Развитие отрасли «зеленой» генерации электрической энергии демонстрирует стремительный рост — за 11 месяцев 2019 года по сравнению с аналогичным периодом 2018-го объем генерации электроэнергии из возобновляемых источников (ВИЭ) увеличился в 2,1 раза и составил 5,103 млрд кВт*ч, при этом доля ВИЭ в общем балансе возросла с 1,7 % до 3,7 %. Основная причина — щедрое предложение инвесторам со стороны законодателей в виде стимулирующего «зеленого» тарифа — одного из самых высоких в мире. И хотя в последнее время много разговоров идет о том, что государство не сможет выполнить свои обязательства относительно законтрактованных объемов «зеленой» электроэнергии по стимулирующему тарифу до 2030 года, сфера «зеленой» генерации все еще остается привлекательной для девелоперов.

В этой статье рассмотрим особенности оформления земельных правоотношений в процессе реализации проектов «зеленой» энергетики.

Критерии выбора

Генерирующая установка физически размещается на участке земной поверхности. От деталей принятия и реализации решения о размещении такой установки во многом зависит успешность всего проекта.

Девелоперы проектов «зеленой» энергетики определяют место строительства, исходя из следующих основных факторов: учитываются показатели ветропотенциала для ветряных электростанций (ВЭС), показатели инсоляции для солнечных электростанций (СЭС), наличие в регионе спроса на электроэнергию и инфраструктуры для ее передачи от производителя потребителю.

Если более детально рассматривать эти факторы, то для строительства ВЭС или СЭС подходят открытые площадки, для СЭС привлекательными являются южные территории Украины, где, условно говоря, солнечных дней в году больше, а в течение суток солнце светит дольше. Для ВЭС потенциал существует на территориях с большими незастроенными площадями и отсутствием густых насаждений высоких растений (таких как поля, холмы, возвышенности), а также на побережье, где ветреная погода вызвана неравномерным нагреванием и остыванием поверхности суши и водоема.

Спрос на электроэнергию формируют большие промышленные предприятия и объекты, а также отсутствие уже функционирующих генерирующих мощностей.

Наличие инфраструктуры для передачи электрической энергии является важным фактором с учетом низкого уровня обеспеченности электросетями и их изношенности в отдельных регионах Украины. Кроме того, расходы на присоединение объектов генерации к электросетям несет инвестор, поэтому важно найти участки земли с меньшими затратами на присоединение (строительство линий электропередач, подстанций и пр.).

Экологический фактор также влияет на выбор площадки для реализации проектов. Несмотря на то что «зеленая» энергетика в целом экологами приветствуется и одобряется, на практике при реализации таких проектов приходится сталкиваться с крайне проблемными экологическими вопросами.

Экологическое законодательство не так давно пополнилось несколькими актами, существенно влияющими непосредственно на земельные правоотношения в ходе реализации проектов строительства ВЭС и СЭС. Речь идет о Законах Украины «Об оценке влияния на окружающую среду» и «О стратегической экологической оценке». Процедуры стратегической экологической оценки и оценки влияния на окружающую среду длительные и ресурсозатратные (зависят от объема экологических исследований и требований общественности, государственных органов к их результатам).

Более того, Украина взяла на себя ряд обязательств в рамках международных конвенций по защите окружающей среды, среди которых и Конвенция об охране дикой флоры и фауны и природных сред обитания в Европе (Бернская конвенция).

В связи с жалобами украинских экологов в органы, контролирующие соблюдение Бернской конвенции, огласку приобрела «Изумрудная сеть» — система природоохранных территорий, имеющих особую ценность для сохранения природных видов флоры, фауны и их среды обитания.

Таким образом, при выборе площадки для строительства объекта ВИЭ важно учитывать особенности экологического и историко-культурного статусов соответствующей территории и связанные с этим дополнительные расходы на исследования и охранные мероприятия.

Собственность,  пользование или аренда

После выбора места размещения объекта ВИЭ необходимо организовать оформление права собственности/пользования земель.

Приобретение права пользования земельными участками под соответствующее строительство для инвестора связано с меньшими экономическими рисками по сравнению с приобретением права собственности. Чаще девелоперы выбирают земли государственной/коммунальной собственности для приобретения в аренду/оформления сервитутов, так как процедура взаимодействия с государством четко регламентирована, не требует поиска наследников или владельцев земли.

Для начала определяются земельные участки, где непосредственно будут размещаться объекты строительства, категория, к которой относятся эти земли, их целевое назначение и выделение в натуре, регистрация прав на них.

Для оборота земельный участок должен быть сформирован (с присвоением кадастрового номера) и зарегистрирован. Формирование земельных участков по общим правилам осуществляется согласно проектам землеустройства по отводу земельных участков.

