Земельная цель оправдывает средства — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №47 (413) » Земельная цель оправдывает средства

Земельная цель оправдывает средства

Рубрика Тема номера

Реприватизационные настроения проникли в умы многих украинских чиновников, и, к сожалению, не только тех, кто имеет отношение к приватизации. Неуемное желание ревизовать деятельность представителей «прежней власти» привело к невероятному количеству проверок в разных сферах хозяйственной деятельнос­ти. Суды завалены исками государственных органов с просьбой отменить те или иные решения, вернуть имущество государству…

Не отличается оригинальностью деятельность государства в сфере земельно-правовых отношений. Без преувеличения, сотни исков органов прокуратуры и налоговой о признании недействительными решений местных советов и администраций о передаче в пользование или в собственность земли еженедельно рассматриваются в судах г. Киева и Киевской области.

В своем желании пересмотреть распределение ограниченных земельных ресурсов государственные чиновники становятся все более находчивыми и юридически подкованными. Многие иски содержат интереснейшие изыски юридической теории — настолько тонкие, что зачастую ответчики по искам прибегают к судьям перед заседаниями и просят объяснить, что же от них конкретно хотят истцы.

Недавно в одном из судов Киевской области имел удовольствие наблюдать картину, достойную комедий Эльдара Рязанова. Работник областной прокуратуры требовал отмены решения сельского совета о передаче в аренду земельного участка, используя при этом ссылки на законы римского права. Несчастный представитель сельсовета, не имеющий юридического образования, умоляюще смотрел на судью и ждал объяснений. Однако через некоторое время, после того как судья неправильно произнес римский термин, стало понятно, что и он не понимает, о чем конкретно говорит прокурор.

Я рассказал об этом только для того, чтобы констатировать, что судебные заседания становятся все более интересными в плане юридической техники, а это вынуждает юристов более тщательно относиться к плодам своей работы. Предметами споров становятся вопросы, которые ранее являлись скорее достоянием теории, нежели практики.

Одну из своих предыдущих статей «Аренда земли: учимся не ошибаться» («Юридическая практика», № 23 (389) от 6 июня 2005 года) я посвятил ошибкам, час­то допускаемым при составлении договоров аренды земли. Одной из таковых является неправильное понимание сути целевого назначения земли. Практика показала, что этот вопрос достоин более детального изучения, поскольку в судах относительно трактовки этого юридического инструмента разгораются неистовые баталии.

Неправильное указание в договоре целевого назначения арендуемого земельного участка часто используется государственными органами как основание для признания договора недействительным и, как следствие, для возврата земельного участка арендодателю. Право на это им дает статья 15 Закона Украины «Об аренде земли», согласно которой целевое назначение земельного участка является одним из существенных условий договора аренды. Отсутствие существенного условия договора ведет либо к отказу в его регистрации, либо к признанию его недействительным.

Поскольку земельное законодательство содержит слишком мало норм относительно сути такого правового института, как целевое назначение, на практике возникает множество проблем с его применением. А целевому назначению в договорах аренды уделялось раньше настолько мало внимания, что оно либо отсутствует вообще, либо обозначено «в свободной форме». Дабы избежать этой грубейшей ошибки, необходимо для начала определить, что же такое целевое назначение.

Согласно статье 19 Земельного кодекса (ЗК) Украины, земли Украины по основному целевому назначению делятся на следующие категории:

а) земли сельскохозяйственного назначения;

б) земли жилищной и общественной застройки;

в) земли природно-заповедного и иного природоохранного назначения;

г) земли оздоровительного назначения;

д) земли рекреационного назначения;

е) земли историко-культурного назначения;

ж) земли лесного фонда;

з) земли водного фонда;

и) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.

Распространенной ошибкой определения является отождествление целевого назначения, о котором идет речь в статье 15 Закона Украины «Об аренде земли», с вышеуказанным перечнем. Они соотносятся на самом деле только как частное и общее. Дело в том, что статья 19 ЗК Украины говорит о категориях целевого назначения, что является более широким понятием, чем собственно целевое назначение. Их смешением часто грешат представители государственных органов, требуя признать договор аренды недействительным только потому, что вместо «земли сельскохозяйственного назначения» в договоре указано целевое назначение «для садоводства».

Как аргумент зачастую предоставляется справка 6-ЗЕМ, выдаваемая отделами земельных ресурсов, в которой действительно как целевое назначение указываются позиции из статьи 19 Закона об аренде.

Однако такую позицию достаточно легко опровергнуть, акцентировав внимание на словах «основное целевое назначение» и «категории».

Важно понимать, что Закон требует указывать в договорах не основное целевое назначение, а просто целевое назначение земли.

Полезно в этой связи упомянуть о существовании Классификатора целевого назначения земли, утвержденного Государственным комитетом по земельным ресурсам Украины. Он содержит намного более детальный перечень целевых назначений, чем статья 19 ЗК Украины, что дает возможность опровергнуть вышеприведенную позицию государственных органов.

Однако о Классификаторе чуть позже, поскольку с ним тоже возникает немало трудностей, и он требует более тщательного рассмотрения.

