Як створити місто, в якому хочеться жити? Відповідь шукали учасники V Business & Legal Real Estate Forum

Як в Україні реконструюватимуть застарілі житлові квартали? Як отримати погодження будівництва від органу охорони культурної спадщини? На запитання, що стосуються нових ДБН, спорів із забудовниками та інших актуальних правових аспектів будівельної галузі, спробували відповісти учасники сесії «Містобудування та планування територій» V Business & Legal Real Estate Forum під модерацією Яна Левітаса, керуючого партнера JN Legal. Модератор виразив упевненість, що ідеї та виклики, які обговорюватимуться під час сесії, матимуть визначне значення для будівельної сфери у воєнний час. Ба більше, вони будуть прямо впливати на ефективність післявоєнного відновлення нашої держави. «Саме тому і держава, і бізнес мають докласти спільних зусиль для того, щоб ми відбудували нашу країну ще прекраснішою, ніж вона була», – задав тон дискусії пан Левітас.

Тетяна Дроботова, секретар судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС у складі Верховного Суду, поділилась практикою спорів із забудовниками та відповідним оглядом практики ВС. На її думку, ця тема сьогодні дуже актуальна, особливо в аспекті розвитку містобудування. За словами спікерки, кількість варіантів залучення потенційним покупцем житлової нерухомості інвестицій (коштів) безпосередньо впливає на обраний надалі спосіб захисту порушених прав інвестора. У який саме спосіб звертатись із позовом до суду та що треба врахувати, захищаючи своє право, доповідач продемонструвала на прикладі конкретної судової практики, зокрема, ознайомивши учасників сесії з висновками ВП ВС від 14.12.2021 у справі № 344/16879/15-ц, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, а також постановою КГС ВС від 31.05.2022 у справі № 914/514/20.

Наталія Козловська, заступник міністра розвитку громад та територій України, виступила з темою «Виклики для будівельної галузі в умовах воєнного стану та повоєнної відбудови». На її думку, з настанням війни будівельна галузь перебувала в шоковому стані, адже всі учасники ринку (замовники, забудовники та інвестори) перебували в певних інвестиційних процесах. Усі хотіли розуміння: що буде далі? Адже ланцюги виробництва та постачання продукції були порушені, а персонал було призвано до лав ЗСУ. «Щоби спростити цю ситуацію, ми передбачили можливість постачання тієї чи іншої продукції, якої бракувало на території України, за спрощеною процедурою з країн Євросоюзу і допомогли замовникам, чий бізнес було зупинено, швидше відновитися», – розповіла Наталія Козловська. Також були спрощені процедури щодо відновлення об’єктів, які були пошкоджені внаслідок воєнних дій. А це близько 160 тисяч пошкоджених або знищених споруд. «Отже, після війни роботи буде багато», – резюмувала спікерка.

Олександра Федотова, партнер ADER HABER Law Firm, поділилась тонкощами алгоритму погодження об’єктів будівництва від органів охорони культури спадщини. «З війною ми зрозуміли, що історія має велике значення, її треба зберігати, – наголосила пані Олександра. – Але це дуже болюча сфера, адже в ній досі немає чітких правил. В Україні часто йде боротьба між органами охорони об’єктів культурної спадщини та забудовниками. Ми намагаємося знайти золоту середину».

Велике значення під час погодженні об’єктів будівництва відводиться науково-проєктній документації, невіддільною складовою частиною якої є проєкти землеустрою. За відсутності зазначеного проєкту землеустрою науково-проєктна документація, що встановлює обмеження у використанні земель, не може бути затверджена. Погодження документації в умовах воєнного стану здійснюється відповідно до постанови КМУ від 24.06.2022 № 722, згідно з якою замовник звертається до органу охорони культурної спадщини за погодженням проєктної, науково-проєктної документації; отриманням дозволу з використанням електронного кабінету в електронній системі. У разі ненадання погодження або ненадання обґрунтованої відмови протягом 30 днів органом охорони культурної спадщини погодження проєктної документації вважається погодженим.

Олександр Коваль, керівник практики захисту бізнесу АФ «Грамацький і Партнери», розповів учасникам форуму про особливості закону про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому, а саме – про об’єкти незавершеного будівництва. Спікер також дав деякі поради щодо захисту своїх прав на відповідні об’єкти.

Обов’язковою умовою такої «обороноздатності» є державна реєстрація в Державному реєстрі речових прав. Після реєстрації за замовником будівництва / девелопером права власності на неподільний ОНБ / спеціального майнового права на МОН інвестор знатиме, що:

1) за замовником будівництва / девелопером зареєстровано в Державному реєстрі речових прав відомості про право власності /  користування земельною ділянкою, що забудовуватиметься (якщо це вимагається умовами забудови);

2) у замовника будівництва / девелопера наявні чинні містобудівельні умови та обмеження / чинний будівельний паспорт забудови земельної ділянки;

3) у замовника будівництва / девелопера наявне право на виконання будівельних робіт;

4) затверджено проєктну документацію на будівництво;

5) на момент державної реєстрації був відсутнім факт зупинення виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності;

6) зареєстровано в Державному реєстрі речових прав обтяження прав на гарантійну частку – це гарантія добудови об’єкта іншими особам;

7) відсутні інші зареєстровані обтяження речових прав на подільний ОНБ;

8) проведено технічну інвентаризацію неподільного ОНБ.

Володимир Карплюк, голова інвестиційної ради Ірпеня, директор ГО «Фонд відновлення Ірпеня», поділився перспективами інфраструктурного відновлення цього міста, а також неймовірними довоєнними економічними успіхами Ірпеня. На його думку, Ірпінь останніми роками найближче підійшов до історії про «місто, в якому хочеться жити». Це підтверджують багато чинників. Так, до війни в Ірпені проживало понад 100 тис. людей, а в регіональному рейтингу Doing Business місто піднялось на 7-ме місце з 13, що говорить про його інвестиційний потенціал. Динаміка виконання міського бюджету м. Ірпінь в частині бюджету розвитку з 2014 року зросла майже в 40 разів. За словами спікера, об’єкти в Ірпені будувалися переважно за кошти, зароблені в цьому самому регіоні, адже кожна сьома людина тут була підприємцем.

За словами Володимира Креховецького, директора ТОВ «Індустрія ЛВ», сьогодні кожен бізнесмен має думати про свою особисту участь у тій ситуації, що наразі відбувається в країні. «Якийсь бізнес сьогодні донатить ЗСУ, інший – відправляє своїх людей на війну, повністю забезпечивши їх спорядженням. Або ж підприємці надають гуманітарну допомогу постраждалим», – зазначив пан Креховецький. На думку спікера, подальша відбудова країни буде відбуватись не лише за європейськими стандартами, але й за ізраїльськими, величезне значення матимуть укриття, збудовані за новими будівельними нормами.

Наприкінці сесії Олександр Герасименко, юрист групи компаній City One Development, у своїй доповіді звернув увагу на деякі особливості нормозастосування нового закону про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому.