– Иностранные инвесторы сейчас интересуются украинским агробизнесом?

– Да, причем довольно активно. В этом бизнесе по-прежнему наблюдается активность в сегменте M&A, хотя в целом нерезиденты настороженно относятся к Украине. Несмотря на 112-е место в рейтинге Doing Business Мирового банка и страновые риски, Украина дает возможность инвесторам вести сверхприбыльный бизнес. Сельскохозяйственный бизнес, который позволяет собственнику получать доходность на уровне 30 %, что уже давно невозможно в развитых экономиках, остается одним из наиболее привлекательных секторов экономики. Кроме того, Украина обладает значительными площадями плодородной земли: общая площадь пахотных земель составляет около 42 млн га, а это более чем в 3,5 раза больше по сравнению с Польшей и Германией. И если в Западной Европе хозяйство с земельным банком в 2-3 тыс. га считается агрохолдингом, то в Украине это еще уровень малого агробизнеса.

– То есть нерезидентов привлекают в первую очередь украинские земли?

– Земля – это ключевой актив сельскохозяйственных компаний. Размер земельного банка влияет на капитализацию компании и является показателем успешности бизнеса. Рынок земли в Украине постоянно изменяется: земельные активы перераспределяются между крупнейшими латифундистами. Одни компании избавляются от удаленных и менее рентабельных участков, другие – как правило, это компании с земельным банком до 20 тыс. га – нацелены на расширение площадей. Их задачей является вхождение в число крупнейших игроков по размеру земельных активов.

– Получается, что новым игрокам будет намного сложнее сформировать земельный банк?

– Я бы так не сказала. Ведь даже в условиях большого спроса на земли резервы еще есть. К ним относятся, например, земли небольших хозяйств, которые вскоре не смогут противостоять агрессивным участникам рынка, если не изменят подходы к ведению бизнеса, а также 10,7 млн га земель, которые находятся в государственной собственности и, как предполагается, будут переданы в управление Государственного земельного банка. Поэтому можно говорить о том, что процесс перераспределения и консолидации земель в будущем продолжится.

– Какие сложности могут возникнуть у инвестора, который планирует вкладывать средства в украинский агробизнес?

– Одна из основных проблем – отсутствие законодательного регулирования правил игры на рынке земли. Де-юре рынок земли заморожен до отмены моратория, в то же время де-факто здесь постоянно заключаются сделки, предметом которых является именно земля сельскохозяйственного назначения. Участники рынка вынуждены действовать в рамках существующего правового поля. В результате права собственников земельных участков, например, в случае расторжения договоров аренды или вследствие рейдерской атаки, не защищены на должном уровне. Фактически рынок земли находится в тени, поэтому залогом успешной сделки сегодня являются хорошие отношения с органами местного самоуправления, государственными администрациями и пайщиками на местах. Такая зависимость от человеческого фактора создает перманентные риски для собственников бизнеса и потенциальных инвесторов.

– С какими рисками на практике сталкиваются компании при заключении сделок с землей?

– Как правило, они связаны с формой собственности на земельный участок и предметом договоров. Например, при заключении договора аренды земли арендатор не защищен от внесения изменений в его содержание по инициативе собственника. Кроме того, основаниями для оспаривания сделок могут стать отсутствие кадастровых номеров земельных участков, отсутствие или несоответствие законодательству правоустанавливающих документов на землю, а также отличия в порядках регистрации прав на участки, действовавших в разные периоды. К сожалению, при заключении сделок этим обстоятельствам не всегда уделяется должное внимание. Свои особенности есть и у сделок с землей, которая находится в государственной собственности. Согласно законодательству, арендатор должен выбираться на аукционе, при этом существует ряд случаев, когда такой аукцион может не проводиться. Но довольно часто эти основания истолковываются и применяются неверно. Как результат, договор аренды может быть признан недействительным, что для арендатора означает потерю земельного актива. Уязвимыми с правовой точки зрения являются и договоры аренды земельных паев: их оборотоспособность давно обсуждается экспертами. Во-первых, на практике не всегда существует возможность соотнести пай с конкретным земельным участком, выделенным под него. Кроме того, часто объектом сделок выступают неистребованные паи. Юридически у них нет собственника: реальные владельцы – пайщики или наследники пайщиков – не объявились, в результате активом управляют органы государственной власти и местного самоуправления. Поэтому право пользования такими паями невозможно зарегистрировать в установленном законом порядке: договоры в основном регистрируются в госадминистрациях и советах на местах.

– На что компаниям нужно в первую очередь обратить внимание при формировании земельного банка?

– Самое главное – юридическая история земельных участков и правильное оформление документов. Собственникам компаний для защиты и сохранения своего бизнеса приходится в прямом смысле слова лавировать между нормами законодательства, локальной казуистикой и неоднозначными разъяснениями регулятора. Как показывает практика, крупные агрокомпании создают специальные подразделения в юридическом департаменте, которые специализируются именно на вопросах управления земельным банком. Небольшие и средние предприятия, как правило, передают эти функции на аутсорсинг юридическим фирмам. Распространена также практика земельного аудита, когда внешний юридический советник раз в год или раз в несколько лет, в зависимости от хронологии правоустанавливающих документов, анализирует юридический статус земельных участков и дает рекомендации по устранению недостатков.

– Когда, по вашему мнению, ситуация в агросекторе изменится?

– Правительство уже утвердило стратегию развития аграрного сектора до 2020 года: в ней заложены ключевые векторы развития АПК, в том числе урегулированы вопросы земельного рынка. Так, планируется консолидация земель сельхозназначения Госзембанком, что позволит снять мораторий на их продажу и включить в рыночный оборот. При этом предполагается установить ряд ограничений, которые, по мнению правительства, должны структурировать рынок и защитить его от монополизации. К примеру, будет введен запрет на перепродажу участков в течение определенного срока после приобретения, что должно предотвратить спекулятивные сделки и способствовать формированию цивилизованного рынка земли. Еще одним нововведением станет ограничение максимальной площади земель, которые могут находиться в пользовании – собственности или аренде – одного субъекта.

– Таких мер будет достаточно для защиты прав инвесторов?

– Вряд ли. Сейчас, например, стоимость аренды земли составляет $300-600 за гектар в зависимости от места расположения участка. После отмены моратория цена может вырасти до $1500-2000. В результате покупать землю смогут только крупные инвесторы. Мелкие и средние аграрии попросту не смогут принять равное участие в этой гонке: собственных свободных денежных средств у них недостаточно, а доступ к заемным средствам ограничен. Есть опасения, что земельная реформа в таком виде будет способствовать монополизации аграрного рынка крупными игроками: предлагаемые правительством ограничения вряд ли смогут препятствовать консолидации всех пахотных земель в их руках.

Хочется надеяться, что в ближайшие годы земельное законодательство Украины будет унифицировано и дополнено, и те проблемы, с которыми аграрии сталкиваются сегодня, исчезнут. Однако текущая ситуация пока свидетельствует об обратном. Поэтому вопросы управления земельным банком должны оставаться высочайшим приоритетом для собственников.