Земельний наділ — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА

Земельний наділ

Парламент визначив правила передачі земель державної власності у комунальну власність територіальним громадам та вдосконалив систему управління у сфері земельних відносин

Відкриття ринку землі — процес непростий та надзвичайно чутливий. Врегулювання потребують і багато дотичних до цього питань, тому не дивно, що велику кількість законодавчих ініціатив нині спрямовано якраз на визначення правил гри для земельних відносин.

Справи господарські

Якщо говорити предметно, не так давно було представлено законопроєкт № 3296 «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України щодо підвідомчості спорів, що виникають у сфері земельних відносин, та спорів щодо нерухомого майна». Творці документа прогнозують, що запровадження ринку землі зумовить збільшення кількості судових спорів у сфері земельних відносин, а також наполягають на необхідності прийняття регуляторного акта у зв’язку з відсутністю чіткого законодавчого закріплення цієї категорії спорів за певною юрисдикцією. Стверджується, що суд касаційної інстанції у різні проміжки часу по­різному трактував і трактує положення законодавства щодо підвідомчості земельного спору певній юрисдикції. Наслідок — особи можуть довго очікувати судового захисту прав у сфері земельних правовідносин, оскільки судове рішення у справі, яка юрисдикційно не підсудна суду, підлягає безумовному скасуванню. Законопроєктом пропонується віднести справи у спорах, що виникають у сфері земельних відносин, до юрисдикції господарських судів незалежно від суб’єктного складу сторін. Це обумовлено тим, що спори, в яких хоча б однією зі сторін є приватні особи, незважаючи на участь у них суб`єкта владних повноважень, в абсолютній більшості є приватноправовими.

Постійне користування ділянкою — рудимент?

Ще однією законодавчою ініціативою, вартою уваги, є законопроєкт № 5385 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо скасування інституту права постійного користування земельними ділянками». Як прокоментувала Анжеліка Лівіцька, радник Asters, підґрунтя та мету законопроєкту № 5385 досить чітко сформульовано в його пояснювальній записці. Право постійного користування землею не є гнучким і не відповідає сучасним потребам суб’єктів господарювання. На відміну від суб’єктів права власності або учасників орендних правовідносин, на постійного користувача Земельним кодексом України покладено обов’язок щодо самостійного господарювання на земельній ділянці.

Таким чином, суб’єкт права постійного користування позбавлений можливості передавати земельну ділянку в користування третім особам, використовувати її як об’єкт застави. Хоча на практиці вказаних заборон часто не дотримуються. Дуже поширеним явищем в Україні є укладення «квазідоговорів» оренди землі під виглядом договорів про спільну діяльність, спільний обробіток, інвестиційних договорів, які фактично є прихованими договорами оренди. Право постійного користування є non­transferable, що передбачає відсутність можливості продавати землю і призводить до відсутності залучення коштів.

Законодавчою ініціативою № 5385 пропонується видалити статтю 92 Земельного кодексу України, а натомість доповнити Кодекс новою главою «Право оперативного управління, господарського відання щодо земельної ділянки», якою буде введено як право користування землею право господарського відання та оперативного управління.

Як підкреслює Анжеліка Лівіцька, законопроєкт № 5385 — достатньо очікуваний в контексті проведення приватизації, бо постійне користування землею — це відвертий радянський рудимент. І продавати «вбиті» активи державних підприємств, не надаючи при цьому прав на землю, — досить умовна приватизація. Однак економічно це відчутно вдарить по підприємствах­правонаступниках, які досі використовують земельні ділянки на праві постійного користування на підставі державних актів (їм доведеться платити не 1 % від нормативної грошової оцінки, а значно більше). А ось для держави це буде досить вигідно.

Земельна реформа: loading

Проте, мабуть, найбільш очікуваним законопроєктом, який 28 квітня 2021 року на засіданні Верховної Ради України було прийнято в другому читанні та в цілому, став проєкт № 2194 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин». Саме цим документом закріплено норми щодо реформування системи управління у сфері земельних відносин та забезпечення передання земель державної власності в комунальну власність територіальним громадам. Своє «за» висловили 284 народні обранці. Нововведень буде багато: зокрема, передбачається передання земель у комунальну власність сільських, селищних, міських рад; скасування зайвих дозволів та дублювання процедур перевірки документації із землеустрою; запровадження незалежного контролю документації із землеустрою через громадську експертизу/рецензування. Буде запроваджено страхування професійної відповідальності виконавців робіт із землеустрою як альтернатива державному контролю, а вартість робіт і час, що витрачається на виконання процедур, пов’язаних із проведенням землеустрою, зменшать. Як наслідок, усе це має сприяти зменшенню ризиків хабарництва та корупції.

На момент підготовки номера до друку парламент почав розгляд ще одного законопроєкту для завершення земельної реформи — № 2195 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони». Ним пропонується дозволити продаж землі через інтернет на електронних аукціонах, а також передбачити, що торги державною землею будуть тільки онлайн. Гарантійний внесок становитиме від 30 % стартової ціни.

