III Business & Legal Real Estate Forum: инвесторы и застройщики ожидают скорейшего завершения реформы архитектурно-строительного контроля

Реформирование архитектурно-строительного контроля и изменения земельного законодательства в аспекте градостроительной документации обсудили эксперты III Business & Legal Real Estate Forum в рамках сессии «Градостроительство и планирование территорий».

Как отметил модератор сессии, директор юридического департамента, руководитель проектов ГК MERX Мирослав Гнидка, сегодня в Украине наблюдается определенное бесправие в одной из важных частей градостроительства — фактическое отсутствие органа, который должен управлять и контролировать эти процессы.

В связи с тем что председатель Комитета Верховной Рады Украины по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Андрей Клочко не смог принять участие в форуме, о планах профильного комитета рассказал помощник-консультант председателя комитета Михаил Дяденко.

В частности, по словам спикера, первоначальной задачей комитета сегодня является реформа архитектурно-строительного контроля.

«Без законодательного обеспечения решения, которые принимались Кабинетом Министров Украины, не будут эффективными, поскольку идет речь не о ликвидации либо переименовании или создании новых органов, а, в первую очередь, об изменении функционала, что без внесения изменений в законодательство сделать невозможно», — отметил Михаил Дяденко.

Также г-н Дяденко обратил внимание, что в следующем году профильное министерство планирует приступить к разработке новой редакции Жилищного кодекса. Кроме того, сегодня продолжается дискуссия о целесообразности возврата к разработке новой редакции закона о реконструкции устаревших кварталов.

На уточняющий вопрос Мирослава Гнидки, когда же заработают три органа, созданные на основе Государственной архитектурно-строительной инспекции, Михаил Дяденко ответил, что это больше вопрос к КМУ и профильному министерству, но еще раз подчеркнул, что без внесения законодательных изменений в базовый закон реформа не заработает.

Продолжая тему реформирования градостроительной сферы и архитектурно-строительного контроля, советник АО «Коннов и Созановский» Виталий Правдюк сравнил ее с маятником.

«Мы доводим ситуацию до определенной крайности, понимаем, что необходимо что то делать, и изменяем это не выходом в равновесие, а доведением до другой крайности. И вся реформа происходит от крайностей к крайностям», — отметил г-н Правдюк.

По словам спикера, сегодня предусмотрены две системы архитектурно-строительного контроля:

• непосредственно функция проверки строящихся объектов и деятельности заказчиков и застройщиков;
• надзор — фактически проверка органов градостроительства, которые выдают строительные паспорта и градостроительные условия и ограничения, проверка органов архитектурно-строительного контроля низшего звена.

Говоря о плюсах реформы, Виталий Правдюк отметил отмену действия Порядка осуществления архитектурно строительного контроля № 553, который был принят в 2011 году. По его словам, согласно данному порядку одним из оснований для проверки является обращение физических или юридических лиц о нарушении субъектом градостроительства требований законодательства в сфере градостроительной деятельности.

«Порядок не дает никакой определенности, не указывает, какие обращения необходимо рассматривать, каковы требования к содержанию такого обращения, не содержит перечня документации, которая должна предъявляться для проверки», — подчеркнул спикер.

Резюмируя, он отметил, что с марта 2020 года для нечестных застройщиков появилась возможность делать все, что угодно, а для честных малых застройщиков не могут что-нибудь сделать.

Старший юрист Asters Виктория Демиденко рассказала о последних изменениях в земельном законодательстве. По ее словам, в июле 2020 года принят Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно планирования использования земель». Закон вступает в силу в июле 2021 года и вносит изменения в ряд нормативных актов, в том числе в законодательство, регулирующее градостроительную деятельность.

В частности, законом предусмотрено создание нового вида документации — Комплексного плана пространственного развития общины. Он будет включать в себя два вида документации: земельную и градостроительную. Фактически в планы пространственного развития общины будут включены данные генеральных планов населенных пунктов, детальных планов территорий, а также функциональных зон и историко-архитектурных опорных планов.

«На мой взгляд, это позитивное решение, что все эти данные будут включены в один документ. И к плюсам закона отношу то, что вся эта документация будет публичной», — считает Виктория Демиденко.

Также, по ее мнению, плюсом является то, что законом разрешено разрабатывать комплексный план за счет международного финансирования, и уже Всемирный банк выделит средства на разработку 600 комплексных планов.

Говоря о вопросах изменения целевого назначения земельных участков, спикер обратила внимание на следующее: предусмотрено, что целевое назначение будет состоять из трех составляющих, таких как категория, вид целевого назначения и функциональное назначение территории. При этом категорию и вид целевого назначения собственник может определять самостоятельно без проекта отвода земельного участка.

На структурировании деятельности иностранных строительных компаний (девелоперов) в Украине, этапах развития проекта строительства и ключевых аспектах, на которые следует обратить внимание, остановилась партнер МЮФ CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Наталия Кушнирук.

В частности, по ее словам, существуют три наиболее популярные схемы структурирования. За границей, к примеру, распространенным является заключение единого EPC-контракта, по которому подрядчик поставляет материалы и выполняет все строительные работы.

«Но, к сожалению, в Украине такая схема не может быть реализована, поскольку, например, для строительства категории СС3 требуют лицензии. Иностранный подрядчик не может получить такую лицензию», — отметила Наталия Кушнирук.

В нашей стране применяется схема, когда инвестор покупает лицензированную компанию, которая будет осуществлять строительные работы в Украине. В таком случае договор будет не единым, а отдельно заключаются договоры на поставку материалов и оборудования иностранным поставщиком и на выполнение строительных договоров купленной лицензированной компанией.

Третья схема – когда заказчик ищет местных партнеров, местного подрядчика и местного поставщика материалов и оборудования.