Земное притяжение — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Юридическая практика № 36 » Земное притяжение

Земное притяжение

Механизмы возобновления договора аренды земли создают условия для комфортного продолжения арендных правоотношений и позволяют предотвратить или разрешить немало конфликтных ситуаций

Не секрет, что получить в аренду землю государственной или коммунальной формы собственности — целая эпопея. А ведь часто бывает так, что к моменту истечения срока договора цель аренды не достигнута. Или, наоборот, цель достигнута, но есть необходимость продлить договор аренды. Как быть? Проходить «семь кругов бюрократического ада» повторно?

Альтернатива

Для описанных случаев законодатель предусмотрел в Законе Украины «Об аренде земли» (Закон) институт возобновления договора аренды, предполагающий два различных механизма реализации. Первый — путем использования преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок. Этот вариант предполагает обращение арендатора к арендодателю в срок, указанный в договоре, но не позднее чем за месяц до завершения его действия, с письмом-уведомлением о возобновлении, к которому должен прилагаться проект дополнительного соглашения о пролонгации. Такое письмо арендодатель рассматривает в месячный срок, после чего уведомляет арендатора о принятом решении.

Второй механизм — посредством «молчаливого согласия» арендодателя. Если через месяц после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться землей и арендодатель не направил ему отказ в возобновлении договора, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены предыдущим договором.

Для признания за арендатором преимущественного права на возобновление договора имеют значение следующие факты: 1) арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности; 2) арендатор в установленные сроки до истечения срока договора уведомил арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на пролонгацию договора; 3) к письму-уведомлению арендатор приложил проект дополнительного соглашения; 4) арендодатель в течение месяца не уведомил арендатора о наличии у него возражений и своем решении. Для возобновления договора в порядке «молчаливого согласия» необходимы такие условия: 1) использование арендатором земельного участка после завершения срока аренды; 2) отсутствие в течение одного месяца возражений арендодателя против такого использования. В судебных решениях эти перечни встречаются повсеместно (для примера назовем постановление Верховного Суда от 6 марта 2019 года по делу № 917/535/18).

Несмотря на то что еще недавно суды настаивали на необходимости для обоих случаев пролонгации заблаговременно уведомлять арендодателя о намерении продлить договор, в 2018—2019 годах практика изменилась, и сегодня суды специально подчеркивают: уведомление арендатором арендодателя о намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды на основании части 6 статьи 33 Закона «Об аренде земли», то есть посредством «молчаливого согласия», не требуется (пример — постановление Верховного Суда от 30 января 2019 года по делу № 908/1567/17). Случаются, правда, и довольно оригинальные прочтения статьи 33 Закона. Например, в постановлении от 22 февраля 2018 года по делу № 912/686/17 Верховный Суд сформировал позицию, согласно которой реализация преимущественного права арендатора и возобновление аренды путем «молчаливого согласия» исключают друг друга, а, направив арендодателю уведомление о реализации преимущественного права, арендатор лишает себя возможности пролонгировать договор в порядке «молчаливого согласия». Вывод, на мой взгляд, отнюдь не бесспорный.

Дополнительное и обязательное

Дополнительное соглашение о пролонгации является обязательным в обоих случаях возобновления договора аренды земли. Существенная разница между ними состоит в том, что реализация преимущественного права допускает изменение условий договора, и при отсутствии согласия относительно таких изменений преимущественное право утрачивается, а при «молчаливом» продлении договор возобновляется без каких-либо изменений.

Но как быть, если дополнительное соглашение (которое является обязательным) не подписывается? В этом случае прямая дорога в суд, причем надлежащим способом защиты нарушенного права будет считаться иск о признании заключенным дополнительного соглашения с изложением его содержания. При этом требование о признании договора аренды возобновленным по своей сути является установлением факта, имеющего юридическое значение, и не может обеспечить защиту нарушенного права в силу императивного предписания об обязательности оформления возобновления договора аренды именно путем заключения дополнительного соглашения. Такой вывод находим в постановлениях Верховного Суда от 13 февраля 2019 года по делу № 911/3225/17, от 4 апреля 2019 года по делу № 905/174/18 и от 25 апреля 2019 года по делу № 908/913/18.

Прекращен или нет?

Неоднозначной представляется ситуация, когда арендатор продолжает пользоваться землей, уплачивает арендную плату, арендодатель не возражает, но дополнительное соглашение к договору аренды по небрежности сторон не подписывается. Такое положение может сохраняться достаточно долго и даже превысить по продолжительности несколько обусловленных договором сроков аренды. Можно ли в таком случае говорить о том, что договор пролонгирован, или же он прекращает свое действие?