Отже, оцінюючи такий «зорепад» законодавчих ініціатив, присвячених земельним питанням, залишається лише здогадуватися, чи спрацюють вони на користь держави та пересічних громадян водночас. Все­таки земля — один із небагатьох найцінніших ресурсів України, помилка в регулюванні щодо якого всім обійдеться надто дорого.

Альона СТУЛІНА «Юридична практика»


КОМЕНТАР

Проміжна ланка
Ігор КРАВЦОВ, партнер Юридичної групи LCF, керівник практики транскордонних спорів

Важко не погодитися з авторами законодавчої ініціативи № 5385, що конструкція права постійного користування є рудиментом радянської доби. Зважаючи на те, що понад 4 млн га лише сільськогосподарських земель перебувають у такому статусі, питання їх ефективного використання є насправді важливим. Земельні ділянки, передані відповідним суб’єктам на праві постійного користування, фактично вилучено з цивільного обороту. Їх переоформлення, наприклад, в оренду є часто невигідним для користувача та подекуди взагалі неможливим. Тому, справді, варто переформатувати цей земельний інститут у більш сучасні. Інша справа, яким саме чином запропоновано досягти цього в проєкті Закону № 5385.

Проєктом пропонується виключити можливість мати та набувати права постійного користування земельними ділянками для будь­яких осіб. Державні та комунальні підприємства, установи, організації автоматично замість постійного користування отримують право оперативного управління або господарського відання на земельні ділянки. Юридичні особи приватного права та фізичні особи, що не можуть отримати землю в оперативне управління та господарське відання, мають право (1) викупити ділянки з 30­річним розстроченням платежу чи (2) оформити оренду строком на 50 років.

Розпорядження земельними ділянками на праві господарського відання, оперативного управління планується здійснювати на земельних торгах за погодження з органами, до сфери компетенції яких належить суб’єкт постійного користування.

За задумом законодавця, земельні ділянки на праві господарського відання, оперативного управління не можуть бути предметом міни, дарування, інших форм відчуження, крім купівлі­продажу. Також виключається передання їх у користування за іншими договорами, ніж договір оренди землі (крім встановлення земельних сервітутів). Передання такої землі в оренду здійснюватиметься виключно через земельні торги (крім передання в оренду власнику розташованих на ній будівель), а строк оренди не повинен перевищувати 3 роки (щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення — щонайбільше 7 років). Також буде встановлено заборону на передання ділянки в суборенду. Державним і комунальним сільськогосподарським підприємствам буде заборонено мати ділянки на праві господарського відання за незначними винятками.

Навряд можна вважати певні питання повністю врегульованими. Маємо типову для вітчизняної законотворчості ситуацію. Прогресивна та позитивна мета набуває слабкої та суперечливої реалізації. Вочевидь, автори проєкту вважають оперативне управління та господарське відання «сучасними правовими титулами». Така позиція викликає сумнів, оскільки один застарілий інститут замінюється двома іншими, зовсім нехарактерними для економічних викликів сьогодення. Видається, що варто було б обмежитись переданням земельних ділянок на праві постійного користування у власність та оренду, визначити відповідне коло суб’єктів, порядок передання, особливості, винятки тощо. Фактично проєктом № 5385 пропонується створити проміжну ланку між державною та комунальною власністю, з одного боку, та приватним володінням і користуванням, з іншого. Крім того, недостатньо враховано інтереси певних категорій осіб, що сьогодні мають право постійного користування. Зокрема, свою критику вже активно висловлюють представники релігійних організацій, становище яких у зв’язку з потенційним прийняттям проєкту опиняється під питанням. Отже, в цілому оцінюємо проєкт Закону № 5385 як такий, що потребує ретельного та глибокого доопрацювання.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Додаток до газети Юридична практика № 17-18 (1218-1219)

In memoriam

Назавжди перший

VOX POPULI

Операція «Ліквідація»

Актуально

Очікування — реальність

Акцент

Реформа і зміст

Галузі практики

Соціальна еволюція

Прописати процедури

Дайджест

Нові проблеми належного повідомлення

Держава та юристи

Земельний наділ

Обережно, мета

Новини

Новини юридичних фірм

Карта подій

IP REPORTER

Новини Євросуду

ЄСПЛ констатував, що суди повинні доводити правомірність втручання, коли призначають покарання за використання національної символіки

Новини з зали суду

Велика Палата ВС погодилася з тим, що кандидат у судді може подавати по одній заяві на участь у конкурсі в загальний і спеціалізований суд

Судова практика

Переважність причин

Процесуальні манери

Заповітний час

Судові рішення

Акціонер, який звертається в інтересах юридичної особи, не є позивачем, а є особою з особливим процесуальним статусом

Щодо призначення пенсії за вислугу років

Тема номера

Цифровий формат

Профспілковий страж

Віддати належне

У фокусі: ІР­-Реформа

Двигун внутрішнього загоряння

Інші новини

PRAVO.UA