В статье «Проблемные вопросы земельных отношений» («ЮП» № 31 за 2004 год) Роман Ганенко затронул один из самых сложных вопросов земельного права, возникших со вступлением в силу Гражданского кодекса Украины (ГК). Соглашаясь с основными выводами автора, хотелось бы проанализировать проблему несколько глубже.

История вопроса

Земельная реформа на Украине с самого начала продвигалась туго. После мощного рывка на заре независимости, когда был принят Земельный кодекс Украины (ЗК), а затем его новая редакция, результативность земельного законотворчества пришла в упадок. Хотя регулярные попытки кардинально изменить ЗК предпринимались с 1996 года, но ни одному из проектов не удалось просочиться сквозь парламентское сито. Об этом свидетельствует ряд «земельных» указов Президента Украины. По сути, вся земельная реформа проводилась именно на их основе, начиная с Указа «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» № 720/95 от 8 августа 1995 года и до безусловно эпохального «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» № 1529/99 от 3 декабря 1999 года, давшего старт массовому реформированию сельхозпредприятий.

Вне сельского хозяйства также находим весьма радикальные указы Президента Украины «О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения» № 32/99 от 19 января 1999 года и «О ме­рах по развитию и регулированию рынка земель населенных пунктов, других земель несельскохозяйственного назначения» № 168/2000 от 4 февраля 2000 года. Оба указа ввели в действие нормы, позволяющие юридическим лицам приобретать земельные участки в населенных пунктах в собственность.

Не нужно быть специалистом в земельном праве, чтобы найти противоречия между этими, некоторыми другими указами и действовавшим ЗК в редакции от 13 марта 1992 года. Не веря (иначе это трудно объяснить) в принятие нового ЗК, глава государства фактически создал ему альтернативу — Основные направления земельной реформы на Украине на 2001—2005 годы, одобренные (не утвержденные!) Указом от 30 мая 2001 года. И хотя в этом документе было предусмотрено неотложное принятие ЗК в новой редакции, его тщательное изучение не оставляет сомнений в намерении исполнительной власти двигаться в соответствии с Основными направлениями даже вопреки действующему ЗК.

Но в конце концов новый ЗК был принят, и об Основных направлениях постепенно забыли. Принятый Кодекс весьма сильно отличался от творения группы разработчиков даже в том виде, в каком он дошел до законодательного органа страны.

Основной вопрос земельного права

Теоретики марксизма-ленинизма формулировали основной вопрос философии как определение первичности духов­ного или материального. Большинство, разумеется, склонялись в пользу последнего. Много позже не менее категорично советский законодатель ответил и на вопрос о том, что первично в правах на недвижимость — земля или сам объект недвижимости. Поскольку земля все равно была государственной (колхозно-кооперативная собственность была лишь ее разновидностью), приоритет был отдан объектам недвижимости. Так, в первом ЗК было записано: «…при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью» (статья 90).

Этим же принципом руководствовались и авторы первого ЗК Украины, принятого в 1990 году. Его статья 28 начиналась словами: «При переходе права собственности на здание и сооружение вместе с этими объектами переходит и право владения или право пользования земельным участком без изменения его целевого назначения». Напомним, что на тот момент законодательство предусматривало следующие права на землю: вечное наследуемое владение, постоянное владение, постоянное или временное пользование, аренда (как разновидность временного пользования). Именно поэтому в приведенной цитате не упоминается собственность на земельный участок.

Статья 30 новой редакции (от 13 марта 1992 года) внешне выглядела почти так же: «При переходе права собственности на здание и сооружение вместе с этими объектами переходит в размерах, предусмотренных статьей 67 этого Кодекса, и право собственности или право пользования земельным участком без изменения его целевого назначения и, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения, — здания и сооружения». Расстановка союзов и знаков препинания в процитированной норме смущала юристов почти 10 лет. Впрочем, в толковании разногласий не было — земля следовала за объектом недвижимости, если иное не предусматривалось договором.

Но при подготовке действующего ЗК «первичность» недвижимости была подвергнута сомнению. Сказался опыт других государств континентальной правовой семьи, прежде всего ФРГ. Субъективно это можно объяснить тесными партнерскими связями между Госкомземом Украины и рядом немецких государственных учреждений и юридических фирм. Но более важна объективная составляющая: глубокие корни Гражданского уложения Германии, грандиозная «обкатанность» немецкого гражданского законодательства, а также опыт по его внедрению в восточных землях.

Процитируем норму названного документа, касающуюся рассматриваемой темы.

«§ 94. Существенные составные части земельного участка или строения

(1) К существенным составным частям земельного участка принадлежат вещи, прочно связанные с землей, в частности строения, а также продукты земельного участка, пока они соединены с почвой. Семя становится существенной составной частью земельного участка с момента посева, растение — с момента его посадки.

(2) К существенным составным частям строения относятся вещи, которые включены в него для его возведения».

