III Business & Legal Real Estate Forum: рынок недвижимости устоял как сущность, он будет переформатироваться

Сегодня в Киеве проходит III Business & Legal Real Estate Forum, организованный газетой «Юридическая практика». Генеральный партнер форума — АФ «Грамацкий и Партнеры», профессиональный — ГК MERX.

Двигать недвижимое

Форум стартовал с круглого стола на тему «Инвестирование в сферу строительства и недвижимости”, модератором которого выступил Эрнест Грамацкий, президент АФ «Грамацкий и Партнеры». «Real Estate Forum было «тесно» среди юристов, поэтому мы решили привлечь бизнес. Это самый удачный формат, который позволяет собрать на одной площадке представителей государственных органов, бизнеса и юристов».

«В 2020 году мы живем в состоянии перманентной турбулентности, мы пересмотрели ценности, форматы бизнеса, дальше становится все интереснее и интереснее», – открывая круглый стол, отметил г-н Грамацкий.

И если, судя по статистике, в сфере недвижимости наблюдается некий упадок, то в сфере строительства объектов инфраструктуры и капитального ремонта объектов наблюдается прирост.

Продажи возросли

«Недвижимость — это саморегулируемый рынок, и в течение нескольких последних месяцев наблюдаются самые большие продажи недвижимости лет за пять. Это обусловлено тем, что общество наконец осознало, какое значение имеют недвижимость и среда обитания», — убежден Игорь Никонов, учредитель KAN Development.

Что касается коммерческой недвижимости, то там дела обстоят похуже, ведь отдельные компании декларируют способность работы онлайн. Однако г-н Никонов убежден, что все вернется к офлайну.

Эрнест Грамацкий подчеркнул, что, по некоторым данным, спрос на загородную недвижимость в Германии возрос на 450%. В Украине говорят о 30–40%. Исходя из современных реалий, добавил г-н Никонов, спрос на загородную недвижимость должен был бы возрасти в тысячу раз, проблема лишь в том, что у людей нет денег. Отсутствие проектного кредитования и ипотеки также сдерживает эти процессы.

Рынок держит удар

Для рынка недвижимости это не первый кризис. «Учитывая то, что мы не так высоко сидели, не так тяжело падать», — подчеркнул Мирослав Гнидка, директор юридического департамента, руководитель проектов ГК MERX. Сейчас они настроены на строительство и реконструкцию имеющихся объектов.

«В последнее время мы инвестируем в объекты, которые реализуются с торгов Фондом гарантирования вкладов или Фондом госимущества. Мы принимали участие практически во всех аукционах. И проблема в том, то инвестор вообще никак не защищен», – сетует г-н Гнидка.

Пока недвижимость находится в управлении государственного органа, с ним никто почему-то не хочет бороться, но как только недвижимость оказывается в собственности частного лица, бывшие собственники начинают инициировать уголовные и другие разбирательства.

К примеру, судебные и другие разбирательства относительно одного объекта недвижимости в Киеве, приобретенного год назад, ныне занимают 90% времени Мирослава Гнидки. Бизнес тратит огромные ресурсы для того, чтобы разрешить подобные вопросы. «Мы просто доказываем, что белое — это белое. А так называемый законодательный турборежим не дал бизнесу ни одного полезного нормативного акта», — отметил спикер.

«Мы все понимаем, что, приобретая любой объект недвижимости, необходимо сразу закладывать стоимость услуг юристов, судебных процессов и разбирательств с правоохранительными органами. Это цена любого due diligence», — добавил модератор.

Конкуренция усилится

Сергей Овчинников, независимый эксперт, директор компании Stokman, считает, что на рынке конкуренция между девелоперами ужесточится и выживут только те, у кого есть серьезная финансовая подушка. «Очень важно оценить свои финансовые силы и возможности, ведь начать проект – это 5% дела, самые больше инвестиции начинаются на этапе сдачи объекта в эксплуатацию», — подчеркнул спикер. Он добавил, что у нас большой дефицит земельных площадок под развитие, большие проблемы с наличием капитала у девелоперских компаний и с финансированием банков.

По словам г-на Овчинникова, в любом бизнесе крайне важен уровень зрелости клиента. К примеру, он очень часто сталкивается с ситуацией, когда, покупая недвижимость на 100–200 тис. долларов, покупатель не видит целесообразности в том, чтобы заплатить какую-то тысячу долларов за услуги юриста, который сопроводит сделку.

Эмоция или покупка?

«В торговых центрах как таковых больше нет необходимости в связи с переходом в онлайн-торговлю», — предположил г-н Грамацкий. Андрей Рижиков, СЕО, управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution, отметил, что большие торговые центры ушли в регионы: в Харьков, Одессу, Львов. Города под Киевом больше сосредоточились на небольших торговых центрах.

«Действительно, онлайн развивается. Однако ритейл тяготеет к офлайну. Человеку необходима эмоция. Мы торгуем не квадратными метрами, а эмоциями», — подчеркнул г-н Рижиков. Жизненный цикл торгового центра, по его словам, десять лет. После этого необходимо закрываться на реконструкцию и реконцепцию.

Лектор также отметил тренд на большую квартальную застройку. Даже законотворчество подталкивает к монополизации рынка, а небольшие девелоперы не «тянут» исполнения всех законодательных предписаний. Точечные проекты остаются в классах «элит», «премиум», «делюкс». Другая тенденция – люди стали социофобами: да, они все же ходят развлекаться, однако в четко очерченном пространстве, поэтому будущее за комплексными многофункциональными застройками.

Мир прежним не будет

Марк Гинзбург, учредитель, президент Украинского инвестиционного холдинга, подчеркнул, что ситуацию с офисной недвижимостью нельзя назвать критической. Скорее статической. «И если во время предыдущих кризисов было ощущение, что все рано или поздно вернется в прежнее русло, то сейчас такого ощущения нет. Есть общее понимание: мир никогда не будет прежним», — отметил спикер.

По его словам, коронавирус стал катализатором тех процессов, которые должны были произойти давно. И Марк Гинсбург имеет в виду технологический прыжок. Он не совсем согласен с тем, что в торговые центры люди ходят за эмоцией. «Да, это красивый тезис, но все же люди ходят за покупками», — отметил спикер.

«Рынок недвижимости устоял как сущность, он будет переформатироваться, безусловно. Однако 2020 год заставил пересмотреть взгляды на жизнь», — резюмировал Эрнест Грамацкий.