Здоровое увеличение — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Юридическая практика №9 » Здоровое увеличение

Здоровое увеличение

Рубрика Тема номера
Компенсации подлежат не расходы арендатора на проведение капитального ремонта, а увеличенная в результате таких улучшений стоимость арендованного имущества

Ремонт помещений, переданных в аренду, — особый этап отношений в рамках договора аренды недвижимости. Редко какие помещения идеально подходят для осуществления конкретного вида деятельности, выбранного арендатором. Если арендатор заинтересован в значительных изменениях и привлечении арендодателя соинвестором таких улучшений, то он не должен допустить нанесения ущерба помещениям.

Особенности регулирования правоотношений между арендатором (нанимателем) и арендодателем (наймодателем) по осуществлению улучшений и ремонта объекта аренды предусмотрены, прежде всего, нормами статей 776 и 778 Гражданского кодекса (ГК) Украины. Обращаем внимание на то, что действующее законодательство не дает четких определений терминов «ремонт» и «улучшение», как и не закрепляет четких критериев разграничения данных понятий.

Виды ремонта

Нормы части 1 и 2 статьи 776 ГК Украины касаются ремонта объекта аренды (найма), предусматривая такие его виды, как текущий и капитальный.

Определение капитального ремонта дано и в строительных нормах — ДБН А.2.2-3-2014 «Состав и содержание проектной документации на строительство».

Важность понимания, что относится к капитальному ремонту, заключается прежде всего в том, что капитальный ремонт относится к строительным работам, проведение которых может осуществляться с оформлением разрешительных документов на строительство согласно требованиям Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности». С юридической точки зрения, выполнять работы по капитальному ремонту вправе лишь собственник объекта недвижимости, то есть арендодатель, поэтому делегирование этих полномочий арендатору вряд ли является корректным.

При этом действующее законодательство не содержит четкого определения понятия текущего ремонта.

Текущий ремонт объекта аренды может осуществляться арендатором, но только по письменному согласию арендодателя. Это прямо предусмотрено частью 1 статьи 778 ГК Украины. Соответственно, право и порядок осуществления таких работ должны быть либо прописаны в договоре аренды, либо отдельно согласованы между сторонами в письменной форме.

Арендные каникулы

Поскольку помещения в виде, в котором они передаются, часто находятся, по мнению арендатора, не в надлежащем для цели договора аренды состоянии, арендатор просит на время осуществления ремонтных работ предоставить так называемые арендные каникулы, то есть не начислять арендную плату за этот период.

Юридически подобные «арендные каникулы» реализуются, как правило, двумя способами.

Первый — установление нулевой или символической арендной ставки на период каникул или осуществления ремонта как бы за пределами срока аренды, то есть после подписания договора аренды помещений, но до подписания акта приемапередачи.

Обращаем ваше внимание, что в соответствии с частью 1 статьи 795 ГК Украины передача нанимателю (арендатору) строения или иного капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента начинается исчисление срока договора найма, если иное не установлено договором.

С учетом указанной нормы подписание акта приемапередачи неизбежно обусловит необходимость (а) начисления арендной платы (поскольку договор аренды является оплатным договором) и (б) подсчета срока аренды с момента начала ремонтных работ.

При выборе сторонами варианта осуществления ремонтных работ до подписания акта приемапередачи помещений, как правило, принято подписывать какойлибо двусторонний документ, который хоть и не подтверждает передачу помещений от одного лица другому, но может установить факт передачи ответственности за выполняемые работы: например, акт доступа, подтверждающий, что арендодатель дал разрешение зайти привлеченным арендатором подрядчикам в помещение, и устанавливающий ответственность арендатора за осуществляемые работы. При использовании такой схемы определенные риски возникают перед обеими сторонами: арендатор по сути несет затраты за ремонт чужих, не переданных ему помещений, а арендодатель рискует в части нанесения вреда помещениям, поскольку не принявший помещения арендатор не несет ответственности за их сохранность в пределах, предусмотренных договором и законодательством.

Важным является правильное изложение условий выполнения ремонтных работ, в частности, они должны предусматривать следующее:

предельный срок выполнения ремонтных работ;

согласование проектной документации с арендодателем;

требования непосредственно к самим ремонтным работам;

согласование подрядных организаций;

предел сметы на ремонтные работы с учетом условий договора;

другие условия.

