Генеральный партнер 2021 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА

Земля по курсу

«К договорам аренды земли сейчас стоит относиться крайне внимательно, учитывая перманентно меняющуюся судебную практику» - предостерегает адвокат Виталий Жадобин, партнер-основатель АО Sensum

— Какие правовые вопросы волнуют украинских аграриев?

— Украинских аграриев, как и любой бизнес в нашей стране, волнуют налоги, внешнеэкономическая деятельность, рейдерство, кризис, вызванный коронавирусом. Конечно, есть позитив — агробизнес не закрывали на карантин. Работа на свежем воздухе и производство продуктов питания имеет свои преимущества и не может остановиться.

Если говорить о правовых вопросах, то, естественно, вся отрасль ждет открытия рынка земли. Поэтому сейчас агробизнес еще активнее делает due diligence договоров аренды, чтобы не лишиться активов, в случае если собственник решит расторгнуть такой договор и передать участок кому-то другому. В целом к договорам аренды земли сейчас стоит относиться крайне внимательно, учитывая даты их заключения и меняющуюся судебную практику.

Еще один момент, который важен для агробизнеса и связан с землей, — это вопрос фермерских хозяйств, земельный банк которых в большинстве своем представлен правом постоянного пользования земельным участком. Тут много критических точек: это и переоформление в другие титулы, и вопросы наследования.

— А в чем именно заключаются сложности с наследованием?

— Мы специализируемся на судебных спорах, связанных с землей. Практика касательно наследования права постоянного пользования землей изменилась совсем недавно, и в целом ее можно назвать нестабильной, хотя вопрос крайне важен. До 2015 года суды поддерживали возможность наследования права постоянного пользования на землю в случае смерти лица, которое его получило и создало фермерское хозяйство. Потом суды стали исходить из того, что право пользования прекращается со смертью лица и не может быть унаследовано.

Сейчас практика в очередной раз меняется. Одно из последних знаковых в этой сфере решений было принято летом 2020 года Большой Палатой Верховного Суда (дело № 922/989/19). Исходя из положений специального закона о фермерском хозяйстве, Суд пришел к выводу, что в случае смерти лица — учредителя фермерского хозяйства правомочия и юридические обязанности по использованию земельного участка, которые были предоставлены основателю именно для ведения фермерского хозяйства, сохраняются за этим юридическим лицом до прекращения деятельности фермерского хозяйства в порядке, предусмотренном законом.

— Вы говорили о «ревизии» арендных отношений: судебная практика и в этой части нестабильна?

— Я бы не сказал, что нестабильна. Скорее, слишком многое поменялось в законодательстве, по которому могли заключаться эти договора. Аренда ведь де-факто подменила собой продажу земли и нормальный рынок. Стороны могли заключить договор, работать и получать платежи, но абсолютно не отслеживать изменения в регулировании. В случае же возникновения разногласий юристы должны учитывать и это, и практику Верховного Суда.

Так, новая позиция Большой Палаты ВС, изложенная в нескольких решениях (например, по делу № 159/5756/18), применяется к договорам аренды земли, заключенным до 17 февраля 2011 года, потом были внесены изменения в ряд нормативных актов, в тому числе и в Закон Украины «Об аренде земли». Суд отошел от предыдущих выводов о необязательности уведомления арендатором арендодателя о намерении возобновления договора аренды и необязательности передачи проекта дополнительного соглашения для возникновения возобновления договора. Теперь отмечается необходимость не только уведомить в установленные сроки до окончания действия договора о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок, но и необходимость приложить к уведомлению проект дополнительного соглашения.

Кроме того, хотел бы обратить внимание на решение Большой Палаты ВС по делу № 145/2047/16-ц, где судьи отступили от правового вывода Верховного Суда Украины о признании недействительным не подписанного арендодателем договора аренды земли: незаключенная сделка (договор) не подлежит признанию недействительной. В таком случае владелец земельного участка вправе защищать свое нарушенное право на пользование участком, опровергая факт заключения им договора аренды, посредством негаторного иска и исходя из действительного содержания правоотношений, сложившихся в связи с фактическим использованием земельного участка. Это дело интересно «классическим» набором: договор аренды подписан не владельцем, но именно он стабильно получал арендную плату. Вывод по такому делу очевиден: проверяйте договоры, тщательно организовывайте порядок их заключения и помните, что до судебных разбирательств подобные конфликты лучше не доводить, позиция судов по применению норм может меняться не в выгодную для вас сторону.

