Принцип целостности земельного участка с объектом недвижимости, который на нем расположен, является основополагающим для решения вопроса права собственности на земельные участки и другие объекты недвижимости. Длительное время законодательство Украины предусматривало автоматический переход права собственности на земельный участок в случае приобретения строения. Однако статья 120 действующего Земельного кодекса (ЗК) Украины гласит, что право собственности на земельный участок может переходить к собственнику расположенного на нем объекта недвижимости. Как правильно понимать и применять такую норму, разбирался Верховный Суд Украины (ВСУ). Его правовое заключение изложено в постановлении от 11 февраля 2015 года по делу № 6-2цс15 по иску гр-ки Н. к гр-ну К. о разделе земельного участка и обязательстве совершить действия и по встречному иску с аналогичными требованиями.

Первичный иск гр-ки Н. был заявлен на том основании, что ей принадлежит часть жилого дома с надворными постройками и часть земельного участка. При этом часть своего имущества истица получила в порядке наследования, а часть — по договору купли продажи, заключенному с ответчиком. Ссылаясь на то, что при переходе права собственности на часть дома в порядке купли-продажи к ней перешла и часть земельного участка, которая должна быть пропорциональна площади приобретенной недвижимости, не выделенной в натуре, а ответчик без ее согласия построил на общем земельном участке фонтан и детский бассейн, просила суд произвести раздел этого земельного участка пропорционально их долям в жилом доме.

Встречный иск ответчика о разделе земельного участка мотивирован тем, что в соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону от 1 декабря 2001 года ему и гр-ке Н. принадлежат в определенных долях земельный участок, жилой дом с надворными постройками. По договору купли-продажи он передал истице часть дома с надворными постройками без заключения соглашения о переходе права собственности или пользования на соответствующую площадь спорного земельного участка, поэтому просил суд провести раздел земельного участка пропорционально праву собственности на дом в долях, установленных свидетельствами о наследстве.

Решением Бородянского районного суда Киевской области от 6 июня 2014 года, оставленным без изменений определениями Апелляционного суда Киевской области от 22 июля 2014 года и Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) от 25 сентября 2014 года, исковые требования ответчика удовлетворены, а исковые требования истицы удовлетворены частично: выделено гр-ке Н. и гр-ну К. по половине спорного земельного участка.

Решение основано на положениях части 4 статьи 88 ЗК Украины, исходя из факта приобретения сторонами в порядке наследования земельных участков именно в таких размерах. Кроме того, на основании статьи 120 ЗК Украины (в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами договора купли-продажи жилого дома с частями хозяйственных зданий и сооружений) суды пришли к выводу, что при переходе к гр-ке Н. права собственности на часть дома, право на соответствующую часть земельного участка к ней не перешло, поскольку стороны не заключили каких-либо гражданско-правовых соглашений относительно земельного участка.

В заявлении о пересмотре решения суда кассационной инстанции ВСУ гр-ка Н. ставит вопрос об отмене постановления ВССУ от 25 сентября 2014 года и направлении дела на новое рассмотрение на основании неодинакового применения кассационным судом нормы материального права, а именно: статьи 88, части 4 статьи 120 ЗК Украины.

Рассмотрев заявление и доводы сторон, Судебные палаты по гражданским и хозяйственным делам ВСУ пришли к выводу, что заявление подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Судами установлено, что на основании свидетельства о праве на наследство и гражданско-правовых договоров истице принадлежит на праве собственности некая (большая) часть жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений, а гр-ну К. — меньшая часть дома. Кроме того, согласно свидетельству о праве собственности на наследство по закону от 1 декабря 2001 года, земельный участок является собственностью сторон в равных частях. На момент рассмотрения дела стороны в установленном законом порядке право собственности на земельный участок не оформили.

ВСУ отметил, что в решении по настоящему делу суд кассационной инстанции положения части 4 статьи 120 ЗК Украины не применил, и пришел к выводу, что спорный земельный участок, на который стороны в установленном статьей 125 ЗК Украины порядке не зарегистрировали свои права, подлежит разделу в соответствии с долями, приобретенными в порядке наследования, без учета приобретенной гр-кой Н. части жилого дома на основании договора купли-продажи, поскольку действующая на то время норма статьи 120 ЗК не предусматривала автоматического перехода (без заключения отдельного гражданско-правового договора относительно земельного участка) в собственность или пользование части земельного участка пропорционально приобретенной части объекта недвижимости.

