Перефразируя классика, можно сказать, что людей на Украине испортил не только квартирный, но и земельный вопрос. В погоню за земельными участками устремились люди в основном состоятельные. Земельные участки — капитал надежный и пользующийся особым доверием банков. Следовательно, под участки легко можно получить любые кредиты. Чиновники, причастные к земельному вопросу, — в зоне повышенного внимания. Местные органы власти, управления земельных ресурсов и, конечно, элита юриспруденции — нотариусы пользуются особым спросом. Люди, занимающиеся вопросами продажи земель, проявляют глубокие знания права и особую изощренность в разработке схем, с помощью которых земля отчуждается. А поскольку правоохранительные органы спят сном праведников, в то время как политики развлекаются дискуссиями о том, продавать или не продавать землю, эти схемы работают более чем успешно.

Дело в том, что продавать сельскохозяйственные угодья государство то разрешает, то устанавливает запреты на такую продажу. Поэтому рейдерские фирмы, а то и просто любители земли, привозят с собой нотариусов в села и на месте удостоверяют доверенности на распоряжение земельными паями (один пай — это два, три и больше гектаров). В других случаях заключаются соглашения о займах под залог земельного пая. При этом выплачиваются на месте суммы по 15—20 тыс. долларов за гектар. В зависимости от расположения земли такой гектар впоследствии можно продать за 200—800 тыс. долларов, а то и больше.

С точки зрения закона эти схемы небезупречны, поэтому в дело вовлекаются и суды. Например, жителю г. Запорожья, гр-ну К., очень захотелось иметь земельный участок под Киевом. В установленном порядке он подает заявление на выделение ему земельного участка. Вопрос об очередности выделения участков, о преимуществе тех, кто в этом селе живет, законом не урегулирован. Поскольку никто вожделенный участок К. не выделяет, он обращается в суд по месту жительства (то есть в Запорожье) с жалобой на бездеятельность председателя сельсовета, ставит вопрос о понуждении того решить вопрос о выделении участка, пишет жалобы во все инстанции, требует снять чиновника с работы. Таких исков может быть подано несколько десятков, соответственно, и аналогичных жалоб. Это, кстати, расплата за непродуманную норму Кодекса административного судопроизводства Украины, согласно которой жалобы подаются не по месту нахождения органа власти, а по мес­ту проживания жалобщика.

Суд в Запорожье удовлетворил заявление К. об обеспечении иска. Само по себе определение весьма показательно. Сельскому совету запрещено совершать какие-либо действия с землей до решения спора о выделении участка. Таким образом работа сельсовета из-за одного непредоставленного участка парализована, а жалобы продолжают поступать. И порой сельсовет идет на компромисс. В конкретном случае от докучливого суда сельсовету удалось отбиться. Уж слишком одиозным было определение суда. Более того, по жалобе сельсовета судью даже привлекли к дисциплинарной ответственности. Но проблема существует.

Недавно по телефону за консультацией ко мне обратилась женщина, не пожелавшая себя назвать (назовем ее условно Н.). Она поведала, что за 500 долларов ей предложили продавать от своего имени, а также от чужого имени земельные участки для ведения подсобного хозяйства под Киевом. Ее больше всего интересовала примерная стоимость участков. Очевидно, она боялась продешевить. Как можно было понять, несколько операций она уже произвела. Мое предостережение о том, что такие действия чреваты привлечением к уголовной ответственности, впечатления на нее не произвели.

Юрист средней руки сразу же поймет, какая схема в этом случае разрабатывается. Если Н. продает от своего имени участки, ей не принадлежащие, то необходимо иметь поддельные государственные акты на землю, что непросто. Дальнейшее трудностей не составляет. Земельный участок продают так называемому «добросовестному приобретателю», он в свою очередь берет в банке краткосрочный кредит под залог «купленной им земли», который не возвращается. Банк в судебном порядке удовлетворяет свои требования через суд, и земля продается третьим лицам уже в порядке исполнения судебных решений. Это исключает возврат земельных участков настоящему собственнику. Поскольку новые собственники получают и новые уже легальные государственные акты о праве собственности на землю, то подобная схема вполне работоспособна. Бланки актов находятся в земельных ресурсах, они имеют серию и номер, что требует участия работников земельных ресурсов в этой схеме.

Обычно же идут другим путем, более простым и, как оказалось, более надежным. В этой схеме должен участвовать нотариус. Государство облекает нотариуса особым доверием и предоставляет ему право удостоверять сделки и иные действия, в частности, подписи под доверенностью. Такая доверенность дает право на реализацию от имени доверителя имущества на миллионы гривен, представительство в суде либо получение документов.

Чтобы продать земельный участок, дом или другую недвижимость, лицо, обратившееся к нотариусу с просьбой оформить такую сделку от чьего-то имени, должно предоставить нотариально удостоверенную доверенность. Если такая доверенность есть, то другой нотариус с чистым сердцем удостоверит куплю-продажу или дарение имущества и недвижимости. Если же речь идет о супругах, то при продаже совместного имущества, например, земельного участка или дома, нотариус обязан истребовать письменное согласие супруга на совершение такой сделки. Это письменное согласие также должно быть удостоверено нотариально.