Это один момент, другой касается расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке. Верховный Суд в решении по делу № 623/2421/16-ц исходил из того, что Закон Украины «Об аренде земли» — специальный закон и имеет приоритет перед другими нормативными актами. Соответственно арендодатель смог подтвердить законность расторжения договора просто по своему желанию, без каких-либо «отягощающих» последствий. Дело в том, что в договоре аренды земли была предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке без уточнения, что такое расторжение должно быть последствием невыполнения каких-либо условий. И это яркая иллюстрация того, что следует максимально внимательно подходить к составлению договоров. Квалифицированный юрист смог бы предусмотреть в договоре пункт о том, что одностороннее расторжение не допускается. Это важный момент, в том числе и с точки зрения защиты от рейдерства. Представьте, что большую часть земли агропроизводителя решат «перекупить», и арендодатели в одностороннем порядке смогут прекратить аренду.

— Какие позиции судов в отношении других «суррогатов» купли-продажи, например договора мены с доплатой?

— Такая практика, когда больший участок сельхозназначения меняется на меньший с доплатой, существует, но уже теряет актуальность. В одном из свежих решений Большой Палаты ВС в деле № 227/1506/18 судьи не увидели в этом нарушений, однако сделали важное замечание: решение ЕСПЧ по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» не может трактоваться как специальное разрешение на свободный оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения безотносительно к предписаниям нормативных актов Украины.

Одно время набирал популярности договор эмфитевзиса, то есть права пользования землей сельскохозяйственного назначения. По ошибке собственники земли продолжают обращаться с запросами о заключении эмфитевзиса более чем на 50 лет под предлогом «продажи земли», но с 1 января 2019 года эмфитевзис ограничили 50 годами, уравняв по срокам с арендой. Если сравнивать эти два договора, мы в компании договор аренды считаем более надежным.

— Ввиду запуска земельной реформы ожидаете ли вы увеличения количества судебных споров?

— Как минимум мы можем прогнозировать повышение интереса к такому активу, как земля.

Соответственно, будет интерес, а значит, будут и споры. Кроме тех, что я перечислил выше, значительное место займут споры по определению границ земельных участков. Возникают вопросы о погрешностях границ, неточностях в местонахождении, наложении земельных участков и их несоответствии. Поэтому сложно представить, какой объем работы будет с открытием рынка земли.

К сожалению, динамика такова, что не приходится говорить об уменьшении количества судебных споров из-за рейдерства в агросфере. Последние пять лет наблюдается рост уголовных производств по рейдерству — восемь месяцев этого года можно сравнить со всем предыдущим годом. Чаще всего в суде рассматриваются дела о рейдерстве, касающиеся подделки документов, которые подают для государственной регистрации; значительно реже — дела о препятствовании хозяйственной деятельности и противоправном завладении имуществом. Это тот вызов для аграриев, который нельзя игнорировать, надежная антирейдерская защита должна быть в приоритете всегда, независимо от открытия рынка земли.

СКАЧАТЬ PDF

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 комментариев
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

50 ведущих юридических фирм Украины 2020 года

«Бронзовая лига» ведущих юридических фирм Украины 2020 года

Банкротство

Госрасчет

Панацеи.net

Поправки на ветер

История рейтинга

Победители рейтинга «50 ведущих юридических фирм Украины» в 1998—2020 годах

Конкурентное право

Это возместительно?

Крупнейшие публичные сделки в сфере антимонопольного права

Перелом со смещением

Международный арбитраж

Альтернативная реальность

Арбитраж 2020

Методология

Расчетный курс

Налоговая практика

Tax-стиль

Точка сбора

Мистер нерезидент

Отчислить до блеска

BEPS попутал

Крупнейшие публичные споры в сфере налогообложения

Отрасли практики

В частном порядке

Планы на приватизацию

Деньги — вперед!

Снести мифы

Спрос на предложения

Крупнейшие публичные сделки

Отрасли экономики

Не летная по году

Фарма будущего времени

Энергопотери

Установить энергобаланс

Креативный двигатель

Стимуляторы роста

IT-перспективы

Региональные рынки

Уловить сегмент

Ведущие региональные юридические фирмы Украины

Полоса препятствий

Судебная практика

Реформенное безобразие

Обеспеченное будущее

Эксперт-анализ

Атмосферные явления

Земля по курсу

Концептуальный сбой

Крупнейшие публичные судебные и арбитражные дела

Чувство долга

Переменчивая система

Уголовное право и процесс

Позиция разыскивает

Подозрительная активность

В лучших экстрадициях

Цифровая эволюция

Смена деклараций

Должностная конструкция

Crime Time

Беспрецедентный проступок

Юридический рынок

Правила переноса

Суть первой инстанции

Зарплатная видимость

Юринтеграция

«Спорное» преимущество

50 ведущих юридических фирм Украины по количеству юристов

Экспертный совет

От редакции

50 ведущих юридических фирм Украины по объему доходов

Коронный разряд

Рейтинг признания юридических фирм

Рейтинг признания юридических фирм по отраслям практики

50 ведущих юридических фирм Украины по финансовой эффективности

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: