С коррупцией в строительной отрасли и недобросовестным поведением застройщиков призван бороться Закон Украины № 1817-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования градостроительной деятельности» (Закон), который уже подписан Президентом Украины, официально опубликован и вступит в силу в июне текущего года.

Изменения существенны — прежде всего отменяется классификация строительных объектов по пяти категориям сложности и остается лишь по трем классам последствий (ответственности): незначительные последствия — СС1, средние последствия — СС2, значительные последствия — СС3. Также Законом корректируются правила разрешительной системы — декларации о начале строительных работ отменяются. Для объектов со средним и значительным классом последствий вместо регистрации декларации нужно будет получать разрешение на выполнение строительных работ, проводить экспертизу. Строительство объектов с незначительным классом последствий будет осуществляться на основании уведомления. Кроме того, Законом определен исчерпывающий перечень условий, предоставляемых в качестве исходных данных для проектирования объектов строительства.

Данные законодательные изменения были разработаны народными депутатами совместно с Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины и ею же широко разрекламированы как упрощение «более чем для 80 % строек», улучшение для инвесторов, покупателей, строительных компаний. Но на самом ли деле Закон упростит застройщикам ведение бизнеса?

«Очевидно, когда оценка Закона со стороны профильных государственных органов и чиновников сводится к словам «улучшение эффективности процедур», следует понимать, что речь отнюдь не идет об упрощении условий ведения бизнеса, хотя на этом стараются внимание не акцентировать, — отмечает вице-президент АФ «Грамацкий и Партнеры», адвокат Юрий Забияка. — Говоря, что два критерия строительства заменят одним, зачастую умалчивают о том, что по сути расширяется сфера применения именно разрешительных, а не декларативных процедур. Для участников рынка не секрет, что при проектировании и строительстве всегда рассматривалась возможность проектирования объекта третьей категории сложности — это позволяло строить и принимать в эксплуатацию весьма немаленькие объекты по декларативной процедуре. Новый Закон исключил такую возможность, оставив уведомительный принцип для совсем простых объектов, которые вряд ли можно назвать значительным сегментом рынка».

Введенные в 2011 году и ныне еще действующие правила привели к тому, что застройщики, как правило, искусственно занижали категорию сложности строительства с целью получения права на выполнение строительных работ по декларативному принципу. Согласно действующему законодательству, декларации о начале строительных работ достаточно для объектов первой — третьей категорий сложности, тогда как для объектов четвертой, пятой категорий требуются разрешение на строительство, проведение экспертизы.

«Закон заполнит только малое количество пробелов в законодательстве, которыми умело пользуются застройщики с целью обойти систему, затратив при этом меньшее количество средств и ресурсов, но при этом нарушив целый ряд государственных строительных норм, — считает Иван Мищенко, управляющий партнер ЮФ Trusted Advisors. — С коррупцией будут пытаться справиться путем децентрализации органов архитектурно-строительного контроля и значительного упрощения получения разрешительной документации — внедрения двухступенчатой (получение разрешения либо направление уведомления о начале строительных работ) системы вместо трехуровневой, что, по мнению авторов Закона, уменьшит коррупционную составляющую таких взаимоотношений. Таким образом, законодатель по аналогии с прошлыми изменениями в градостроительном законодательстве 2011 года пошел путем либерализации отношений, которая тогда превратилась в свободу манипуляций с категориями сложности строительства. Теперь же освобождение от жестких ограничений касается получения разрешительной документации. Прошлые изменения увеличили количество нарушений до предельного уровня, а об этих будем судить позже». Но какими бы ни были эти изменения, они не решают вопрос с самовольным строительством, добавляет эксперт.

Негативные последствия Закона для инвесторов прогнозирует партнер ЮФ «Антика» Сергей Корниенко: «Очевидно, что дополнительные затраты на получение полного пакета разрешительной документации и проведение ее экспертизы будут включены застройщиками в себестоимость строительства, что, в свою очередь, приведет к удорожанию квадратного метра строящегося объекта». При этом, по словам г-на Корниенко, Закон в целом можно рассматривать как прогрессивный и положительный для отрасли: «В первую очередь изменения направлены на усиление контроля со стороны государства за соблюдением порядка выполнения строительных работ посредством расширения списка объектов, которые требуют получения полного комплекта разрешительных документов на строительство. Не секрет, что положения действующего сегодня законодательства в сфере строительства позволяли нечистым на руку застройщикам в результате не совсем корректного определения категории сложности строящегося объекта избегать необходимости получения разрешения на aвыполнение строительных работ. Теперь же Закон устраняет данную возможность и устанавливает упрощенную разрешительную систему лишь по отношению к объектам с незначительным классом последствий (СС1), к которым, как правило, относятся объекты частной застройки». Действительно, как отмечали и разработчики Закона, для строительства больших жилых комплексов и многоэтажных домов, торгово-развлекательных комплексов и офисных зданий необходимо будет оформлять полный пакет документации.

Самой главной угрозой, которую Закон представляет для строительного рынка, Юрий Забияка считает огромное количество отсылочных норм, которые предусматривают необходимость принятия целого массива подзаконных нормативных актов: «Практика предыдущих изменений показывает: Кабинет Министров вовремя никогда не успевает, что в лучшем случае оставляет много неразрешенных вопросов (вспомним вопрос лицензирования проектных работ), а в худшем — замораживает выдачу разрешительных документов и останавливает рынок».

Декларации о начале выполнения подготовительных или строительных работ, зарегистрированные до вступления в силу Закона, будут действительны до завершения строительства, хотя в определенных случаях орган государственного архитектурно-строительного контроля сможет их отменить. Но г-н Забияка не рекомендует застройщикам, не успевшим закончить строительство до вступления в силу Закона, спешить подавать декларации по-старому — велика вероятность того, что им придется заново проходить все разрешительные процедуры при вводе объекта в эксплуатацию.

Кстати, это еще не все возможные новации для строительного рынка. В парламенте зарегистрирован правительственный законопроект № 5587 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно улучшения условий ведения строительной деятельности», предусматривающий отмену необходимости получения технических условий от Государственной службы Украины по чрезвычайным ситуациям, допуск на рынок архитекторов, инженеров-проектировщиков только с высшим образованием, отмену требований относительно обеспечения новых домов телефонной и радиосвязью, введение единого понятия «заказчик», права которого будут предоставлены только лицу, имеющему зарегистрированные права на земельный участок под застройку.