Но вот примеры. Гр-ка М. пожелала продать свою квартиру. Каково же было ее удивление, когда нотариус заявила, что на продажу квартиры существует запрет. Оказывается, квартира находится в залоге под кредит на сумму 200 тыс. долларов США, полученный совершенно незнакомым хозяйке квартиры человеком. Сделка была осуществлена на основании доверенности. Трудно поверить, что работники банка не понимали, что квартиру под залог передает чужой человек, не имеющий к ней отношения. Но у него была доверенность.

В другом случае жилой дом был продан от имени человека, который к моменту выдачи доверенности уже умер. Мне даже довелось защищать того нотариуса от уголовного преследования в качестве защитника. Нотариусу все обошлось, он только на время потерял работу. Но договор купли-продажи дома был признан недействительным, что в значительной степени помогло и нотариусу.

Гражданка Ц. получила от банка извещение на имя своего умершего отца о том, что он выступил гарантом погашения кредита и что его дом находится в залоге, а задолженность не погашается. Ц. тут же побежала к знакомому адвокату. Проверка показала, что в распоряжении банка находится нотариально удостоверенная доверенность от имени отца Ц., на основании которой был заключен договор поручительства. Для Ц. все обошлось, поскольку адвокат тут же выяснил, что доверенность была удостоверена уже после смерти доверителя. Кроме того, отец еще при жизни оформил договор дарения дома на свою дочь. И все же впереди был довольно трудный и сложный процесс, пока Ц. сумела отбиться от притязаний банка. Все эти случаи из практики одного адвоката. Не много ли?

Гражданин Т. и его супруга на праве сов­местной собственности владели свыше 50 земельными участками, а также недвижимостью. Т. ушел к другой женщине, а законная супруга подала в суд иск о разделе имущества. Суд с наложением ареста на имущество в обеспечение иска не торопился. Чтобы написать определение о наложении ареста на 70 и более объектов, судье необходимо потратить практически целый день, дабы только перечислить эти участки и дать их характеристики. Вот почему следовало бы предоставить право сторонам подавать материалы в суд не только в письменном, но и в электронном виде. На дворе-то ХХІ век. Это значительно облегчило бы работу судей. К моменту рассмотрения дела выяснилось, что Т. все имущество уже продал и делить нечего. Надо иметь талант Гоголя, чтобы описать немую сцену в заседании суда, когда все это выяснилось.

Но как это оказалось возможным? Ведь согласие на продажу совместного имущества должна давать жена. Государство придумало реестры недвижимости. Продажа от имени другого лица может осуществляться только по нотариальной доверенности, а здесь на страже законности намертво стоят нотариусы.

Однако Т. сумел все обойти. Нотариусы, оформлявшие сделки, представили в суд доверенность на право продажи конкретных участков от имени супруги, а также (в других случаях) письменное согласие супруги на такую продажу, удостоверенное нотариально. Сделки совершались в одном из районных центров Киевской области, а доверенности были удостоверены в Киеве. Супруга Т. понимала, что и подписи на доверенностях (а от ее имени их были десятки), и подписи на письменном согласии на совершение сделок поддельные, ведь она никогда в жизни не была в той нотариальной конторе.

Само по себе это дело представляет замечательный психологический этюд. Брошенная мужем жена, оставшаяся с двумя несовершеннолетними детьми на руках, продает земельные участки той женщине, к которой ушел ее муж. Интереса ради я проконсультировался со знакомым психологом… Упомянув Фрейда, он все же пришел к выводу, который женщины знают и без Фрейда, — это немыслимо.

Позже выяснилось, что участки продавал не только Т., но и совершенно незнакомый его жене человек, на которого также были выданы доверенности от имени жены. Звонившая мне по телефону женщина называла цену такой услуги — 500 долларов. Местонахождение этого человека милиция до сих пор не установила, поскольку его прописка оказалась фиктивной. Так было продано, кроме участков жены, еще более 20 участков, принадлежащих вдове Л., родственнице Т. При решении вопроса об алиментах Т. не предоставлял данных о доходах. Банк, у которого Т. брал кредит, на запрос суда предоставил справку о том, что заработная плата Т. составляет 700 гривен.

В таком случае возникает вопрос, на какие средства Т. закупал земельные участки, содержал недвижимость в Киеве площадью до 2000 кв. м (это уже не дом, а настоящая усадьба с квартирами и офисами), а также автомашины, коих у него набралось 8. Оказалось, что начальный капитал получен в результате продажи недвижимости жены и за счет кредитов. Так, Т. уговорил не подозревавшую о предстоящем разводе жену выступить поручителем по взятому им кредиту на 200 тыс. долларов, а также другому кредиту на 46 тыс. долларов. Особую пикантность этой ситуации придает то, что теперь продано не только все совместное имущество вопреки воле жены, но к ней еще предъявлен банком иск на 200 тыс. долларов на основании договора поручения. Остается только догадываться, почему таким щедрым был банк, предоставивший кредиты человеку, чьи доходы находятся у черты бедности (700 грн).

