28 апреля Президент подписал принятый Верховной Радой Украины 31 марта 2020 года Закон Украины № 552-ІХ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» (Закон № 552).

«Слегка» задержали

Закон является не просто своевременным, но даже в некотором роде просроченным. В 2017 году Украина отметила печальный юбилей — столетие полной отмены свободного оборота земель сельскохозяйственного назначения, ведь подобные ограничения были введены после принятия 9 ноября (27 октября) 1917 года большевистского Декрета о земле, который, в частности, гласил: «Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду, либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема».

После этого, по сути, не было ни одного дня, когда существовал свободный оборот земель, во всяком случае сельскохозяйственных, в Украине.

Негативную характеристику моратория на оборот земель сельскохозяйственного назначения дал ­Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) 22 мая 2018 года в решении по делу «Зеленчук и Цыцюра против Украины» (жалобы № 846/16 и № 1075/16): «…Номинально ограничения по обороту сельскохозяйственных земель были введены временно до создания надлежащей инфраструктуры рынка земель в Украине, при этом подобная инфраструктура рынка земель так и не была введена, а действие запрета на оборот земель неоднократно продлевалось. […] Это свидетельствует об отсутствии последовательности в действиях органов власти».

Ключевой проблемой моратория является не сам запрет оборота земли как таковой, а неопределенность ситуации, псевдовременный запрет в формате «немного подождите, вот-вот». Действие мораторного пункта 15 Переходных положений Земельного кодекса (ЗК) Украины в течение 15 лет, с 2004 по 2019 год, продлевалось одиннадцать раз и чаще всего на год.

Поэтому, независимо от наличия дефектов правового регулирования в Законе № 552, его можно назвать важным и своевременным, поскольку он создает хоть какое-то стабильное регулирование в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Компромиссный вариант

По наполнению Закон № 552 является плохим компромиссом, он недостаточен для сторонников либерализации и чрезмерен для популистских групп. Сам по себе принятый законопроект № 2178-10 был альтернативой поданному в сентябре 2019 года правительственному законопроекту № 2178, который выглядел более либерально, чем проект № 2178-10. И сам законопроект № 2178-10 с момента принятия его в первом чтении очень сильно уменьшился в объемах реформирования.

Если осенью разрешенная концентрация земли в собственности одного лица была определена на уровне 15 % земель сельскохозяйственного назначения области и 0,5 % — страны, а в январе было заявлено о 8 % земель сельскохозяйственного назначения области, то, наконец, из окончательного текста Закона № 552 проценты исчезли вообще, а количественное ограничение выглядит так: общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина не может превышать десять тысяч гектаров. Но, как и прежде, все впечатление портит норма о как бы «временном» запрете любому гражданину Украины владеть земельными участками сельскохозяйственного назначения общей площадью более 100 гектаров.

Вместо одного моратория, по сути, были введены три новых:

1) временный запрет на концентрацию земель сельхозназначения площадью более 100 гектаров. Этот запрет касается земель, которые исторически никогда не были «мораторными», например земли для садоводства или фермерского хозяйства. Милостивое нераспространение запрета на участки, приобретенные до 1 июля 2021 года, не очень меняет суть;

2) временный запрет приобретения земель юридическими лицами. Явно популистский запрет. Автор со здоровой долей иронии относится к фразам о проведении референдума о продаже сельскохозяйственных земель иностранцам и юридическим лицам, особенно с учетом отсутствия нормативных актов, которые бы проведение такого референдума регулировали;

3) запрет продажи государственных и коммунальных сельскохозяйственных земель. Ни в первом правительственном законопроекте № 2178, ни в принятом в первом чтении законопроекте № 2178-10 ни одного упоминания о пункте 14¹ не было.

Крупный агробизнес

По сути, если для граждан земельный мораторий заканчивается, то для бизнеса он начинается. Запрет продажи сельскохозяйственных земель юридическим лицам является сугубо популистской уступкой критикам и не имеет в своей основе экономической или юридической логики.

Особое внимание обращают на себя жесткие нормы о конфискации земли. Концепция сделок, «нарушающих общественный порядок», существовала в украинском законодательстве и активно применялась представителями прокуратуры в 90-х и нулевых годах, была подвергнута справедливой критике и отменена.

