В наиболее широком первоначальном смысле сервитут означает «повинность, обязанность» — от латинского «servitus». Впервые сервитутное право упоминается в начале нашей эры в античных Законах XII таблиц, являясь, таким образом, одним из древнейших правовых институтов.

В современном украинском законодательстве право сервитута регулируется в основном Гражданским (ГК) и Земельным (ЗК) кодексами, рядом разъяснительных писем и положений. Являясь одним из видов вещных прав на чужое имущество (так называемое право пользования), сервитут устанавливается, согласно статье 401 ГК Украины, относительно земельного участка и других природных ресурсов (земельный сервитут) либо другого недвижимого имущества «для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом».

Законодательно регламентированы два основных вида сервитута — предиальный (земельный) и персональный (личный). Определяется тот или иной вид качеством принадлежности сервитута субъекту соответствующего права (сервитуарию) — либо объект принадлежит ему как абстрактному собственнику (физическому или юридическому лицу), и тогда это земельный сервитут; либо объектом владеет конкретно указанное лицо, являющееся субъектом личного сервитутного права.

Другими словами, основное отличие двух вышеупомянутых сервитутов состоит в самом характере правовых отношений. Если в случае с персональным сервитутом права закреплены лично за сервитуарием и прекращаются после его смерти, то право предиального сервитута закреплено за определенным обременяющим объектом, причем по отношению к другому обремененному объекту, а не к конкретному лицу, и, следовательно, не зависит от собственников соответствующих объектов сервитута.

Само возникновение земельного сервитута обусловлено, прежде всего, неравноценностью земельных участков, отличающихся качеством почв, наличием (отсутствием) путей сообщения, водоемов, линейных коммуникаций, природных ресурсов, что еще раз подчеркивает наличие отношений между участками, а не между их собственниками. Таким образом, земельный сервитут призван упразднить существующее неравенство, обязав землепользователя более выгодного участка содействовать соседу в использовании необходимых последнему благ. Впрочем, участки собственника и сервитуария могут и не быть соседними, если невозможно удовлетворить потребности лица другим способом, кроме установления сервитута. Как гласит пункт 1 статьи 98 ЗК Украины: «Право земельного сервитута — это право собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками)».

Согласно статье 402 ГК Украины, основаниями установления сервитута могут быть: договор, закон, завещание или решение суда. Рассмотрим каждый из них отдельно.

Договор является одним из главных оснований установления сервитутных прав. В данном случае одной стороной, инициирующей заключение договора, выступает лицо, в пользу которого устанавливается сервитут — сервитуарий. Другой стороной является собственник (владелец) объекта сервитутного права. Если говорить о земельном сервитуте, то необходимо отметить, что договор о его установлении подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Следовательно, сделка такого рода должна заключаться только письменно (пункт 1 статьи 206 ГК — невозможность устного заключения сделок, подлежащих государственной регистрации) и считаться заключенной с момента ее государственной регистрации (пункт 1 статьи 210 ГК — государственная регистрация сделки).

В ряде случаев необходимым основанием для возникновения сервитута является положение закона. Так, рассмотрев пункт 1 статьи 405 ГК, отметим, что члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним, имеют право на пользование этим жильем в соответствии с законом.

Согласно статье 1246 ГК, наследодатель имеет право установить в завещании сервитут относительно земельного участка, других природных ресурсов или иного недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц. В данном случае основанием установления сервитута является завещание.

Основанием установления сервитутного права является также судебное решение. Исковое заявление в суд подает лицо, требующее установления сервитута, если с собственником (владельцем) не была достигнута соответствующая договоренность. В данном случае истец должен мотивировать свое обращение в суд, доказав невозможность использования его имущества (земельного участка, другой недвижимости) без установления сервитутного обязательства.

Если говорить исключительно о земельном сервитуте, то будет справедливым утверждение, что все приведенные выше основания для возникновения подобного рода обязательств действительны и для этого вида обременения.

Виды земельных сервитутов

Согласно пункту 2 статьи 98 ЗК, сервитуты могут быть постоянными и срочными. Очевидно, законодатели имели в виду календарные сроки действия подобных соглашений. Это подтверждается пунктами «г» и «ґ» статьи 102 ЗК, а также пунктами 3 и 5 статьи 406 ГК, в которых указываются случаи прекращения действия земельного сервитута: истечение срока, на который он был установлен, и неиспользование его в течение трех лет. Кроме того, некоторые исследователи предполагают, что логичнее было бы несколько иное подразделение — на постоянные и непостоянные сервитуты. Первые в этом случае дают возможность собственнику непрерывно использовать участок, по отношению к которому они установлены (например, эксплуатация линейных коммуникаций), тогда как вторые используются лишь изредка, поскольку в их физическом постоянстве нет необходимости (например, право прогона скота).