Решая вопрос об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции норм материального права, ВСУ обратил внимание на следующее. В соответствии с частями 1, 2 статьи 78 ЗК Украины (2001 года) право собственности на землю — это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками. Определение понятию земельного участка как объекта права собственности дано в части 1 статьи 79 ЗК Украины: часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами.

Нормами части 2 статьи 6, части 1 статьи 22, части 1 статьи 23 ЗК Украины (1991 года) предполагалось приобретение гражданами права собственности на земельные участки в случае получения их в наследство и возникновения права собственности после установления границ земельного участка в натуре и получения государственного акта о праве собственности на землю. Нормы статьи 81 действующего ЗК Украины аналогичного содержания также предусматривают, что граждане приобретают право собственности на земельные участки на основании, в частности, приобретения по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены, другим гражданско-правовым договорам, в связи с принятием наследства.

ВСУ отметил, что поскольку в соответствии с нормами гражданского законодательства наследованием является переход прав и обязанностей (наследства) от одного физического лица (наследодателя) к другим лицам (наследникам), суд пришел к правильному выводу, что в связи с принятием наследства у сторон возникло право собственности на спорный земельный участок в равных долях.

В отличие от нормы статьи 30 ЗК Украины (1991 года), в императивной форме предусматривавшей автоматический переход права собственности на земельный участок в случае перехода права собственности на здание или сооружение, в части 1 статьи 120 ЗК Украины 2001 года (в редакции, действующей на момент заключения сторонами договора купли-продажи) установлено, что при переходе права собственности на здание и сооружение к приобретателю недвижимого имущества право собственности на земельный участок, на котором расположены здание или сооружение, может переходить на основании гражданско-правовых соглашений между собственниками земельного участка и приобретателем зданий или сооружений (договоры купли-продажи, дарения, мены и прочие).

Переход права пользования земельным участком при переходе права собственности на здание или сооружение, расположенные на нем, также определяется на основании договора (часть 2 статьи 120 ЗК Украины).

В то же время ВСУ обращает внимание на то, что при отсутствии гражданско-правовой сделки относительно земельного участка при переходе права собственности на объект недвижимости, как в настоящем деле, необходимо учитывать следующее.

Часть 4 статьи 120 ЗК Украины предусматривала, что при переходе права собственности на здание или сооружение к нескольким лицам право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в стоимости сооружения, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения здания и сооружения.

Анализ содержания норм статьи 120 ЗК Украины в их совокупности позволил ВСУ сделать вывод об одинаковой направленности ее положений по переходу прав на земельный участок при возникновении права собственности на здание и сооружение, на котором они размещены.

Так, по мнению ВСУ, указанные нормы закрепляют общий принцип целостности объекта недвижимости с земельным участком, на котором этот объект расположен. Согласно этим нормам, определение правового режима земельного участка находится в прямой зависимости от права собственности на объект недвижимости, и предусматривается механизм обособленного правового регулирования нормами гражданского законодательства имущественных отношений, возникающих при заключении сделок по приобретению права собственности на недвижимость, и правового регулирования нормами земельного и гражданского законодательства отношений при переходе прав на земельный участок в случае приобретения права собственности на недвижимость.

Таким образом, ВСУ отмечает, что по общему правилу, закрепленному в части 4 статьи 120 ЗК Украины, лицо, которое приобрело право собственности на часть здания или сооружения, становится владельцем соответствующей части земельного участка на тех же условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения недвижимости.

Дополнительно ВСУ отметил, что применение положений статьи 120 ЗК Украины в сочетании с нормами статьи 125 свидетельствует, что право собственности на земельный участок у приобретателя недвижимости возникает одновременно с возникновением права собственности на возведенные на земельном участке объекты. Это правило касается и случаев, когда право на земельный участок не было зарегистрировано одновременно с правом на недвижимость, однако земельный участок ранее приобрел признаки объекта права собственности.

Однако в настоящем деле кассационный суд согласился с правильностью раздела участка без учета реальной доли каждой из сторон в праве собственности на дом, в связи с чем ВСУ его определение от 25 сентября 2014 года отменил, направив дело на новое кассационное рассмотрение.