В целом автор при всех высказанных выше критических замечаниях оценивает принятие Закона № 522 положительно, ведь сам факт завершения многолетней мораторной эпопеи уже является достижением. Даже с учетом многочисленных ограничений, которыми сопровождается разрешение на продажу сельскохозяйственных земель, вступление закона в силу способно существенно повлиять на новое развитие аграрных отношений в Украине. Но за время до 1 июля 2021 года может измениться еще очень многое.

ПРАВДЮК Виталий ― советник АО «Коннов и Созановский», адвокат, к.ю.н., г. Киев

_____________________________________________________________________

КОММЕНТАРИИ

Закон компромиссов

Олег БОЙЧУК, партнер Asters

Закон о рынке земли можно было бы назвать законом о компромиссах. Стремление законодателя учесть всевозможные интересы вместе с давлением этих самых интересантов на парламентариев настолько повлияло на финальный текст Закона № 552, что от намерения действующей власти полномасштабно открыть рынок земли остался минимум. В итоге принятый Закон № 552 критикуют все: и те, кто поддерживал либеральную реформу, и те, кто был против.

Тем не менее при всей критике, часто оправданной, я склоняюсь к позитивной оценке появления этого закона. Если его не отменят в Конституционном Суде Украины, он может стать отправной точкой для последующих качественных перемен на агрорынке, пусть даже с отложенным эффектом (после допуска иностранцев на рынок и отмены ряда других обременительных ограничений в Законе № 552).

Земельная реформа не заканчивается на принятом Законе № 552. Следующим шагом должна стать разработка эффективных механизмов его реализации на подзаконном уровне, чтобы мы не получили новую волну рейдерства на фоне несовершенных регистрационных и прочих процедур.

Еще одним важным вопросом, с точки зрения государственной функции, является недопущение неконтролируемой монополизации агрорынка и его отдельных сегментов. Государственная политика в этом направлении должна быть более четко сформулирована.

Параллельно также должна продвигаться реформа арендных отношений таким образом, чтобы право пользования землей стало полноценным товаром и предметом залога. Это позволит компенсировать недостатки и ограничения в обороте земли как объекта права собственности.

___________________________________________________________________

Создать рыночные механизмы

Вадим ИВАНИН, адвокат ЮК «АМБЕР»

Закон № 552, которым положено начало рынку земель сельскохозяйственного назначения, повлек за собой достаточно много дискуссий, прежде всего относительно его своевременности. И эти дискуссии отнюдь не беспочвенны.

О том, что этот закон никоим образом не учитывает интересы граждан, свидетельствует ряд его статей. Так, в Законе № 552 одним из положений, которые наиболее бросаются в глаза, является то, что банки приобретают право собственности на сельхозземли в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога. В условиях экономического кризиса в стране с большой долей вероятности такие земли будут все чаще передаваться в залог по залоговой цене, которая будет значительно меньше среднеевропейских цен.

Как результат, в банках будут сосредоточиваться значительные площади земель сельскохозяйственного назначения, на большую часть которых будет обращено взыскание по элементарной причине неплатежеспособности населения.

А то, как банк будет распоряжаться этими землями, также открытый вопрос, поскольку указанным законом не исключены риски попадания земель в фактическую собственность иностранцев или иностранных компаний.

Действительно, рынок земли должен существовать, но он должен быть только тогда, когда в стране созданы для этого все рыночные механизмы, которые бы позволили максимально учесть интересы простых граждан.

___________________________________________________________________

Первые шаги

Эльмаз АБХАИРОВА, юрист киевского офиса МЮФ Baker McKenzie

Принятие Закона № 552, несомненно, можно расценивать, как одно из ключевых правовых событий этого года. Основы земельной реформы заложены, однако ряд важных практических вопросов еще предстоит урегулировать. Не исключено, что до 1 июля 2021 года Закон № 552 претерпит изменения.

Согласно нынешней редакции Закона № 552 в период с 1 июля 2021 года по 31 декабря 2023 года в обороте сельхозземель смогут участвовать исключительно граждане Украины с возможностью концентрации в одних руках до 100 га земли. Полное исключение юридических лиц из оборота на первом этапе открытия рынка земли едва ли можно назвать справедливым. К примеру, юридические лица — добросовестные арендаторы земель сельскохозяйственного назначения с долгосрочными планами на их дальнейшее использование практически будут лишены преимущественного права приобретения таких земель в случае их продажи. Спорным является и запрет для юридических лиц на заключение предварительных договоров в отношении покупки земель сельскохозяйственного назначения в будущем.

