прапор_України

Генеральний партнер 2022 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Новини » Чи можуть забудовники бути партнерами міської влади, розбиралися учасники Business & Legal Real Estate Forum

Чи можуть забудовники бути партнерами міської влади, розбиралися учасники Business & Legal Real Estate Forum

  • 21.10.2021 17:55

Друга сесія Business & Legal Real Estate Forum відбулася у вигляді EXPERT Talk із питань містобудування та планування територій, її модератором став Мирослав Гнидка, директор юридичного департаменту, керівник проєктів ГК MERX.

Віктор Скок, партнер AO LES, розповів про встановлення обмежень щодо проєктування та будівництва під приводом нібито збереження та охорони історико-культурної спадщини міста Києва.

Він зазначив, що:

  • існує обов’язок погоджувати з органами охорони культурної спадщини проведення земляних робіт та отримувати відповідний дозвіл у зв’язку з розташуванням земельної ділянки в межах історичного ареалу;
  • водночас відсутні затверджені в законному порядку межі та режими їх використання.

Те саме стосується погодження документації та отримання дозволів у зв’язку з розташуванням земельної ділянки в межах зон охорони пам’яток.

Віктор Скок наголосив, що розпорядження КМДА, на підставі яких здійснюється відповідне погодження, не є містобудівною документацією і, відповідно, не можуть визначати певні обмеження для замовника будівництва.

На його думку, для того щоб працювати в правовому полі, потрібно вносити відповідні зміни до генерального плану міста та виносити їх на затвердження Київської міськради, як це передбачено законом. Наразі єдиним виходом із ситуації з протиправними обмеженнями пан Скок вважає подання забудовником позову про скасування таких обмежень у судовому порядку та ділиться позитивним досвідом такого скасування.

Про виклики для забудовників через призму судової практики говорив Дмитро Ніколов, адвокат практики нерухомості та будівництва ADER HABER. Він зазначив, що вільної землі стає дедалі менше, тож попит на неї зростає, і генплан за цим попитом не встигає.

Це змушує забудовників створювати практику обходу більшості проблем, а міська влада всіляко намагається припинити незаконну, на їх погляд, діяльність забудовників.

Однією з проблем, яку виділив Дмитро Ніколов, є визначення цільового та функціонального призначення земельної ділянки, які часто суперечать одне одному. Виходом із цієї ситуації забудовники вважають побудову багатофункціональних комплексів, що вже набуло позитивного відображення в судовій практиці. У зв’язку з цим спікер висловив сумнів у доцільності існування інституту цільового призначення земельної ділянки в межах населеного пункту. На його думку, достатньо було б обмежитися функціональним призначенням земельної ділянки із зазначенням цього в генеральному плані.

Про реалії роботи забудовника розповів Віталій Салій, керівник юридичного департаменту ТОВ «БК «Інтергал-Буд». Він наголосив, що в нинішніх умовах існує такий метод погодження чи непогодження документації та отримання дозволу на будівництво, як “мовчазна згода”. У випадку, коли до уповноваженого органу подається пакет документів і впродовж місяця він не надає ні відмови, ні погодження, це вважається “мовчазною згодою”.

Віталій Салій зазначив, що існує як позитивна, так і негативна судова практика Верховного Суду з питання “мовчазної згоди” на будівництво в межах історичного ареалу міста Києва. Принагідно він підкреслив, що закон, який передбачив можливість вносити зміни до містобудівних умов та обмежень, є, а от порядку такого внесення немає.

«Через те що міська влада не виконує покладених на неї повноважень, зокрема і з розробки порядку внесення змін до містобудівних умов та обмежень, компанії-забудовники змушені звертатися до суду», – наголосив Віталій Салій.

На трьох ключових моментах, а саме на:

  • алгоритмі судового захисту в разі необхідності поновлення запису про видалену чи незаконно поділену орендовану земельну ділянку;
  • технічному функціоналі ДЗК за необхідності відновлення запису про архівну земельну ділянку;
  • специфіці взаємовідносин ОТГ та РДА під час зміни меж населеного пункту,

зосередив увагу учасників форуму Юрій Горда, радник АФ «Грамацький і Партнери».