Рассмотрение строений как составной части земельного участка выглядит вполне естественно и снимает всякую дискуссию на тему нашего «основного вопроса». Отчуждение земли без дома все равно, что отчуждение дома без фундамента: теоретически возможно, но требует отдельной оговорки в договоре. Что же касается других объектов на участке, то и о них немецкий законодатель не забыл:

«Если отчуждатель и приобретатель пришли к согласию, что отчуждение распространяется и на принадлежности земельного участка, то к приобретателю вместе с правом собственности на земельный участок переходит также право собственности на принадлежности, имевшиеся на момент приобретения, поскольку они принадлежат продавцу. Если не доказано иное, следует полагать, что отчуждению подлежат также и принадлежности» (§ 926, часть 1).

Но применить подобные подходы у нас будет неправильно, поскольку «Земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами» (часть 1 статьи 79 ЗК). И хотя «право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и на глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений», на сами здания и сооружения оно не распространяется.

В результате в части 1 статьи 120 ЗК появилась следующая формулировка: «При переходе права собственности на здание и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок, а право пользования — на основании договора аренды». То есть в старом Кодексе предусматривался автоматический переход права на землю при отчуждении недвижимости, автоматический переход прав на недвижимость при отчуждении земли предусматривает и законодательство большинства стран, а мы записали промежуточный вариант, вознамерившись перепрыгнуть пропасть в два прыжка с остановкой посредине.

Думаю, что у коллег не вызывает возражений утверждение, что земельное право можно рассматривать как раздел гражданского со специфическим предметом — землей. Поэтому попытка урегулировать земельные правоотношения в новом ГК выглядит естественно. И хотя принятие Кодекса было долгожданным, его сопровождали дискуссии. Большая их часть свелась к сравнению ГК с Хозяйственным кодексом Украины. Между тем на наличие противоречий между ГК и ЗК внимания почти не обратили.

Разрешение коллизии

Итак, часть 1 статьи 377 ГК утверждает: «К лицу, приобретшему жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, который занят жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, который является необходимым для их обслуживания». Налицо явное противоречие со статьей 120 ЗК. ЗК говорит, что право на землю может переходить, а ГК, что оно переходит. Как разрешить данную коллизию?

Оба нормативных акта имеют одинаковую силу, поэтому попробуем сравнить интересующие нас нормы по принципу «общий-специальный». Кстати, хочется предостеречь читателей от распространенной ошибки — сравнения самих нормативных актов. В этом случае специальный характер будет иметь ЗК как регулирующий не все гражданские правоотношения, а только связанные с землей. Но это никоим образом не относится к разрешению коллизии конкретных норм. И если мы будем сравнивать статью 120 ЗК со статьей 377 ГК (их первые части), то увидим, что в обеих речь идет об одном и том же — переходе прав на земельный участок при отчуждении расположенного на нем объекта недвижимости — и ни одну из них нельзя назвать специальной по отношению к другой. Остается сравнить даты вступления в силу кодексов и сделать вывод о преимуществе нормы ГК. Мы вернулись к автоматическому переходу прав на землю, существовавшему до 2002 года?

Нет. На самом деле коллизия между рассматриваемыми нормами отсутствует. ГК не отменил и не изменил часть 1 статьи 125 ЗК, гласящую «Право собственности и право постоянного пользования земельным участком возникает после получения его владельцем или пользователем документа, удостоверяющего право собственности или право постоянного пользования земельным участком, и его государственной регистрации». Более того, часть 4 статьи 334 закрепляет такой подход для всех случаев отчуждения имущества, требующих государственной регистрации договора.

Из этого можно сделать единственный правильный вывод: статья 377 ГК говорит не об автоматическом переходе прав на землю (так как эти права нуждаются в надлежащем оформлении), а об основании для их возникновения в силу отчуждения недвижимости.

Посмотрим, что произойдет с правами на землю при отчуждении недвижимости без учета статьи 377 ГК. Стороны могут заключить договор купли-продажи или аренды земельного участка. А если они этого не сделают? Например, нового собственника дома не устроит цена или размер арендной платы. Независимо от правомерности пользования землей новым собственником (его даже можно попытаться привлечь к ответственности за самозахват земельного участка по статье 531 Кодекса Украины об административных правонарушениях). Важнее другое — имеются все основания для изъятия земельного участка у прежнего его собственника! Основанием для этого служит пункт «а» статьи 143 ЗК: «Использование земельного участка не по целевому назначению», так как собственник его не использует вообще. Ну, а у нового собственника недвижимости имеются все основания для получения участка в пользование или в собственность. Причем последнюю можно приобрести, минуя конкурентный порядок, путем выкупа (часть 2 статьи 127 ЗК).

Поэтому закрепление в статье 377 ГК основания для перехода прав на землю при отчуждении недвижимости представляется оправданным.

Думаю, что с приведенным толкованием согласятся не все. Именно поэтому необходимо вносить изменения в действующее законодательство. Иначе в правоприменительной практике придется либо игнорировать положения статьи 377 ГК, либо признать возможность существования прав на землю без правоустанавливающих документов, что противоречит не только статье 125, но и самому духу ЗК. Также придется признать, что перечень оснований для прекращения прав на землю, приведенный в статьях 140, 141 ЗК, не является исчерпывающим.

Кроме описанной здесь проблемы, отдельного рассмотрения требует соотношение частей статьи 120 ЗК, закрепление в ЗК появившихся в ГК эмфитевзиса и суперфиция и многие другие проблемы, возникшие в результате принятия нового законодательства и практики его применения. Но это уже темы для отдельных публикаций.