Помимо этого существует несколько видов земельного сервитута, неполный список которых приводится в статье 99 ЗК. В специальной литературе можно найти их условное разделение на сельские и городские. Первые, в свою очередь, подразделяют на водные, дорожные и прочие.

К водным сервитутам относятся:

— право прокладывать на свой земельный участок водопровод из чужого природного водоема или через чужой участок;

— право прохода к природному водоему, расположенному на чужом участке, и право забора воды из природного водоема;

— право отвода воды со своего земельного участка на соседний или через соседний участок;

— право поить свой скот из природного водоема, расположенного на чужом земельном участке, и право прогона скота к природному водоему.

К дорожным сервитутам можно отнести:

— право прохода и проезда на велосипеде;

— право проезда на транспортном средстве по имеющейся дороге;

— право прогона скота по имеющемуся пути;

— право прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций.

К городским сервитутам отнесено право установления строительных лесов и складирования строительных материалов с целью ремонта зданий и сооружений.

Разумеется, приведенный выше список не является исчерпывающим, о чем и говорится в пункте «з» статьи 99 ЗК.

Действие и содержание сервитута

Рассмотрим теперь нормы Закона, регламентирующие действие и содержание земельного сервитута, — статью 403 ГК и статью 101 ЗК.

Сервитут определяет объем прав лица по использованию чужого имущества, следовательно, и в договоре, и в завещании, а равно в правовой норме либо судебном решении, должен быть четко определен объем прав сервитуария относительно ограниченного пользования чужим имуществом.

Как было сказано выше, сервитут может быть установлен на определенный срок либо без указания срока.

Лицо, пользующееся сервитутом, обязано вносить (а землепользователь (владелец) объекта, обремененного соответствующим обязательством, имеет право требовать) плату за пользование имуществом, если иное не предусмотрено законом, договором, завещанием либо решением суда.

Сервитут не подлежит отчуждению, в частности, он не может быть объектом купли-продажи, залога, не может передаваться каким-либо способом лицом, в интересах которого установлен, другим физическим и юридическим лицам.

При этом сервитут не лишает собственника имущества, относительно которого он установлен, права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Точно так же сохраняются все имущественные права сервитуария относительно его собственного имущества. Следовательно, сервитут продолжает действовать и в случае перехода к другому лицу права собственности на имущество, относительно которого он установлен. Таким образом, особое значение приобретает факт уведомления нового собственника отчуждаемого имущества о наличии или отсутствии сервитутов, обременяющих данный объект либо обременяемых им.

Возмещение убытков собственникам земельных участков

И, наконец, собственник (владелец) земельного участка или другого недвижимого имущества имеет право на возмещение убытков, причиненных установлением сервитута. Подобные возмещения осуществляются, согласно пункту 7 статьи 403 ГК, «на общих основаниях». Относительно земельных сервитутов такие основания регламентируются Порядком определения и возмещения убытков собственникам земли и землепользователям, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 19 апреля 1993 года.

Согласно данному нормативному акту, собственникам земли и землепользователям возмещаются убытки, причиненные изъятием (выкупом) и временным занятием земельных участков, установлением ограничений по их использованию, ухудшением качества грунтового покрова и других полезных свойств земельных участков или приведением их в непригодное для использования состояние, неполучением доходов в связи с временным неиспользованием земельных участков. Согласно данному Положению, компенсации подлежат:

— стоимость жилых домов, производственных и других зданий и сооружений, включая незавершенное строительство;

— стоимость плодово-ягодных и других многолетних насаждений;

— стоимость лесных и дерево-кустарных насаждений;

— стоимость водных источников (колодцев, прудов, водоемов, скважин и т.д.), оросительных и осушающих систем, противоэрозийных и противоселевых сооружений;

— понесенные затраты на улучшение качества земель за период использования земельных участков с учетом экономических показателей, на незавершенное сельскохозяйственное производство (внесение удобрений, посев, другие виды работ), на разведывательные и проектные работы;

— другие убытки собственников земли и землепользователей, в том числе арендаторов, включая неполученные доходы, если такие требования обоснованны. Здесь под неполученным доходом следует понимать доход, который собственник земли, землепользователь, в том числе арендатор, мог получить с земельного участка, но не получил по причине ее изъятия (выкупа) или временного занятия, ограничения прав, ухудшения качества земли либо приведения ее в непригодность для использования по целевому назначению в результате негативного влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений, организаций и граждан.

