— Какие правовые вопросы волнуют украинских аграриев?

— Украинских аграриев, как и любой бизнес в нашей стране, волнуют налоги, внешнеэкономическая деятельность, рейдерство, кризис, вызванный коронавирусом. Конечно, есть позитив — агробизнес не закрывали на карантин. Работа на свежем воздухе и производство продуктов питания имеет свои преимущества и не может остановиться.

Если говорить о правовых вопросах, то, естественно, вся отрасль ждет открытия рынка земли. Поэтому сейчас агробизнес еще активнее делает due diligence договоров аренды, чтобы не лишиться активов, в случае если собственник решит расторгнуть такой договор и передать участок кому-то другому. В целом к договорам аренды земли сейчас стоит относиться крайне внимательно, учитывая даты их заключения и меняющуюся судебную практику.

Еще один момент, который важен для агробизнеса и связан с землей, — это вопрос фермерских хозяйств, земельный банк которых в большинстве своем представлен правом постоянного пользования земельным участком. Тут много критических точек: это и переоформление в другие титулы, и вопросы наследования.

— А в чем именно заключаются сложности с наследованием?

— Мы специализируемся на судебных спорах, связанных с землей. Практика касательно наследования права постоянного пользования землей изменилась совсем недавно, и в целом ее можно назвать нестабильной, хотя вопрос крайне важен. До 2015 года суды поддерживали возможность наследования права постоянного пользования на землю в случае смерти лица, которое его получило и создало фермерское хозяйство. Потом суды стали исходить из того, что право пользования прекращается со смертью лица и не может быть унаследовано.

Сейчас практика в очередной раз меняется. Одно из последних знаковых в этой сфере решений было принято летом 2020 года Большой Палатой Верховного Суда (дело № 922/989/19). Исходя из положений специального закона о фермерском хозяйстве, Суд пришел к выводу, что в случае смерти лица — учредителя фермерского хозяйства правомочия и юридические обязанности по использованию земельного участка, которые были предоставлены основателю именно для ведения фермерского хозяйства, сохраняются за этим юридическим лицом до прекращения деятельности фермерского хозяйства в порядке, предусмотренном законом.

— Вы говорили о «ревизии» арендных отношений: судебная практика и в этой части нестабильна?

— Я бы не сказал, что нестабильна. Скорее, слишком многое поменялось в законодательстве, по которому могли заключаться эти договора. Аренда ведь де-факто подменила собой продажу земли и нормальный рынок. Стороны могли заключить договор, работать и получать платежи, но абсолютно не отслеживать изменения в регулировании. В случае же возникновения разногласий юристы должны учитывать и это, и практику Верховного Суда.

Так, новая позиция Большой Палаты ВС, изложенная в нескольких решениях (например, по делу № 159/5756/18), применяется к договорам аренды земли, заключенным до 17 февраля 2011 года, потом были внесены изменения в ряд нормативных актов, в тому числе и в Закон Украины «Об аренде земли». Суд отошел от предыдущих выводов о необязательности уведомления арендатором арендодателя о намерении возобновления договора аренды и необязательности передачи проекта дополнительного соглашения для возникновения возобновления договора. Теперь отмечается необходимость не только уведомить в установленные сроки до окончания действия договора о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок, но и необходимость приложить к уведомлению проект дополнительного соглашения.

Кроме того, хотел бы обратить внимание на решение Большой Палаты ВС по делу № 145/2047/16-ц, где судьи отступили от правового вывода Верховного Суда Украины о признании недействительным не подписанного арендодателем договора аренды земли: незаключенная сделка (договор) не подлежит признанию недействительной. В таком случае владелец земельного участка вправе защищать свое нарушенное право на пользование участком, опровергая факт заключения им договора аренды, посредством негаторного иска и исходя из действительного содержания правоотношений, сложившихся в связи с фактическим использованием земельного участка. Это дело интересно «классическим» набором: договор аренды подписан не владельцем, но именно он стабильно получал арендную плату. Вывод по такому делу очевиден: проверяйте договоры, тщательно организовывайте порядок их заключения и помните, что до судебных разбирательств подобные конфликты лучше не доводить, позиция судов по применению норм может меняться не в выгодную для вас сторону.

Это один момент, другой касается расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке. Верховный Суд в решении по делу № 623/2421/16-ц исходил из того, что Закон Украины «Об аренде земли» — специальный закон и имеет приоритет перед другими нормативными актами. Соответственно арендодатель смог подтвердить законность расторжения договора просто по своему желанию, без каких-либо «отягощающих» последствий. Дело в том, что в договоре аренды земли была предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке без уточнения, что такое расторжение должно быть последствием невыполнения каких-либо условий. И это яркая иллюстрация того, что следует максимально внимательно подходить к составлению договоров. Квалифицированный юрист смог бы предусмотреть в договоре пункт о том, что одностороннее расторжение не допускается. Это важный момент, в том числе и с точки зрения защиты от рейдерства. Представьте, что большую часть земли агропроизводителя решат «перекупить», и арендодатели в одностороннем порядке смогут прекратить аренду.

— Какие позиции судов в отношении других «суррогатов» купли-продажи, например договора мены с доплатой?

— Такая практика, когда больший участок сельхозназначения меняется на меньший с доплатой, существует, но уже теряет актуальность. В одном из свежих решений Большой Палаты ВС в деле № 227/1506/18 судьи не увидели в этом нарушений, однако сделали важное замечание: решение ЕСПЧ по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» не может трактоваться как специальное разрешение на свободный оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения безотносительно к предписаниям нормативных актов Украины.

Одно время набирал популярности договор эмфитевзиса, то есть права пользования землей сельскохозяйственного назначения. По ошибке собственники земли продолжают обращаться с запросами о заключении эмфитевзиса более чем на 50 лет под предлогом «продажи земли», но с 1 января 2019 года эмфитевзис ограничили 50 годами, уравняв по срокам с арендой. Если сравнивать эти два договора, мы в компании договор аренды считаем более надежным.

— Ввиду запуска земельной реформы ожидаете ли вы увеличения количества судебных споров?

— Как минимум мы можем прогнозировать повышение интереса к такому активу, как земля.

Соответственно, будет интерес, а значит, будут и споры. Кроме тех, что я перечислил выше, значительное место займут споры по определению границ земельных участков. Возникают вопросы о погрешностях границ, неточностях в местонахождении, наложении земельных участков и их несоответствии. Поэтому сложно представить, какой объем работы будет с открытием рынка земли.

К сожалению, динамика такова, что не приходится говорить об уменьшении количества судебных споров из-за рейдерства в агросфере. Последние пять лет наблюдается рост уголовных производств по рейдерству — восемь месяцев этого года можно сравнить со всем предыдущим годом. Чаще всего в суде рассматриваются дела о рейдерстве, касающиеся подделки документов, которые подают для государственной регистрации; значительно реже — дела о препятствовании хозяйственной деятельности и противоправном завладении имуществом. Это тот вызов для аграриев, который нельзя игнорировать, надежная антирейдерская защита должна быть в приоритете всегда, независимо от открытия рынка земли.

СКАЧАТЬ PDF