Отдельно стоит обратить внимание на отсутствие (по крайней мере, на данный момент) эффективного механизма контроля за соблюдением лимитов возможной концентрации земель сельскохозяйственного назначения в одних руках. При определении доли земель, сконцентрированных в руках отдельного физического лица, будет учитываться не только непосредственное, но и опосредованное владение такими землями, т.е. за счет участия в уставном капитале юридических лиц — собственников земель сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем на данный момент отсутствует эффективный обмен информацией между Единым государственным реестром юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований, Государственным реестром вещных прав на недвижимое имущество и Госгеокадастром. Закон Украины «О национальной инфраструктуре геопространственных данных» был подписан Президентом Украины 6 мая 2020 года, однако это всего лишь первый шаг к обеспечению технически эффективного взаимодействия реестров.

_____________________________________________________________________

Рациональное использование

Игорь КАСЬЯНОВ, юрист АФ «Грамацкий и Партнеры»

Закон № 552 содержит спорные положения, которые дают возможность его неодинаковой трактовки. Однако в целом он будет положительно влиять на участников земельных правоотношений.

На данный момент продавцы и покупатели земельных участков в силу действия ограничений земельного моратория используют «серые» схемы для урегулирования отношений, которые касаются распоряжения земельными участками. Достаточно частое явление — заключение договоров эмфитевзиса на длительный срок, в которых для уменьшения налоговой нагрузки не указываются реальные сумы платежей. Это несет в себе определенные риски: для «продавца» — неполучения устно оговоренных сумм вознаграждения, для «покупателя» — невозврата реально уплаченных сумм, если договор признают недействительным. Не забываем, что по договору эмфитевзиса право собственности не переходит, что также является существенной проблемой для приобретателя.

Стоит упомянуть собственников земельных паев. Львиная доля таких собственников никогда в жизни не была в населенных пунктах, в которых они имеют паи (например, получили их в наследство), а еще больше из них выделять в натуре земельные участки и оформлять на них право собственности даже не планировали. Если собственники паев не оформят права на земельные участки до 1 января 2025 года, будет считаться, что они отказались от них согласно положениям Закона Украины № 2498-VIII от 10 июля 2018 года. Теперь же с 1 июля 2021 года собственники паев смогут продать свои права, что позволит в конечном итоге рационально использовать землю.

_____________________________________________________________________________

Запоздалый, но важный

Артем ГРИГОРЕНКО, юрист KPMG Law Ukraine

Потребность в реформировании земельных отношений в нашем государстве назрела давно. Отметим лишь, что Закон № 552 немножко запоздал. Его следовало принимать еще в начале 2000-х вместе с подготовкой соответствующей инфраструктуры.

Во времена рецессии Закон № 552 выглядит более чем своевременным, так как открытие рынка земли сельскохозяйственного назначения может внести свой вклад в оживление стагнирующей экономики. Не последнюю роль в принятии Закона № 552 сыграла позиция Международного валютного фонда (МВФ) относительно условий получения Украиной нового денежного транша.

Причин для возмущения у украинцев не должно быть. С 2021 года у владельца появится возможность распоряжаться своей собственностью. Если земля простаивает, ее можно будет не только сдать в аренду, но и продать.

Ограничения по количеству земли в одних руках обусловлены интересами национального производителя, в частности мелких фермеров. С другой стороны, такой подход может иметь негативный эффект. Чем больше ограничений присутствует на рынке сельхозземли и чем меньше конкуренции, тем, соответственно, меньше стоимость такой земли.

Согласно Закону № 552, с 2024 года рынок земли должен заработать для украинских юридических лиц, а спорный вопрос допуска иностранных субъектов будет решен на референдуме. Реформа в таком виде является незавершенной и сырой.

Напоследок отметим, что парламенту предстоит рассмотрение еще ряда других земельных законопроектов, от наполнения и реализации которых напрямую зависит состоятельность реформы.

__________________________________________________________________________________

Год на доработку

Ростислав САЧОК, юрист ЮК «Алексеев, Боярчуков и Партнеры»

Вот уже 19 лет именно мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения ограничивает права собственников свободно распоряжаться своим имуществом, что нарушает нормы Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод, а также Конституции Украины. Из этого можно сделать вывод, что принятие данного закона было ожидаемым и важным решением. Но законодатели оставили немало времени на его доработку, так как действовать он начнет только с июля 2021 года.