Если категория, целевое назначение земель не соответствуют целям строительства объектов энергетики, необходимо вносить соответствующие изменения в землеустроительную документацию.

Важным этапом оформления земельных правоотношений является разработка, изменение, согласование, утверждение, экспертиза градостроительной документации — детального плана территории, градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, проектной документации на строительство и пр.

Особенности установления земельных сервитутов для размещения объектов энергетики (виды сервитутов, цели установления, сроки действия, условия договора и пр.) предусмотрены в Законе Украины «О землях энергетики и правовом режиме специальных зон энергетических объектов».

Процедура заключения договора аренды земли, его существенные условия, в том числе условия определения размера арендной платы, регулируются Законом Украины «Об аренде земли». Типовой договор аренды земли утвержден постановлением Кабинета Министров Украины № 220 от 3 марта 2004 года.

Рисками, связанными с возможностью признания договора недействительным, на которые необходимо обращать внимание при заключении договоров аренды, являются заключение договора с ненадлежащим арендодателем, отсутствие какого-либо из условий, определенных как существенные в статье 15 Закона Украины «Об аренде земли», и отсутствие нормативной денежной оценки земельного участка.

Условный перечень арендодателей указан в статье 122 Земельного кодекса Украины и статье 4 Закона Украины «Об аренде земли». Но не всегда законодательство дает четкий ответ на вопрос, кто уполномочен заключать договор с арендатором. Примером может служить земельный участок, принадлежавший к категории земель сельскохозяйственного назначения, который с изменением целевого назначения перешел в категорию земель энергетики (статьи 20, 122, 123, 124 Земельного кодекса Украины). Законодательные нормы настолько двусмысленны, что надлежащим арендодателем в таких взаимоотношениях может выступать как областная государственная администрация, так и территориальное управление Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра.

Немаловажным является правильное определение размера арендной платы. Согласно статье 13 Закона Украины «Об оценке земель», которой установлено, в каких случаях обязательно проведение денежной оценки земельных участков, нормативная денежная оценка (НДО) земельных участков осуществляется в том числе в случае определения размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности. Пункт 5 Типового договора аренды земли также определяет необходимым условием размер нормативной денежной оценки земельного участка.

Проведение НДО земельного участка требует времени, денег и периодического пересмотра, поэтому зачастую при заключении договора аренды без НДО земельного участка вопрос решается путем установления размера арендной платы в зависимости от размера нормативной денежной оценки единицы пашни по области (этот показатель установлен в приложении 1 к Порядку нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения, утвержденному приказом Министерства аграрной политики и продовольствия Украины от 23 мая 2017 года № 262 в текущей редакции).

Как показывает судебная практика (постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда от 27 апреля 2018 года по делу № 923/1394/16), непроведение НДО земельного участка в порядке, установленном законодательством, служит основанием для признания договора недействительным.

Иногда этот вопрос при заключении отдельного договора решается путем дополнения сторонами договора аренды условиями об изменении порядка определения размера арендной платы после вступления в силу решения органа местного самоуправления об утверждении технической документации по НДО земельного участка, а также обязательством арендатора заказать разработку технической документации по НДО и подать ее на утверждение органу местного самоуправления в течение определенного промежутка времени.

В таком случае судебная практика более лояльна. Так, в постановлении Верховного Суда Украины от 13 марта 2017 года по делу № 277/519/15-ц указывается, что отсутствие НДО на момент заключения договора аренды земельного участка не является безусловным основанием для признания договора недействительным, так как для надлежащего рассмотрения дела имеет значение обстоятельство, что, заключая договор без проведения НДО, в последующем стороны оспариваемых договоров осуществили действия, направленные на приведение указанных сделок в соответствие с требованиями закона: определили НДО земельных участков, переданных в аренду, и заключили дополнительные соглашения о внесении изменений в спорные договоры.

Для определения статуса земельного участка до начала оформления землеустроительной документации и после регистрации договора аренды важно проверить кадастровый номер, площадь, категорию земель, целевое назначение, регистрацию вещных прав и обременений по земельному участку и прочую информацию о земельном участке в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и Государственном земельном кадастре. Практический опыт демонстрирует большое количество ошибок в информации, содержащейся либо в документах на землю, либо в указанных реестрах.

Внимание к деталям

Таким образом, качественно выполняя требования законодательства относительно оформления земельных правоотношений, девелопер в будущем не столкнется с проблемными ситуациями, связанными с незаконным размещением его энергообъектов.

ГУТАРЕВИЧ Наталия — юрист Sayenko Kharenko, г. Киев