Лучше не значит дороже

В результате осуществления ремонта состояние помещений меняется. В правовой литературе получила распространение практика отождествления всех изменений в результате ремонта объекта аренды с понятием «улучшение», что, на наш взгляд, не всегда верно, ведь даже с лингвистической точки зрения «улучшение» — это то, что делает объект аренды лучше, а «лучше» в коммерчески пропитанном гражданском обороте означает то, что приводит к увеличению стоимости самого объекта аренды. Не исключено, что в результате ремонта помещениям будет банально нанесен вред или же их станет неудобно использовать большинству потенциальных арендаторов, сузится вариативность их использования. Подтверждается это и судебной практикой.

Так, Верховный Суд Украины в постановлении отсентября 2016 года, рассмотрев дело  6-389цс16, указал, что при определении суммы возмещения, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, апелляционный суд на основании частей 3, 4 статьи 390 ГК Украины исходил из стоимости строительных работ, осуществленных истцом с целью улучшения полученного им имущества. Однако, вопреки положениям части 4 статьи 390 ГК Украины о праве добросовестного владельца на возмещение понесенных им расходов в сумме, на которую увеличилась стоимость имущества, суд не исследовал вопрос, обеспечили ли проведенные в доме ремонтные работы повышение рыночной стоимости дома. Поэтому, взыскав с ответчика всю сумму средств на проведение ремонтных работ, суд неправильно применил норму права.

В другом постановлении уже нового Верховного Суда (ВС) в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда отноября 2018 года по делу  910/4923/14 указано на необходимость разграничения понятий «расходы на ремонт» и «сумма компенсации за улучшение арендованного имущества»:

«Размер расходов арендатора на проведение капитального ремонта не тождественен понятию размера улучшения арендованного имущества, который арендодатель обязан компенсировать. Компенсации подлежит только увеличенная в результате таких улучшений стоимость арендованного имущества. Стоимость имущества определяется рыночными показателями на подобное имущество в определенное время. Ее составной частью являются расходы на улучшение имущества. Наряду с этим на стоимость имущества могут влиять другие показатели, например предложение и спрос».

Важно отметить, что положениями статьи 778 ГК Украины предусмотрены разные действия сторон в зависимости от того, отделимы эти улучшения или нет. Отделимые улучшения арендатор демонтирует и забирает с собой после завершения аренды, а неотделимые в силу своего характера остаются на объекте. На наш взгляд, мало выполнимой является задача дать четкие определения, какие улучшения являются отделимыми, а какие — нет. Реальная жизнь очень многогранна. Порой физически демонтируемые крепления делают внешний вид объекта лучше, соответственно, их демонтаж негативно влияет на стоимость объекта аренды. Вопрос выбора статуса улучшений должен осуществляться сторонами индивидуально.

С учетом положений части 3 статьи 778 ГК Украины, предусматривающих, что в случае получения согласия арендодателя арендатор, осуществивший улучшения, в результате которых создана новая вещь, становится ее совладельцем, целесообразно ограничить поле действия согласия на ремонт дополнительными условиями: например, «это согласие не действует, если в результате выполнения работ арендатором будет создана новая вещь».

Кассационный хозяйственный суд в составе ВС в постановлении от 23 апреля 2018 года по делу  924/1993/15 отметил, что даже при наличии согласия арендодателя на улучшение имущества отсутствие изготовленной проектносметной документации и соответствующих доказательств служит основанием отказа в возмещении истцу средств на проведенные ремонтные работы; смета, в которой отсутствует перечень работ и только указана общая сумма, является ненадлежащим доказательством.

Итог

Таким образом, и улучшения арендованного помещения, и его ремонт осуществляются в процессе выполнения определенных строительных работ, однако ремонт необязательно приводит к улучшению объекта аренды. Ремонт прежде всего направлен на поддержание определенных эксплуатационных качеств объекта (в частности, текущий ремонт), а также на поддержание надлежащего состояния объекта аренды в соответствии с его состоянием на момент передачи в аренду и не обязательно предполагает улучшение объекта аренды.

ПРАВДЮК Виталий советник АО «Коннов и Созановский», гКиев

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Інші новини

PRAVO.UA