Він наголосив, що типовими є ситуації, коли інвестор набуває довгострокову оренду земельної ділянки, добросовісно сплачує орендні платежі, проте через якісь причини не веде активного будівництва. І в один прекрасний момент він не може знайти відомостей про свою земельну ділянку ні в ДЗК, ні в Реєстрі речових прав. Спікер описав наслідки такої ситуації для легітимного орендаря та вказав на законні можливості формування нової земельної ділянки на місці старої. Юрій Горда дав рекомендації стосовно судового захисту прав легітимного орендаря та зазначив позицію судів у таких справах.

Про особливості девелоперського бізнесу та причини пильної уваги до нього з боку правоохоронних органів розповів Олексій Кулагін, засновник девелоперської компанії ТОВ «ОМОКС». Він наголосив, що будівельники є такими самими виробниками товарів, як і інші, проте сам процес виробництва у них розтягнений у часі, що потрібно враховувати в бізнес-процесах.

Товар будівельників – не квартира чи будинок, а простір для життя і діяльності людини.

Олексій Кулагін підкреслив, що практика документального супроводження будівництва сильно розходиться з виписаною в законі та наголосив на важливості землевідведення в будівництві. За його словами, нерідко міська влада, користуючись прогалинами в законодавстві, може заблокувати будівництво, що негативно впливає на девелоперський бізнес, який до цього моменту вже витратив значні фінансові ресурси на підготовчі етапи будівництва.

Про проблеми забудови передмість мегаполісів ішлося у виступі Віталія Правдюка, радника АК «Коннов і Созановський». Він виділив низку переваг первинної нерухомості як інвестиційного активу (зростання ціни від котловану до реєстрації права власності, відкладена рентна цінність, вартісна гнучкість тощо) та окреслив головні проблеми забудови околиць Києва.

На прикладі забудови Софіївської  Борщагівки пан Правдюк проілюстрував три головні біди забудови Києва та міст-сателітів:

  • відсутність оновленого генплану,
  • відсутність вільної землі,
  • перевантаженість інженерних мереж.

Для виправлення ситуації Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства розробило нові державні будівельні норми, якими встановлено істотні обмеження щодо висотності забудови залежно від типу населеного пункту та кількості його населення. Така позиція Мінрегіонбуду спровокувала цілу судову війну, коли норми про обмеження висотності та заборону на розміщення багатоквартирних (секційних) будинків у кварталах садибної забудови скасували через суд.

Досвідом активіста із захисту території від незаконної забудови поділився Роман Ратушний, голова правління ГО «Захистимо Протасів Яр». Він зазначив, що в умовах бездіяльності місцевої влади рано чи пізно в забудовника виникатимуть проблеми з місцевою громадою та різного роду активістами. Спікер проаналізував типи відносин забудовника та активістів і зазначив, що погрози чи підкуп не завжди спрацьовують.

Проблемою у відносинах громади та забудовників є практично повна незалученість громади до ухвалення містобудівних рішень.

Для врегулювання ситуації найкращим способом, на думку Романа Ратушного, є відкритий діалог забудовника і громади, що суттєво скорочує можливості тиску на нього з боку проплачених псевдоактивістів. Для прикладу він розповів про врегулювання протистояння між забудовником та активістами довкола Протасового Яру.

Резюмуючи, Мирослав Гнидка зазначив, що найбільшим вигодонабувачем від правового хаосу в містобудівній діяльності є правоохоронні органи, які мають додаткові підстави для тиску на бізнес.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

tg-10
4_TaxForce600_90
covid
На-сайт_балы_600х90
На-сайт1_600x90
top50_2020_600x90
ULF_0002
Vacancies_600x90_ua

Чи потрібно відновити військові суди в Україні?

Подивитися результати

Loading ... Loading ...

PRAVO.UA