Видимо, в большей степени Закон № 552 касается именно владельцев земельных паев, так как они обрели возможность на свое усмотрение распоряжаться принадлежащим им имуществом. До сих пор владельцы земель сельскохозяйственного назначения не задумываясь сдавали ее за копейки в аренду. После принятия Закона № 552, уверен, значительно увеличится и стоимость аренды такой земли, и стоимость продажи, что повлияет на материальное положение ее владельцев и экономический уровень государства.

Положительной также можно считать возможность кредитования под залог земли. Это плюс, скорее всего, и для обычных граждан, и для малых или средних сельскохозяйственных предприятий, для которых земля — едва ли не единственный актив, который можно использовать в качестве залога.

Важным элементом является то, что стоимость продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения (паев) не может быть меньше их нормативной денежной оценки. Эта норма призвана защитить владельцев паев и местные бюджеты от искусственного снижения цены.

Также Законом № 552 предусмотрена проверка как покупателя, так и владельца земельного участка, а значит, при осуществлении каждой сделки купли-продажи земли нотариус должен установить, может ли конкретный покупатель приобретать этот участок с учетом всех ограничений, установленных законодательством.

Активизируются и сами владельцы, которые будут бороться с рейдерством, ведь их земля теперь будет очень цениться.

_______________________________________________________________________

Дополнительный барьер для рейдерства

Василий КИЙКО, советник KPMG Law Ukraine

Законом № 552 предусмотрены механизм проверки соответствия приобретателя или владельца земельного участка установленным законодательством требованиям и ограничениям, обязанность осуществлять расчеты, связанные с уплатой цены земельных участков сельскохозяйственного назначения, в безналичной форме и необходимость проверки источника происхождения средств или других активов, за счет которых приобретаться право собственности. Указанные действия должны быть совершены нотариусами до удостоверения сделки. Сам порядок осуществления проверки приобретателя или владельца земельного участка должен быть еще разработан и утвержден Кабинетом Министров Украины.

Указанный механизм проверки является положительным, но, конечно, далеко не идеальным предохранителем от рейдерских действий. Да, он создает дополнительный барьер против рейдерства, однако не защищает владельцев земельных участков сельскохозяйственного назначения от него в полной мере. На данный момент в Украине одним из самых популярных видов рейдерства является внесение изменений в кадастр или государственный реестр через «своего» нотариуса или регистратора. Речь может идти не только о смене собственника земельного участка, но и об искусственной переквалификации целевого назначения земель с целью обойти установленные лимиты владения сельскохозяйственной землей и т.п. Закон № 552 не защищает от такого рода рисков.

Также хотелось бы отметить, что в целом к работе и состоянию Государственного земельного кадастра есть немало вопросов, чем в свою очередь пользуются рейдеры. Поэтому усовершенствование его работы, наполненность, информационное взаимодействие с другими государственными реестрами должны стать одними из приоритетных задач законодателей до начала оборота земель сельскохозяйственного назначения.

_________________________________________________________________________

Глазами крупного бизнеса

Александр МЕЛЬНИК, юрист, адвокат ЮФ GOLAW

Рынок земли не внесет значительных изменений в текущую ситуацию с точки зрения крупного бизнеса. Агрохолдинги займут выжидательную позицию и не будут приобретать землю в ближайшие годы. Это обусловлено тем, что новый Закон № 552 хотя и предоставляет право приобретать землю сельхозназначения, но устанавливает ряд ограничений, которые крупному бизнесу не дадут возможности реализовать такое право в полной мере.

Согласно Закону № 552, покупателем земли сельскохозяйственного назначения может быть украинское юридическое лицо, участниками которого являются граждане Украины, государство или территориальная община. Устанавливается запрет на приобретение земли юридическим лицом, участники или бенефициары которых — не граждане Украины. Более того, Закон № 552 прямо запрещает иностранцам и юридическим лицам (в том числе и украинским) приобретать доли в компаниях, которые владеют землей сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, фактически ограничивается возможность холдингам приобретать землю, поскольку в силу Закона № 552 покупателем может быть только компания, участниками которой являются физические лица — граждане Украины.

Поскольку крупный агробизнес преимущественно структурирован посредством холдингов с использованием иностранных компаний, мы констатируем, что земельная реформа не повлияет на стратегию формирования земельного банка крупным бизнесом. Бизнес будет продолжать использовать устоявшиеся инструменты: аренду, эмфитевзис, право постоянного пользования и приобретение земель, которые не подпадали под мораторий.

