Як продати нерухомість в умовах воєнного стану

Нормативні акти КМУ

• від 29.06.1999 р. № 1172 «Про затвердження переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів». З неї виключено Розділ «Стягнення заборгованості з підстав, що випливають з кредитних відносин»;
• від 28.02.2022 № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» (викладено у новій редакції)
• від 28.02.2022 № 165 «Деякі питання реалізації прав, свобод і законних інтересів фізичних та юридичних осіб», назву якої змінено на «Про зупинення строків надання адміністративних послуг та видачі документів дозвільного характеру»;
• від 03.03.2022 № 187 «Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв’язку з військовою агресією рф»;
• від 06.03.2022 № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану».

Особливості вчинення нотаріальних дій в умовах воєнного стану

• у разі звернення громадян російської федерації (за винятком тих, які проживають на території України на законних підставах), юридичної особи, створеної і зареєстрованої відповідно до законодавства російської федерації, або юридичної особи, кінцевим бенефіціарним власником, членом або учасником (акціонером), що має частку у статутному капіталі 10 і більше відсотків, якої є громадянин російської федерації (за винятком тих, які проживають на території України на законних підставах), або юридична особа, створена та зареєстрована відповідно до законодавства російської федерації, – незавершені нотаріальні дії ЗУПИНЯЮТЬСЯ  до прийняття та набрання чинності законом щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов’язаних з державою-агресором, а у разі звернення за вчиненням нової нотаріальної дії вони отримуватимуть ВІДМОВУ (за винятком засвідчення справжності підпису на заяві про вихід з громадянства російської федерації та посвідчення заповіту військовополоненого);
• посвідчення довіреностей (крім довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва або майновими правами щодо майбутнього нерухомого майна (далі – нерухоме майно), коштами на рахунках у банківських та інших фінансових установах, а також транспортними засобами на строк більше 3 місяців, управління і розпорядження цінними паперами, корпоративними правами, на право доступу до індивідуального банківського сейфа), засвідчення справжності підпису на заяві про надання дозволу на тимчасовий виїзд дитини за кордон, здійснюватиметься без використання спеціальних бланків нотаріальних документів на білих аркушах паперу із зазначенням обов’язкових реквізитів.

• у разі появи загрози неправомірного вилучення чи втрати спеціальних бланків нотаріальних документів, які не були витрачені, або печатки приватного або державного нотаріуса такі бланки/печатки мають бути невідкладно знищенні з дотриманням встановлених правил;
• дозволяється передавання спеціальних бланків нотаріальних документів між нотаріусами, у тому числі поза межами нотаріального округу, з дотриманням встановлених правил;
• визначений законодавством строк для внесення нотаріусом відомостей до єдиних та державних реєстрів, що функціонують у системі Міністерства юстиції, продовжуватиметься на підтверджений ДП «НАІС» час їх неналежного функціонування.

• які після 24.11.2017 вчиняли виконавчий напис на кредитному договорі, який не є нотаріально посвідченим;
• щодо яких Мін’юстом після 01.01.2020 приймалося рішень про анулювання, блокування на певні строки;
• з 25.02.2022 до формування переліку посвідчували договори щодо відчуження нерухомого майна, поділу (виділу) нерухомого майна, іпотеки, встановлення довірчої власності на нерухоме майно;
• щодо них внесено подання про анулювання свідоцтва про право на заняття нотаріальною діяльністю, яке перебуває на розгляді ВККН при Мін’юсті;
• вчиняли нотаріальних дій від імені фізичних осіб, які в момент вчинення таких дій перебували за межами України, крім дій на підставі довіреності таких осіб або в порядку законного представництва, або померли;
• мають прострочену заборгованість зі сплати членських внесків до Нотаріальної палати України за період більше ніж 1 рік.

Нотаріальне посвідчення окремих дій заборонено

• вчинення нотаріальних дій щодо цінного майна нотаріусами, робоче місце (контора) яких розташовано в межах адміністративно-територіальної одиниці, що входить до затвердженого Міністерством юстиції переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану. Такий перелік затверджений наказом Мін’юсту від 01.04.2022 № 1307/5, що діє у редакції, затвердженої наказом від 11.04.2022 № 1429/5;
• нотаріальне засвідчення справжності підписів на актах про передавання нерухомого майна до та із статутних (складених) капіталів (статутних фондів) юридичних осіб;
• нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу предмета іпотеки, що належить фізичній особі, за споживчим кредитом, крім випадків, коли такий продаж здійснюється за згодою іпотекодавця, викладеною у формі заяви, справжність підпису на якій засвідчено нотаріально, або предметом іпотеки є нерухоме майно, визначене абзацом другим пункту 5-2 Прикінцевих положень Закону України «Про іпотеку»;
• нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна до спливу 1 місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна, крім випадків набуття відчужувачем права власності у порядку спадкування або у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності;
• нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, цінних паперів, корпоративних прав, іпотеки, про задоволення вимог іпотекодержателя, встановлення довірчої власності на нерухоме майно (у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення)), а також нотаріальне засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи, які укладаються (підписуються) від імені фізичної особи – відчужувача (іпотекодавця, довірчого засновника) на підставі довіреності;
• вчинення виконавчих написів на кредитних договорах, які не є нотаріально посвідченими.

Особливості нотаріального посвідчення окремих договорів

• на нерухоме майно здійснюватиметься виключно за місцем розташування такого майна, крім нерухомого майна, розташованого у місті Києві або Київській області;
• на нерухоме майно, розташоване у місті Києві або Київській області, здійснюватиметься виключно нотаріусом:
  – робоче місце (контору) якого розташовано у місті Києві або Київській області,
  – за місцем розташування такого майна, або
  – за місцем розташування юридичної особи, або
  – за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – однієї із сторін відповідного договору.

В умовах воєнного стану довіреності та заповіти:

• військовослужбовців Збройних сил,
• інших утворених відповідно до законів України військових формувань,
• працівників правоохоронних (спеціальних) органів,
• органів цивільного захисту, які залучаються до здійснення заходів із забезпечення національної безпеки і оборони, відсічі і стримування збройної агресії іноземної держави,

можуть посвідчуватися командиром (начальником) цих формувань (органів) або іншою уповноваженою таким командиром (начальником) особою.

Надалі такі заповіти та довіреності мають бути надіслані для забезпечення їх реєстрації нотаріусами в Єдиному реєстрі довіреностей, Спадковому реєстрі. Надсилання здійснюється через:

• Генеральний штаб Збройних сил,
• Міністерство оборони,
• відповідний правоохоронний (спеціальний) або інший орган до Міністерства юстиції або його територіального органу.

Такий порядок не застосовується до довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, управління і розпорядження цінними паперами, корпоративними правами.

Мін’юст також пояснив, як можна відновити право доступу до державних реєстрів, зокрема реєстру речових прав на нерухомість.