Еще год назад во время подорожания «коммуналки» киевская власть заявила о необходимости заключения письменных договоров о предоставлении услуг по обслуживанию домов и придомовой территории. Заместитель председателя Киевской городской государственной администрации (КГГА) Александр Мазурчак обещает, что выиграют в первую очередь сами киевляне, т.к. возникнут четкие основания для ответственности ЖЭКов. «Если человек не подписывает этот договор, все равно ему будут начислять квартплату по существующему тарифу», — сказал г-н Мазурчак. С осени 2010 года на подъездах появились объявления с просьбой заключить договор. В марте с.г. объявлен крайний срок заключения договора — 1 апреля. И вот уже КГГА обещает устраивать проверки с 10 мая и увольнять начальников ЖЭКов, которые не заключат договоры с калькуляцией стоимости услуг. Весьма суровые намерения, ведь по факту договоры не заключила и половина киевлян. Мы попробуем проанализировать важность письменной формализации договорных отношений в этой сфере.
Как сообщала пресс-служба КГГА, разработан порядок перерасчета стоимости услуг за непредоставленные, предоставленные не в полном объеме и некачественные услуги. Также подготовлен типовой договор между ЖЭКом и жителями, в котором «предусмотрена взаимная ответственность». Обязательным приложением к договору является калькуляция — определение доли каждой услуги в общем тарифе (квартплате). Правда, форма договора и алгоритм перерасчета еще не обнародованы.
Согласно статье 19 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (Закон о ЖКУ), правоотношения в данной сфере осуществляются на договорных основаниях, однако нигде не упомянута письменная форма договора. В статье 20 Закона о ЖКУ говорится об обязанности заключить договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг, подготовленный исполнителем на основе типового, а в статье 21 — об обязанности исполнителя разработать такой договор. И хотя не названа форма договора, подчеркивается, что он базируется на типовом, следовательно, он письменный.
Согласно Закону Украины «О защите прав потребителей», договором является устная или письменная сделка между потребителем и исполнителем о качестве, сроках, цене и других условиях, на которых реализуется продукция. Подтверждением сделки может быть квитанция. Из статьи 642 Гражданского кодекса следует, что если гражданин платит — то он согласен со всеми условиями, в том числе с качеством услуг. При этом он лишается важнейших гарантий, которые могут быть реализованы только при заключении договора в письменной форме. В частности, статья 20 Закона о ЖКУ устанавливает следующие гарантии:
— устранение в срок, установленный договором, выявленных недостатков предоставляемых услуг;
— уменьшение размера платы в случае нарушения договора;
— неоплата стоимости услуг за период отсутствия потребителя (при документальном оформлении), а также за период фактического отсутствия услуг;
— получение от исполнителя компенсации за превышение нормативных сроков проведения аварийно-восстановительных работ.
К положительным сторонам договора относят и то, что с его помощью можно обезопасить себя от появления в квитанциях «лишних» сумм.
При заключении договора в письменной форме на потребителя также возлагаются новые обязанности:
— оплачивать услуги в установленные договором сроки;
— своевременно информировать исполнителя о выявлении неисправностей в инженерных сетях, конструктивных элементах квартиры;
— обеспечивать доступ к сети, арматуре, распределительным системам представителям исполнителя при наличии у них соответствующего удостоверения;
— за собственные средства проводить ремонт в квартире.
На практике может возникнуть проблема, заключающаяся в том, что типовой договор просто копирует положения закона и не конкретизирует их. Портал «Украина коммунальная» сообщает, что в Деснянском районе г. Киева предлагают заключить договор именно на основе типового. Это более выгодно ЖЭКам, т.к. позволяет в будущем сводить их ответственность к теоретической.
В общих чертах вышеперечисленные права и обязанности предусмотрены в Типовом договоре (ТД), утвержденном постановлением КМУ от 20 мая 2009 года № 529.
Следует отметить, что пунктом 8 ТД предусмотрена пеня в «установленном законом размере» (0,01 %). Начисление пени — вопрос дискуссионный. Сейчас пеня разрешена, однако специальный закон, уточняющий механизм ее взыскания и предельный размер, до сих пор не принят. В интересах потребителей следить, чтобы размер пени не превышал предусмотренный законом. По информации UBR.UA, некоторые руководители ЖЭКов прописывают в договоре пеню, привязав ее к ставке НБУ в размере 3 %.
Отметим, что пеня за несвоевременное предоставление услуг, ранее активно обсуждавшаяся чиновниками, в ТД не зафиксирована.
В ТД, как и в отраслевом Законе, прописан механизм реагирования на нарушение договора поставщиком. Представитель ЖЭКа должен явиться по вызову жильца для проверки предоставления услуги. В двух экземплярах составляется акт-претензия, который подписывается жильцом и представителем ЖЭКа. Документ подтверждает, что услуга не предоставлялась или предоставлялась некачественно, и является основанием для перерасчета. Если мнения потребителя и поставщика расходятся — это фиксируется в документе.
