його заявнику:

• в електронній формі – засобами Єдиного державного вебпорталу електронних послуг або на адресу електронної пошти;
• у паперовій формі – на поштову адресу, зазначену заявником, у разі подання заяви у паперовій формі та відсутності електронної пошти.

За зверненням заявника центр надання адміністративних послуг, орган соціального захисту населення або нотаріус виготовляє копію житлового сертифіката у паперовій формі (у роздрукованому вигляді).

Як визначається розмір компенсації?

Загальні засади щодо визначення розміру компенсації за знищений об’єкт житлової нерухомості містяться у статті 8 Закону про компенсацію.

Основними параметрами для визначення розміру компенсації очікувано вказано загальну площу знищеного об’єкта нерухомого майна і вартість 1 квадратного метра площі знищеного об’єкта нерухомого майна.

Водночас обмежень щодо площі об’єкта нерухомого майна у Законі про компенсацію не встановлено, тому встановлення таких обмежень в урядовому порядку надання компенсації за пошкоджений об’єкт нерухомого майна буде мати вигляд обмеження законних прав громадян на рівні підзаконного акта.

Розмір компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна визначається окремо щодо кожного отримувача компенсації та щодо кожного знищеного об’єкта нерухомого майна.

Розмір компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна, який перебуває у спільній власності двох та більше отримувачів компенсації, визначається пропорційно до розміру частки, яка належить відповідному співвласнику. Водночас співвласники знищеного об’єкта нерухомого майна, що перебуває у спільній сумісній власності, вважаються власниками рівних часток.

Особливості визначення розміру компенсації за знищені незавершені об’єкти будівництва, щодо яких було отримано право на виконання будівельних робіт (будинки садибного типу, садові та дачні будинки, в яких на момент знищення були зведені тримальні та зовнішні огороджувальні конструкції (крім світлопрозорих конструкцій та заповнення дверних прорізів) та квартири, інші житлові приміщення в будівлі), які після прийняття в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна, за умови, що на момент знищення в об’єкта будівництва були зведені тримальні та зовнішні огороджувальні конструкції, крім світлопрозорих конструкцій та заповнення дверних прорізів) полягають у тому, що він визначається пропорційно до відсотка ціни такого об’єкта, який фактично сплачений отримувачем компенсації.

Як використовувати житловий сертифікат?

Основні вимоги до використання житлового сертифіката:

• житловий сертифікат використовується отримувачем компенсації для фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості;
• житловий сертифікат може бути використаний лише його власником або його спадкоємцем та не може бути відчужений третім особам;
• обсяг фінансування дорівнює грошовій сумі, зазначеній у житловому сертифікаті.

Оплата різниці між фактичною вартістю об’єкта житлової нерухомості, який буде придбаватися, та вартістю, зазначеною у житловому сертифікаті, здійснюється отримувачем компенсації самостійно.

Проте у разі якщо ціна об’єктів житлової нерухомості, фінансування придбання (інвестування/фінансування їх будівництва) яких здійснюється з використанням житлового сертифіката, є нижчою за грошову суму, зазначену в житловому сертифікаті:

• відомості про суму такої недоотриманої компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна обліковуються в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна;
• сплата отримувачу компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна суми недоотриманої компенсації здійснюється у порядку, визначеному законом, за рахунок грошових коштів, отриманих від російської федерації для відшкодування збитків за знищений об’єкт нерухомого майна, завданих внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України.
• Для придбання об’єкта житлової нерухомості може бути використано один або більше житлових сертифікатів, які належать одному або більше громадянам України.

Правила використання житлового сертифіката передбачають, що:

• пошук та вибір об’єкта житлової нерухомості здійснюється отримувачем компенсації самостійно.

