Любая хозяйственная деятельность юридических и физических лиц должна осуществляться с соблюдением норм законодательства. Несмотря на достаточно большую свободу, которую предоставляет украинское законодательство субъектам хозяйственной деятельности, существуют и определенные ограничения. Несоблюдение норм, установленных законом, обычно влечет за собой негативные последствия, в частности — разбирательства в суде.

Так, в марте 2006 года между обществом с ограниченной ответственностью «Б» и компанией «Н» был заключен договор субаренды нежилого помещения (далее — договор субаренды). Указанное помещение, принадлежащее государственному учреждению «И» Национальной академии наук Украины, было передано в пользование обществу с ограниченной ответственностью «Б» на основании договора аренды от 24 января 2006 года.

В январе 2007 года компания «Н» обратилась в хозяйственный суд с иском к ООО «Б» о взыскании безосновательно полученных ответчиком средств в сумме 5 272 473, 60 грн, которые были перечислены истцом в качестве аванса за аренду нежилого помещения согласно заключенному между сторонами договору субаренды нежилого помещения.

В своем исковом заявлении истец указал, что поскольку предметом субаренды является нежилое помещение, принадлежащее государственному учреждению и находящееся в аренде ООО «Б», то на данное правоотношение распространяется действие Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества». При этом, вопреки требованиям статьи 22 указанного Закона, плата за суб­аренду одного квадратного метра общей площади нежилого помещения для истца была установлена в размере, намного превышающем размер арендной платы. Кроме того, истец считал, что договор субаренды не содержит всех существенных условий, в связи с чем является незаключенным, а уплаченные по этому договору средства подлежат возврату как полученные безосновательно.

Решением Хозяйственного суда г. Киева от 16 апреля 2007 года компании «Н» в иске было отказано. Суд счел, что сторонами совершены действия, направленные на выполнение условий договора, что свидетельствует о достижении согласия по всем существенным условиям. В связи с этим договор является заключенным, и полученные в порядке его выполнения средства возврату не подлежат. Данное решение было оставлено без изменений как постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда, так и постановлением Высшего хозяйственного суда Украины.

Не соглашаясь с указанными решениями судов, компания «Н» обратилась в Верховный Суд Украины.

Рассматривая указанное дело и принимая решение, Верховный Суд Украины руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 638 ГК Ук­раины, договор является заключенным в том случае, когда стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора.

Отказывая в удовлетворении иска о взыскании средств, полученных ответчиком по договору субаренды, хозяйственные суды исходили из того, что сторонами согласованы существенные условия договора, а также совершены действия по его выполнению. В частности, ответчик передал нежилое помещение общей площадью 2288,4 м², а истец принял это помещение в долгосрочное пользование и авансировал его оплату.

Вместе с тем суды всех инстанций оставили без внимания доводы истца о несоответствии положений договора субаренды относительно размера оплаты за пользование субарендованным имуществом предписаниям Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», а также не предоставили оценку имеющимся в деле документальным доказательствам, подтверждающим изложенные доводы.

Так, согласно части 2 статьи 1 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», вопросы аренды движимого и недвижимого иму­щества, объектов имущественного комплекса На­циональной академии наук Украины и отраслевых наук регулируются указанным Законом с учетом особенностей, преду­смотренных Законом Украины «Об особенностях правового режима имущественного комплекса Национальной академии наук Украины и отраслевых академий наук».

Судами было установлено, что субарендованное имущество принадлежит государственному учреждению, которое находится в сфере управления Национальной академии наук Украины. В связи с этим договор субаренды должен был заключаться с учетом предписаний Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Согласно положениям частей 2, 3 статьи 22 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», арендатор имеет право передать в субаренду недвижимое и прочее индивидуально определенное имущество (отдельные станки, оборудование, транспортные средства, нежилые помещения и т. п.), если другое не предусмотрено договором аренды. При этом срок предоставления имущества в субаренду не может превышать срока действия договора аренды, а плата за субаренду этого имущества, которую получает арендатор, не должна превышать арендной платы арендатора.

Судами всех инстанций были оставлены без внимания выводы Главного контрольно-ревизионного управления Ук­ра­ины, изложенные в акте ревизии отдельных вопросов по арендным отношениям компании «Н». Согласно указанным выводам, размер арендной платы за пользование нежилым помещением для ООО «Б» определен из расчета 25,25 грн за один квадратный метр, тогда как для истца плата за субаренду установлена из расчета 192 грн за один квадратный метр, что в 7,6 раза превышает размер арендной платы, установленной для ООО «Б».

Кроме того, разрешая спор, хозяйственные суды не обратили внимание на предписания части 2 статьи 4 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества». Согласно указанной статье, не могут быть объектами аренды объекты государственной собственности, имеющие общегосударственное значение и не подлежащие приватизации в соответствии с частью 2 статьи 5 Закона Украины «О приватизации государственного имущества», в частности — объекты образования, физической культуры, спорта и науки, финансируемые из Государственного бюджета. Суды не выяснили, относится ли спорное недвижимое имущество к объектам, аренда которых не запрещена законом, и могло ли оно быть передано за плату в субаренду.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, принятые по делу решения и постановления судов всех инстанций были признаны Верховным Судом Украины незаконными и необоснованными. В связи с чем указанные решения были отменены, а дело было передано на новое рассмотрение в хозяйственный суд первой инстанции.

Верховный Суд Украины также указал, что во время нового рассмотрения дела местному хозяйственному суду необходимо учесть, что решение является законным только тогда, когда суд, выполнив все требования процессуального закона и всесторонне проверив обстоятельства, разрешил спор в соответствии с нормами материального права. Также Верховный Суд Украины указал, что обоснованным признается решение, в котором полностью отображены обстоятельства, имеющие значение по данному делу, выводы суда об установленных обстоятельствах и правовых следствиях являются исчерпывающими, соответствуют действительности и подтверждаются достоверными доказательствами, исследованными в судебном заседании.

В связи с этим Верховный Суд Украины рекомендовал хозяйственному суду первой инстанции установить действительные права и обязанности сторон с учетом изложенного в постановлении Верховного Суда Украины и в зависимости от таких обстоятельств решить спор согласно закону.