Если представитель ЖЭКа не явился в срок, лицо вправе составить акт-претензию, получив подписи не менее двух других потребителей.
ЖЭК обязан рассмотреть акт-претензию и в течение трех рабочих дней уведомить потребителя об удовлетворении требований или об отказе, обосновав причины.
Впрочем, законодательство прямо не запрещает составлять претензию без письменного договора. Однако только в договоре может быть установлен срок явки представителя ЖЭКа на вызов для составления акта-претензии.
Признание претензии позволяет рассматривать вопрос о пересмотре договора и отказе от определенной услуги.
Ответственность ЖЭКа перед конкретным жильцом определяется индивидуальным договором, а вот перечень услуг утверждается всеми собственниками жилых и нежилых помещений дома. Для этого нужно созвать общественные слушания и направить их протокол с соответствующими заявлениями в 30‑дневный срок по адресу ЖЭКа. Это предусматривают «Методические рекомендации относительно порядка организации и проведения общественных слушаний для доведения расчета тарифа на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовой территории», утвержденные приказом МинЖКХ от 16 ноября 2009 года № 359.
В случае отказа от части услуг ЖЭКа нужно указать в протоколе слушаний, каким образом будет выполняться работа по обслуживанию дома и прилегающих территорий. Законодательство разрешает привлекать частные ЖЭКи либо осуществлять все обслуживание самостоятельно.
Заключая договор, нужно сверить перечень услуг с закрепленным законодательно. Ведь коммунальщики могут сами сузить список, воспользовавшись тем, что жильцы никогда не требовали выполнения некоторых работ. «Типовой перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий», утвержденный постановлением КМУ от 20 мая 2009 года № 529, содержит 26 услуг.
Можно требовать от ЖЭКов предоставления только обязательного перечня услуг, предназначенных для создания безопасных условий проживания. Квартплата может снизиться в 3 раза, если отказаться от самых дорогостоящих услуг: 1) подготовки дома к эксплуатации в зимний период; 2) осуществления текущего ремонта дома; 3) обслуживания лестничной клетки; 4) уборки придомовой территории. Такой подсчет провела Львовская организация партии «Гражданская позиция».
Согласно пункту 2 ТД, к договору обязательно прилагается копия решения местной власти о сроках и периодичности предоставления услуг. На данный момент это распоряжение КГГА от 9 марта 2011 года № 307.
Существенной проблемой является отсутствие в договоре показателей качества услуг, даже если сам перечень и частота предоставления соответствуют законодательству. На это обращает внимание вице-президент Всеукраинской ассоциации частных инвесторов ЖКХ по правовым вопросам Александр Чернявский.
«Если в подъезде будет мусор, то ЖЭК сошлется на то, что он возник по вине жильцов и после выполнения необходимых работ», — объясняет эксперт.
Важно четко зафиксировать в договоре границы придомовой территории (например, в метрах от дома), качественные показатели услуг, а также требовать ежемесячное подтверждение выполнения работ — Акт приемки-передачи предоставленных услуг. Для этого необходимо дополнить ТД.
Предложенный ЖЭКом договор потребители вправе рассматривать месяц. Чтобы внести свои условия потребитель должен составить акт разногласий.
«Договор в той форме, в которой он предложен, нельзя подписывать. Он должен браться за основу, но конкретизироваться в части прав и обязанностей без изменения существенных условий. Вам вряд ли согласно этому договору удастся добиться перерасчета стоимости некачественной услуги», — заверяет г-н Чернявский. В качестве альтернативы юрист советует потребителям составлять свой вариант договора: «Если ЖЭК не согласится, то он должен будет в суде обязать заключить свой вариант договора, доказав, что он не нарушает права. А с учетом того, что конторы на данный момент являются монополистами по предоставлению этих услуг, то потребителю должно помочь антимонопольное законодательство и законодательство о защите прав потребителя». Отметим, что потребитель не платит государственной пошлины по этому виду споров (статья 22 Закона «О защите прав потребителей»).
По мнению Александра Чернявского, типовой договор служит основанием для рассмотрения дела в порядке приказного производства. «Согласно статье 96 Гражданского процессуального кодекса, ЖЭК может легко взыскать задолженность, имея на руках договор с указанной суммой», — еще один аргумент против подписания договора, названный экспертом.
Адвокат Татьяна Монтян считает, что формализация отношений призвана заставить уплатить долги людей, которые сомневаются в легитимности предоставления услуг ЖЭКами. «Каких-либо гарантий жителям такой договор не дает и не может дать. При этом подобные договоры заключаются без каких-либо правовых оснований и с юридической точки зрения являются ничтожными. Исключительно собственники всех помещений имеют право коллективно определять исполнителя услуг. В случае судебного разбирательства ЖЭК не может подтвердить значительные суммы своих расходов на содержание домов и придомовой территории, поскольку фактически этих услуг не оказывает», — считает г-жа Монтян.
Из этого следует, что договоры «ударят» в первую очередь по должникам. Однако не следует терять бдительность: надо добиваться четкой детализации условий договора, что позволит стимулировать предоставление качественных услуг.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…