Останнім часом суди України у великій кількості розглядають земельні спори, при цьому однією з поширених категорій є спори щодо визнання договорів оренди земельної ділянки недійсними та скасування рішень органів місцевого самоврядування, які передували укладенню таких договорів, як незаконних. Зрозуміло, що підстав для звернення з подібними позовами є чимало, однак, на окрему увагу заслуговують судові провадження, ініційовані зверненням органів прокуратури до господарських та загальних місцевих судів.

Визначити розмір

Суть позовних вимог заявника у таких спорах полягає у визнанні недійсними договорів оренди земельної ділянки при відведенні такої земельної ділянки без проведення земельних торгів особам, яким належить на праві власності нерухоме майно, розташоване на відповідній земельній ділянці, у зв’язку з тим, що площа земельної ділянки значно більша за площу плями забудови власне об’єкта нерухомого майна. Свою позицію органи прокуратури обґрунтовують зазвичай порушенням орендарем такої земельної ділянки вимог частини 1 статті 134 Земельного кодексу (ЗК) України у комплексі з порушенням Державних будівельних норм та Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів. Чи є правомірною та достатньою ця аргументація з боку представників держави?

При буквальному тлумаченні норми ЗК України (стаття 134) про обов’язковість продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них на конкурентних засадах (земельних торгах) можна дійти висновку, що у разі розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, непроведення земельних торгів є імперативом. При цьому нормами вищезгаданого кодексу не передбачено будь–якого виду обмеження або вимоги до пропорційного співвідношення розміру площ таких земельних ділянок до площі плями забудови об’єкта нерухомого майна. Однак судова практика показує, що ключовим аргументом з боку позивача є формулювання на кшталт «…розмір спірної земельної ділянки майже у N-ну кількість разів перевищує площу нерухомого майна». У такому разі, що робити власнику нерухомого майна у випадку надходження такого позову від представників держави?

На нашу думку, позиція органів прокуратури повинна підкріплюватися належними та допустимими доказами дійсної невідповідності розмірів наданої за договором оренди земельної ділянки площі об’єкта нерухомого майна. Враховуючи той факт, що ця категорія справ розглядається господарськими та загальними місцевими судами, доцільно зазначити, що згідно з частиною 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України та частиною 3 статті 12 Цивільного процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу законності своїх вимог та заперечень. Таким чином, тягар доказування цієї невідповідності лежить саме на представникові держави, адже це прямо випливає з принципу змагальності сторін. Ба більше, доводи позивача мають ґрунтуватися не на оціночних припущеннях щодо співвідношення розміру та площі, а на експертній думці. Єдиним об’єктивним способом отримання правомірних висновків з цього приводу є проведення комплексної судово–земельної експертизи. Відповідно до вищезазначеного, ініціатива проведення такої експертизи повинна виходити саме з боку представників держави, адже лише її висновки можуть стати основою наявності чи відсутності порушень земельного законодавства з боку землекористувача.

Крім того, важливим аспектом є встановлення моменту та порядку виникнення права власності на об’єкт нерухомого майна та, як наслідок, можливого виникнення права користування на земельну ділянку, на якій розташоване таке нерухоме майно, з метою унеможливлення застосування органами держави положень статті 120 ЗК України. У таких випадках позивачі хибно аргументують свої доводи щодо незаконності рішень міських, сільських та селищних рад про передачу земельних ділянок в оренду тим, що орендарі вже мають попередньо право користування на земельну ділянку, що розташована під належним йому нерухомим майном, набутим власником у порядку статті 120 ЗК України. Однак представники держави досить часто не враховують той факт, що право власності на об’єкт нерухомого майна може не переходити від колишнього власника у зв’язку з відсутністю такого права власності на майно у попереднього власника. Таким чином, застосування положень статті 120 ЗК України у цьому випадку взагалі неможливе. До прикладу, у рішенні Господарського суду м. Києва від 31 жовтня 2019 року у справі № 910/9028/19 подібні доводи прокурора щодо переходу права власності були спростовані відповідачем через пред’явлення доказів набуття права власності на нерухоме майно, розташоване на оспорюваній земельній ділянці, в ході внесення такого майна у статутний капітал товариства, а не внаслідок переходу титулу від колишнього власника.

«Iнтереси держави»

Окремо варто зазначити про суперечність питання щодо участі органів прокуратури у подібних провадженнях з власної ініціативи. Поняття «інтереси держави» є доволі оціночним, тому при поданні позовів схожого характеру на прокурора поширюється обов’язок доказування наявності повноважень бути представником держави у кожному окремому випадку та наявності порушень саме інтересів держави у цілому. Більше того, відповідно до підпункту 25¹ пункту 4 Положення про Державну службу з питань геодезії, картографії та кадастру України (затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 року № 15), Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) здійснює державний нагляд за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій та форм власності. Разом із тим Держгеокадастр не наділений повноваженнями на звернення до суду з позовами про визнання недійсними договорів оренди. Однак цілком логічно стверджувати, що в рамках проведення державного нагляду за дотриманням законодавства Держгеокадастр може ініціювати та проводити перевірки такого дотримання встановлених законодавцем вимог. І вже у разі виявлення порушень з боку землекористувача або орендодавця звертатися до органів прокуратури з метою вжиття у майбутньому заходів щодо поновлення порушених інтересів держави шляхом звернення до суду з відповідними позовами.

Суди ще не мають усталеної позиції щодо вирішення подібних спорів. І все ж таки однаковий підхід починає вимальовуватись. Так, у постанові нового Верховного Суду від 22 березня 2018 року у справі № 910/13129/17 вже більш-менш чітко визначені критерії для встановлення правомірності прийнятих місцевими радами рішень про надання земельних ділянок в оренду. Відповідачам важливо довести факт відповідності всіх дій та отриманих документів чинному на той момент законодавству. Який підхід сформується остаточно — важко сказати, однак, землекористувачі не зупиняться у боротьбі за правомірне користування землями державної та комунальної власності.

Влада БОРОХ

юрист ЮФ TOTUM, м. Київ

Спеціально для «Судового вісника»