Применяя на практике положения статьи 33 Закона, Верховный Суд сделал несколько важных заключений. Так, например, в постановлении от 6 марта 2019 года по делу № 916/600/18 подчеркивается, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания действия договора аренды и арендодатель не предоставил возражений в течение одного месяца после его завершения, договор считается возобновленным автоматически в силу закона. Возобновление договора аренды земли в судебном порядке требует заключения дополнительного соглашения между сторонами как единственного основания продолжения арендных правоотношений. Само по себе требование о признании возобновленным договора аренды земли не может обеспечить реальную защиту, поскольку договор является возобновленным в силу закона… Выводы достаточно противоречивые: с одной стороны, договор является возобновленным автоматически, без каких бы то ни было специальных действий сторон; с другой стороны, дополнительное соглашение — единственное основание продолжения арендных отношений. Возникает больше вопросов, чем ответов. Например, если единственное основание для пролонгации — дополнительное соглашение, то можно ли квалифицировать правоотношения сторон с момента окончания срока действия договора и до момента подписания дополнительного соглашения как аренду? Очевидно, да, поскольку договор пролонгируется автоматически. Но если договор пролонгирован в силу прямой нормы закона, можно ли считать, что он утратит силу, если не будет подписано дополнительное соглашение? И если да, то с какого момента? Увы, прямого ответа нет. В постановлении от 4 апреля 2019 года по делу № 905/174/18 Верховный Суд пришел к выводу, что арендодатель в любое время до заключения дополнительного соглашения о возобновлении договора может потребовать освободить земельный участок, а сам договор будет считаться возобновленным только лишь в случае заключения дополнительного соглашения. Утверждение спорное, поскольку, если договор пролонгируется автоматически, оснований для освобождения арендатором земельного участка нет, так как пользование землей осуществляется на законном основании.

Приходится констатировать, что в существующую процедуру пролонгации заложены некоторые противоречия, для устранения которых потребуется, скорее всего, внесение изменений в действующую редакцию статьи 33 Закона.

Если же рассуждать логически, то ситуация выглядит следующим образом:

1) договор пролонгируется после истечения одного месяца с момента его завершения, если арендодатель не предоставил письмо-возражение. Ситуация типичная для договорных отношений: повсеместно встречаются соглашения, предусматривающие автоматическую пролонгацию без подписания каких бы то ни было специальных документов. В данном же случае договор пролонгируется не в силу договорных условий, а на основании императивной нормы закона;

2) у сторон возникает обязанность подписать дополнительное соглашение. Если эта обязанность игнорируется, каждая из сторон получает право обратиться в суд с иском о признании дополнительного соглашения заключенным. При этом подавать иск о пролонгации самого договора нет смысла — договор и так пролонгирован;

3) если договор пролонгирован, между сторонами возникают арендные правоотношения. И если даже в дальнейшем сторонами не будет подписано дополнительное соглашение (что, безусловно, следует считать нарушением), закон не предусматривает ни прекращения этих правоотношений «задним числом», ни прекращения их на будущее, если дополнительное соглашение не будет заключено (в противном случае у нас возник бы спорный вопрос, с какого момента правоотношения можно было бы считать прекращенными).

В сухом остатке…

Оба предусмотренных статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» механизма возобновления договора аренды, с одной стороны, создают условия для комфортного продления арендных правоотношений, а с другой — позволяют предотвратить или разрешить немало конфликтных ситуаций, которые возникают при наличии у сторон (или одной из них) желания продолжить использование земли на основе ранее заключенного договора. При этом нормативное регулирование данного вопроса, к сожалению, не лишено пробелов и противоречий, что в ряде случаев порождает правовые коллизии и неоднородную правоприменительную практику.

 

ЧАПЛЯН Сергей — управляющий партнер Jusguard Legal Services, г. Киев

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

VOX POPULI

Круговая защита

Акцент

Единство судебной тактики

В фокусе: судебная реформа

Чистота обновления

Государство и юристы

Принять на свой счет

Медиативные практики

Новости

Карта событий

Новости юридических фирм

Новости Евросуда

Новости из-за рубежа

Новости из зала суда

Отрасли практики

Решения.net

Земное притяжение

Самое важное

Модельный зачет

Отменный ход

Кадровый рывок

Судебная практика

Сбиться с акта

Пай пал

Пуще прежнего

Бес гарантии

Судебные решения

В каких случаях сведения, внесенные ГФС в автоматизированные информационные базы данных, подлежат исключению

Только описание административного правонарушения не может быть надлежащим доказательством его совершения лицом

При наличии дифференцированных сроков погашения судимости такой срок необходимо исчислять исключительно с учетом пункта 5 статьи 89 УК Украины

Приобретенный по внешнеэкономическим контрактам товар считается поставленным в Украину с момента физического пересечения им таможенной границы

Тема номера

И в море, и в радости

По пути исследования

Старик и море

Інші новини

PRAVO.UA