Еще одной ошибкой в отношении целевого назначения, но часто допус­каемой уже не госорганами, а сторонами договора, является слишком вольная трактовка этого понятия. Нередко в договорах встречаются такие виды целевого назначения, как «для размещения базы отдыха и организации массового купания». Одна ошибка заключается в том, что авторы договора слишком детализировали целевое назначение участка, а другая — в том, что они фактически присвоили одному участку два целевых назначения, что не имеет смысла. Для «организации массового купания» предоставляются земли водного фонда, а для «размещения базы отдыха» — земли оздоровительного либо рекреационного назначения. Эти целевые назначения предполагают абсолютно разные режимы использования, поэтому совпадать они не могут. Очень важно здесь сосредоточить внимание именно на режиме использования земельного участка. Дело в том, что он является мерилом для определения целевого назначения земли.

Зачастую составители не понимают, зачем необходимо целевое назначение, и, как следствие, допускают массу ошибок.

Целевое назначение земли установлено Законом в целях защиты определенных категорий земель от пагубного воздействия и неэффективного использования. Для каждой категории земель применяется конкретный режим использования, то есть рамки возможного поведения пользователя. Например, земли сельскохозяйственного назначения в основном нельзя использовать под строительство, поскольку это приведет к потере уникальных свойств земли. Земли водного фонда в целях соблюдения экологического баланса нельзя использовать ни для сельского хозяйства, ни для строительства.

Понимая это, достаточно легко избежать многих ошибок с определением целевого назначения земельного участка.

Важно при этом упомянуть, что за нецелевое использование земли Уголовным кодексом Украины предусмотрена уголовная ответственность, что говорит о важнос­ти этого института. Поэтому абсурдными кажутся позиции некоторых юристов о том, что целевое назначение может определяться свободно, на усмот­рение сторон, в зависимости от того, какие цели перед собой ставят стороны, заключая договор. Как ни странно, но это объяснение очень часто звучит в судах как оправдание неправильному указанию целевого назначения.

К сожалению, необходимо констатировать, что законодательство не содержит четкого перечня целевого назначения земли, а упомянутый выше Классификатор морально устарел и в некоторых аспектах противоречит ЗК Украины. Однако это не должно давать оснований для самостоятельного определения целевого назначения земли. В любом случае целевое назначение, указанное в договоре, должно содержаться в земельном законодательстве, поэтому оставление этой процедуры «на усмотрение сторон» недопустимо.

Еще одним доказательством важности четкого определения целевого назначения земли является сложность процедуры его изменения, предусмотренная постановлением Кабинета Министров Украины № 502 от 11 апреля 2002 года.

В некоторых случаях решение об изменении целевого назначения земли принимает Верховный Совет Украины. Поэтому нелогичным представляется то, что устанавливают целевое назначение стороны самостоятельно, а меняет его законодательный орган.

Подводя итоги, хотелось бы отметить следующее — при составлении договоров аренды земли важно определить целевое назначение земли, исходя из требований Земельного кодекса Украины.

Согласно ЗК Украины, категории земель разделены на земли определенных целевых назначений.

Так, например, земли сельскохозяйственного назначения могут быть землями садоводства, землями фермерского хозяйства, землями личных сельских хозяйств и т.д. Все эти термины содержатся в Кодексе и определяются путем логического анализа «земельной Конституции».

Также очень важно понимать, что можно лавировать в рамках целевого назначения земельного участка, используя его для своих целей.

Если перед вами, как арендатором, стоит цель построить дом, а выбранный вами участок является сельскохозяйственными угодьями, совсем не обязательно, нарушая Закон, определять целевым назначением по договору «жилищное строительство» — можно определить его как «садоводство» либо «личное сельское хозяйство». При таком целевом назначении строительство домов допускается, хотя земли остаются сельскохозяйственными.

В любом случае очень важно юридически грамотно подойти к решению поставленной задачи. И тогда можно избежать любых претензий со стороны государственных органов.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Государственная практика

Грань между гласностью и безопасностью

Деловая практика

Таможня поставит «оценки»

Законодательная практика

Фонд со специальным статусом

Комментарии и аналитика

«Франкенштейн» в процедуре банкротства?

Аспекты обратной силы Закона

Обеспечение раздела имущества

Когда заключать мировое соглашение

Неделя права

Закономерно и... законно!

ВХСУ призвал АМКУ к ответу

Депутаты за принятие нового УПК

В пресс-службе Верховного Суда изменения...

Экзамен по новым вопросам

На пути в Европейский Союз

Реестр событий

Дело за малым — присягу принять…

Адвокатура изменит свое лицо

Пьем... по старой цене

«Штамповать» судей больше не будут!?

Судебная практика

А реквизита может и не быть…

Последствия незаконной сделки

Судебные решения

А размер-то важен!

Алгоритм: шаг влево, шаг вправо — нарушение!

Вексель — дело тонкое..!

Чужие здесь не ходят!

Всему есть «предел»!

Неработающая сушка — источник существенных эмоциональных страданий

Тема номера

Земельная цель оправдывает средства

Первая «сервитутная» запись

Трибуна

Возродим коллегии адвокатов!

Частная практика

Не государственное это дело…

Юридический форум

Международный симпозиум ООН и ВТО

Юбилей Венской конвенции

Инвестируем в Польшу

Інші новини

PRAVO.UA