________________________________________________________________________________

Возвращают право

Михаил СОРОКА, старший юрист ЮФ Aequo

До июля 2021 го­да еще достаточно много времени, и, учитывая активность противников открытия рынка сельхозземель, пальцы нужно держать скрещенными. Годы моратория, политические игры вокруг него и соответствующее наполнение информационного поля показали, как можно манипулировать мнением собственников земли в отношении «правильности» ограничения их же прав. Поэтому очень бы хотелось, чтобы разворот в сторону свободного рынка прошел без информационного влияния противоположного направления. Владельцам земли необходимо понимать: им возвращают право, а не устанавливают обязанность продавать свое имущество. Снятие моратория не означает, что вы должны идти к нотариусу при первом же предложении покупателя. В этом простая суть любого свободного рынка.

Среди важных для продавцов юридических обстоятельств необходимо отметить законодательные ограничения в отношении статуса покупателя земли. Ведь если при продаже земли будут нарушены, например, ограничения по площади сельхозземли «в одни руки», запрет на продажу земли юрлицам с иностранными участниками или другие законодательные ограничения, такой договор может быть признан недействительным, и тогда придется вернуть каждой из сторон другой стороне все полученное по договору. Для продавца это означает обязанность возвратить покупателю стоимость проданной земли, что точно будет неприятным сюрпризом, если деньги уже потрачены.

____________________________________________________________________

Аренда: перезагрузка?

Лилия СЫСЫН, юрист KPMG Law Ukraine

Принятие Закона № 552 сложно назвать перезагрузкой арендных отношений, учитывая тот факт, что, кроме возможности передачи преимущественного права на приобретение земельного участка другому лицу, фактически ничего существенно в сфере арендных отношений не изменилось.

Конечно, если говорить о косвенном влиянии, то открытие рынка земли приведет к увеличению стоимости аренды земли сельскохозяйственного назначения, поскольку право пользования земельным участком, который можно продать, учитывая все связанные с этим фактом особенности, стоит больше, чем право пользования земельным участком, который не может быть объектом продажи. Однако стремительного подорожания стоимости аренды ожидать не стоит, поскольку все же основным критерием в данном случае является урожайность земли.

Следует также отметить, что отмена моратория с большой долей вероятности принесет немало спекуляций на рынок аренды земли сельскохозяйственного назначения, поскольку на нем появится ряд новых игроков, таких как инвестор (будущий рантье), спекулянт, оператор чужого земельного банка и т.д., в силу чего арендные отношения могут претерпеть определенные изменения.

Кроме того, хотя мы и не ожидаем массовой продажи земли в краткосрочной перспективе, однако в связи с открытием рынка сельскохозяйственных земель могут наблюдаться тенденции к попыткам расторжения договоров аренды, поскольку земля, не находящаяся в долгосрочной аренде, может быть продана за лучшую цену. В связи с этим арендаторам не лишним будет проверить свои договоры аренды земли, в частности, обратить внимание на то, является ли переход права собственности на земельный участок основанием для расторжения договора, актуализировать базу арендодателей и должным образом исполнять взятые на себя обязанности.

_____________________________________________________________________

Право гарантировано

Виталий ПАНЧИК, юрист Юридической группы EUCON

На мой взгляд, вероятность признания Закона № 552 неконституционным является минимальной. Полагаю, нарушения конституционной процедуры при принятии этого закона не было.

Во-первых, пленарное заседание началось в обед 30 марта. После этого оно несколько раз продлевалось, пока Закон № 552 не был проголосован около 01.00 в ночь на 31 марта. Таким образом, необходимости созыва отдельного пленарного заседания на 31 марта не было. Во-вторых, тот факт, что во время рассмотрения поправок к Закону № 552 некоторые народные депутаты Украины были зарегистрированы в системе «Рада», но какое-то время отсутствовали в зале пленарных заседаний, также вряд ли будет расценен судом как нарушение конституционной процедуры. В конституционном представлении обращается внимание и на другие процессуальные недочеты во время голосования, которые, однако, не имели и не могли иметь существенного влияния на результаты голосований.

Противоречит ли Конституции Украины содержание принятого Закона № 552? Однозначно нет. Наоборот, цель этого закона заключается как раз в обеспечении гарантированного Конституцией Украины права собственности на землю, которое до этого было безосновательно ограничено мораторием. В то же время остается только завидовать фантазии авторов представления, которые считают, что из статьи 1 Основного Закона («Украина является […] социальным […] государством») и части 3 статьи 13 Конституции («собственность обязывает») «следует возможность, а в определенных ситуациях и необходимость ограничить реализацию права собственности на землю».