Водночас цей вибір здійснюється на території будь-якої територіальної громади України, крім:

• тимчасово окупованої російською федерацією території України, визначеної відповідно до Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України»;
• територій територіальних громад, які розташовані в районі проведення воєнних (бойових) дій або перебувають у тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні) відповідно до переліку, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику з питань тимчасово окупованих територій.
• Отримувач компенсації звертається до юридичної особи, визначеної Кабінетом Міністрів України, для фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості з використанням житлового сертифіката.

Звернення можливо здійснити в паперовій (отримувачем компенсації або його представником) або електронній формі засобами Єдиного державного вебпорталу електронних послуг у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України в Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна.

Слід констатувати, що Закон про компенсацію не містить визначення такої юридичної особи, не закріплює її правовий статус та функції у сфері надання компенсації, організаційно-правову форму, форму власності, не встановлює вимог, за якими Кабінет Міністрів України має визначити таку юридичну особу. З положень Закону про компенсацію можна робити припущення, що така юридична особа буде виконувати функцію розпорядника грошових коштів, призначених для фінансування придбання об’єктів житлової нерухомості з використанням житлового сертифіката, та буде перевіряти замовників будівництва на предмет їх відповідності вимогам закону, які наведено нижче.

Водночас Законом про компенсацію на Кабінет Міністрів України покладено обов’язок протягом двох місяців із дня опублікування Закону забезпечити визначення юридичної особи, яка відповідно до цього Закону забезпечує фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості з використанням житлового сертифіката.

• Для звернення щодо фінансування придбання відповідного об’єкта житлової нерухомості отримувачу компенсації встановлено строк у п’ять років із дня видачі житлового сертифіката.
• Строк розгляду юридичною особою, визначеною Кабінетом Міністрів України, звернення щодо фінансування придбання відповідного об’єкта житлової нерухомості становить щонайбільше 10 робочих днів. Розгляд таких звернень здійснюється у порядку черговості їх надходження з урахуванням пріоритетного права на отримання компенсації, встановленого відповідно до статті 9 Закону про компенсацію.
• Відсутність у визначеної Кабінетом Міністрів України юридичної особи грошових коштів для фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості є підставою для призупинення строку розгляду звернення отримувача компенсації щодо фінансування придбання відповідного об’єкта житлової нерухомості.

Кабінет Міністрів України має право визначити й інші випадки, які є підставами для призупинення строків розгляду звернення отримувача компенсації. Очевидно, що такі підстави можуть бути прописані у Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна.

Законом про компенсацію не допускається фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості з використанням житлового сертифіката у разі, якщо:

• щодо замовника будівництва порушено провадження у справі про банкрутство;
• замовник будівництва перебуває у стані припинення шляхом ліквідації;
• у замовника будівництва відсутнє право на виконання будівельних робіт на відповідному об’єкті.

Отримувач компенсації не має права відчужувати об’єкти житлової нерухомості, придбані (зокрема, проінвестовані/профінансовані) ним із використанням житлового сертифіката, протягом п’яти років.

Слід звернути увагу на те, що договір про придбання об’єкта житлової нерухомості з використанням житлового сертифіката підлягає нотаріальному посвідченню.

З метою гарантування виконання вищевказаної заборони Законом про компенсацію встановлено, що нотаріус, який посвідчує договір про придбання об’єкта житлової нерухомості з використанням житлового сертифіката, накладає заборону відчуження строком на п’ять років.

Насамкінець потрібно звернути увагу на вимогу Закону про компенсацію про укладення отримувачем компенсації договору про відступлення державі / територіальній громаді права вимоги до російської федерації щодо відшкодування збитків за знищений об’єкт нерухомого майна, завданих внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, в обсязі отриманої компенсації в порядку, що поширюється на всіх осіб, які отримали компенсацію.

Читайте також:

Компенсація за зруйноване внаслідок війни житло:

Хто може розраховувати на її отримання та за які об’єкти

Куди, які документи та в які строки подавати

Хто прийматиме рішення про її надання / відмову в наданні
та як таке рішення оскаржуватиметься