Размеры убытков определяют специальные комиссии, создающиеся Киевской и Севастопольской городскими администрациями, РГА, исполнительными комитетами городских советов (городов областного значения). В состав таких комиссий входят:

— представители вышеназванных органов власти (председатели комиссий);

— собственники земли или землепользователи (арендаторы), которые понесли убытки;

— представители предприятий, учреждений, организаций и граждане, которые будут возмещать убытки;

— представители государственных органов земельных ресурсов и финансовых органов;

— представители органов по делам градостроительства и архитектуры;

— представители исполнительных комитетов сельских, поселковых, городских советов (городов областного значения), на территории которых находятся земельные участки.

Кроме того, если убытки причинены ухудшением качества земли или приведением ее в непригодность для использования по целевому назначению, в состав комиссий включаются также представители санитарно-эпидемиологических и природоохранных органов.

Размеры убытков определяются в полном объеме согласно реальной стоимости имущества на момент причинения убытков, приведенных затрат на улучшение качества земель (с учетом рыночной или относительной стоимости).

Убытки возмещаются собственникам земли и землепользователям (арендаторам) предприятиями, организациями, учреждениями, гражданами, которые их причинили, не позднее одного месяца после утверждения актов оценочных комиссий. При изъятии (выкупе) убытки возмещаются после принятия соответствующим советом решения об изъятии (выкупе) земли, но до выдачи документа, подтверждающего право собственности на земельный участок предприятия, учреждения, организации или гражданина. В случае изъятия (выкупа) земельного участка в земли запаса, возмещение осуществляется советом, принявшим соответствующее решение.

При осуществлении разведывательных работ возмещение убытков возлагается на предприятия, организации, учреждения — заказчиков работ и на основании предварительно заключенного с землепользователем (арендатором) либо собственником договора. Если согласие относительно размеров возмещения не достигнуто, соответствующая сумма определяется в общем для подобных случаев порядке — решениями оценочных комиссий государственных администраций и исполнительных комитетов.

Основания для прекращения обременения

Рассмотрим случаи прекращения сервитута, в том числе земельного. Данный вопрос регулируется статьей 406 ГК и статьей 102 ЗК Украины.

Самой первой и очевидной причиной является объединение в одном лице собственника имущества, обремененного сервитутом, и сервитуария.

Другим основанием для прекращения сервитутного права является отказ от него лица, в интересах которого он был установлен. Кстати, достаточно распространенной практикой является незарегистрированное использование чужого имущества (земельного участка), основанное на устной договоренности с собственником, чаще всего для прокладки и эксплуатации линейных коммуникаций либо прохода (проезда). При этом новый собственник (землепользователь, арендатор), в чью пользу отчуждается обремененный сервитутом земельный участок, вправе требовать частичного или полного прекращения подобных правоотношений либо их легализации. В данном случае действие соответствующего сервитута может быть прекращено по инициативе собственника (землепользователя, арендатора) и восстановлено лишь по решению суда, при условии, что истец предоставит достаточно веские доказательства необходимости установления (возобновления) подобного обременения. Кроме того, даже при наличии государственной регистрации сервитут может быть прекращен по решению суда, по требованию собственника имущества, «при наличии обстоятельств, имеющих существенное значение», либо при условии, что он препятствует использованию принадлежащего собственнику земельного участка по его целевому назначению.

Веским аргументом для прекращения действия сервитутного права является и факт нарушения владельцем сервитута условий его использования, которые, как указывалось выше, в каждом конкретном случае должны быть оговорены сторонами.

Прекращение обстоятельства, ставшего основанием для установления сервитута, также может стать причиной прекращения сервитутного права. Перечень подобных обстоятельств может быть достаточно широк: от прокладки новой дороги до осушения озера.

Следующие два случая связаны с периодом использования сервитута. Первый — истечение срока, на который было установлено право сервитута, второй — неиспользование его в течение трех лет подряд. В обоих случаях, как было отмечено выше, точкой отсчета является момент государственной регистрации сервитута.

Если говорить о личном сервитуте, при котором, как вы помните, сервитутное право закрепляется за конкретным лицом, то основанием, достаточным для его прекращения, является смерть лица, в пользу которого он был установлен.

Пунктом 4 статьи 406 ГК также предусмотрено прекращение права сервитута в иных установленных законом случаях.

Единственная законодательная неувязка, связанная с прекращением земельного сервитута, — отсутствие указания лица либо органа, формально осуществляющего данную процедуру, документально ее заверяющего. По мнению исследователей, необходимыми полномочиями для принятия таких решений обладают органы местного самоуправления, государственные администрации, а в некоторых случаях и частные собственники.

В целом хочется отметить достаточно четкий и отлаженный механизм законодательного урегулирования всего спектра возможных вопросов, касающихся сервитутного права вообще и земельных сервитутов в частности.