Но это еще не все. Были проданы земельные участки, являющиеся наследственным имуществом четырехлетней, то есть несовершеннолетней девочки. Здесь можно предъявить претензии и к законодателю. Естественно, что такой ребенок не может самостоятельно защитить себя. Сделки, противоречащие интересам несовершеннолетних детей, недействительны. Но обратиться в суд бывает некому. В данном случае имущество на несовершеннолетнюю девочку не было оформлено. Следовательно, в базах данных девочка не числилась собственником, поэтому ее интересы просто проигнорировали. Между тем статья 1268 Гражданс­кого кодекса Украины предусматривает, что малолетняя девочка считается принявшей наследство с момента смерти отца, следовательно, является собственником этой, уже проданной, земли.

Государство не продумало, как обес­печить превентивную защиту имущества, если наследниками являются малолетние или несовершеннолетние дети. Так кто же защитит законный интерес ребенка, который еще не умеет играть во взрослые игры с нотариусами?

Министерство юстиции, столь строгое и требовательное к нотариусам и тщательно проверяющее подобные факты, в описанном случае ограничилось отпиской, что эти сведения содержат признаки преступления, а потому их должна проверять прокуратура. Что касается нотариуса (который подался в бега), то было заявлено, что после его возвращения будет проведена проверка и о ее результатах дополнительно сообщат. Министерство пока хранит молчание. О девочке, оставшейся сиротой, как будто никто и не знает. А ведь принадлежащие ей участки стоят миллионы гривен. Она же фактически осталась ни с чем.

Милиция и прокуратура провела проверки и в возбуждении уголовного дела отказала. Если бы сумма украденного составляла 1,5—2 тыс. гривен, то уголовного преследования не избежать. Порой и приговор выносят реальный за такую сумму. А здесь счет на миллионы — и отказ. Впрочем, последовали жалобы, уголовное дело по факту все-таки возбудили и вполне успешно маринуют, передавая из одного отдела в другой.

Нотариусы по образованию — юрис­ты. Они прекрасно понимают, что одной только подписи под доверенностью, если она подделана, для категорического заключения эксперта-почерковеда, как правило, недостаточно. Конечно, они тут же отказываются давать показания либо объясняют, что женщина, выдавшая доверенность, была у них с паспортом. До возбуждения уголовного дела они откажутся выдать какие-либо документы, ссылаясь на тайну нотариальных действий. Без документов прокурор может отказать в возбуждении уголовного дела либо предложить произвести дополнительную проверку. А как ее произвести, если нотариус документов не предоставляет, на вызовы оперативника не является? Получается порочный круг.

Но и после возбуждения уголовного дела его перспективы весьма туманны. Отсутствие категорического заключения графологической экспертизы оставляет сомнения, которые должны трактоваться в пользу обвиняемого. В результате, как правило, уголовное дело направляется на доследование, всячески затягивается и спускается на тормозах. Нота­риус в лучшем случае потеряет право осуществлять нотариальную деятельность. Но когда сделки соверша­ются на десятки миллионов гривен, потеря такого права уже несущественна. В этом случае, очевидно, в дальнейшем можно прожить и на проценты.

Итак, оказывается, что не всякому нотариусу можно доверять. Препятствия, установленные государством, чтобы не допустить незаконных сделок, еще ничего не гарантируют. При нынешнем положении дел от вашего имени могут продать дом, в котором вы живете, земельный ­участок, которым вы пользуетесь, либо представлять вас без вашего позволения в суде на основании лживой, но удостоверенной нотариусом доверенности. Человек, проникший в ваш дом и укравший компьютер или телевизор, может быть осужден на несколько лет. Суды в этих случаях, как правило, беспощадны. Но если с помощью нотариуса у вас отобрали дом и все имеющееся у вас имущество, то это вполне может сойти преступникам с рук…

Да, у нас действуют частные нотариусы, но удостоверение сделок — дело государственное. Значит, необходимо исправлять ситуацию. Простейший выход: обязать доверителей собственноручно писать текст доверенности, письменного согласия либо другого документа так, чтобы этот текст был достаточен для экспертов-графологов. Следовало бы также оставлять в документах нотариуса ксерокопию паспорта либо другого документа, на основании которого нотариус устанавливал личность доверителя. Быть может, следует брать и отпечатки пальцев доверителя, чтобы раз и навсегда снять проблему идентичности подписи.

Потерпевшие от нотариуса обращались и в Украинскую нотариальную палату. Казалось, именно здесь должны бы первыми отреагировать на подобные действия коллеги. Ведь, как говорят в народе, одна паршивая овца все стадо портит. Но отмалчиваются. А ведь если подобные действия не пресечь, то это может вызвать острый общественный резонанс. И тогда власть вынуждена будет вводить драконовские меры, ужесточать законодательство в отношении нотариата. А между тем нотариат и так находится в достаточно сложном положении, как в отношении налогообложения, так и правового регулирования нотариальной деятельности.

Я не называю фамилий участников этих событий. Их интересы должен защищать суд, а не пресса. Я обращаю ваше внимание на явление, которое, к сожалению, существует в общественной жизни нашей страны и требует внимания властей.

ЗЕЙКАН Ярослав — адвокат, г. Киев