Нам знакомы ситуации, когда предприятие взяло в аренду землю под постройку жилого или нежилого помещения, однако по определенным обстоятельствам не смогло не то что вовремя закончить строительство, но и вовремя начать. Есть ли в этом вина данного предприятия? А если нет, то можно ли его за это наказывать путем расторжения договора аренды земельного участка? Как определить наличие данной вины или как оценить, все ли предприятие сделало, что было в его силах, для своевременного начала и окончания строительства? Как определить уровень таких стараний и имеет ли это значение?

На эти и другие вопросы я постараюсь ответить в данной публикации с учетом сложившейся практики рассмотрения подобных споров с органами местного управления. К тому же попробую дать советы и оценить риски подобных ситуаций, поскольку во время нестабильности в экономической сфере, девальвации национальной валюты, форс-мажоров и т.п. следует многое предусмотреть при принятии решений во избежание невыгодных последствий и для минимизации рисков.

Суть дела

Решением Киевского городского совета «О передаче ООО «Т» земельного участка для строительства, эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома с паркингом» в 2007 году был утвержден проект землеустройства по отводу земельного участка площадью 0,40 га ООО для строительства, эксплуатации и обслуживания (из которых 0,37 га — в долгосрочную аренду сроком на десять лет для строительства, эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома с паркингом и 0,03 га — в краткосрочную аренду на пять лет для организации строительных работ) и принято решение о передаче этого участка арендатору за счет городских земель, не предоставленных в собственность или пользование. Во исполнение указанного решения в 2007 году между горсоветом и ООО «Т» был заключен договор аренды земельного участка площадью 0,3727 га (договор), зарегистрированный Главным управлением земельных ресурсов исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации).

В соответствии с пунктами 1.1, 2.1, 3.1 договора и акта приема-передачи земельного участка от 16 июля 2007 года арендодатель передал, а арендатор принял в аренду (временное пользование) земельный участок площадью 3727 м2 сроком на десять лет. Пунктами 8.4, 12.2 договора предусмотрено, что арендатор, в частности, обязан завершить застройку земельного участка в сроки, определенные проектной документацией на строительство, утвержденной в установленном порядке, но не позднее чем через три года с момента государственной регистрации договора. В случае невыполнения арендатором условий настоящего договора и обязанностей, предусмотренных законодательством Украины, договор может быть досрочно расторгнут. Но данное обязательство арендатор не исполнил ни в установленный срок, ни позже, то есть налицо  нецелевое использование земельного участка. В связи с этим прокурор района г. Киева в интересах государства в лице Киевского городского совета обратился в хозяйственный суд г. Киева с иском к ООО «Т» о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Позиция горсовета и прокуратуры

По договору найма (аренды) земельного участка в соответствии со статьей 792 Гражданского кодекса (ГК) Украины наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Статьями 526 и 629 ГК Украины предусмотрено, что договор является обязательным для исполнения сторонами, а обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно положениям части 2 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного его нарушения другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора. В соответствии с частью 1 статьи 32 Закона «Об аренде земли» (Закон) по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае неисполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 настоящего Закона и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодекса (ЗК) Украины и другими законами Украины. Как следует из статей 24 и 25 Закона, арендодатель вправе требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению в соответствии с договором аренды и своевременного внесения последним арендной платы, а арендатор имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле с соблюдением условий договора аренды земли.

Исковые требования обоснованы неисполнением арендатором условий договора аренды земельного участка в части завершения застройки земельного участка в сроки, установленные проектной документацией на строительство, но не позднее чем через три года с момента государственной регистрации этого договора, и использованием указанного земельного участка не по целевому назначению.

Позиция арендатора

Статьей 143 ЗК Украины предусмотрено, что основанием принудительного прекращения права пользования земельным участком является, в частности, использование земельного участка не по целевому назначению. Следовательно, основанием расторжения договора является именно использование арендатором земельного участка не по целевому назначению, то есть не для установленных договором целей, а не тот факт, что строительные работы не были начаты. В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК Украины лицо, нарушившее обязательство, несет ответственность при наличии его вины (умысла или неосторожности), если иное не установлено договором или законом. Лицо является невиновным, если докажет, что приняло все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязательства.

Задание ООО «Т» на проектирование от 27 октября 2009 года и архитектурно-планировочное задание от 10 апреля 2009 года выполнялись соответствующими уполномоченными органами более трех лет. Разрешение инспекции государственного архитектурно-строительного контроля в г. Киеве на выполнение строительных работ ООО «Т» получило 18 июня 2012 года. Продолжительность строительства, согласно экспертному отчету государственного предприятия «Укргосстройэкспертиза» от 19 апреля 2012 года, составляет 29 месяцев. Поскольку изготовление проектно-сметной и разрешительной документации на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке не зависело от воли арендатора, в его действиях отсутствует вина в нарушении обязательства по срокам застройки земельного участка. Итак, позиция относительно использования земельного участка не по целевому назначению и наличия правовых оснований для расторжения договора и возврата земельного участка собственнику является ошибочной.

Решение суда

Дело рассматривалось всеми инстанциями и дошло до Верховного Суда Украины. Решения принимались разные. Так, первая инстанция приняла решение расторгнуть заключенный договор аренды земельного участка и обязала арендатора возвратить Киевскому городскому совету указанный участок в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению. Вторая инстанция приняла противоположное решение. Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ) согласился с выводом суда первой инстанции, поскольку арендатор не доказал отсутствия своей вины в нарушении условий договора аренды земельного участка и использования земельного участка не по целевому назначению.

Хотя в другом подобном деле ВХСУ рассмотрел этот вопрос иначе. Так, в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 4 февраля 2013 года по делу № 5011-51/1150-2012 суд отметил, что хотя по истечении сроков завершения застройки, установленных договором аренды, строительство на земельном участке — объекте аренды не ведется и он свободен от застройки, ответчик использует указанный земельный участок по целевому назначению: в частности, осуществил комплекс действий в целях будущей застройки, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения иска о расторжении этого договора и возврата земельного участка.

Итак, что же скажет Верховный Суд Украины?

ВСУ отменил решение ВХСУ и передал дело на новое кассационное рассмотрение в связи с тем, что поскольку изготовление проектно-сметной и разрешительной документации на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке не зависело от воли арендатора, в его действиях отсутствует вина в нарушении обязательства по срокам застройки земельного участка (постановление ВСУ от 1 апреля 2015 года по делу № 3-36гс15).

Вывод и рекомендации

Как мы видим, даже судебные инстанции разных уровней приходят к противоположному мнению. То есть если ваше дело попадет в суд, нет однозначной уверенности в том, что вы его выиграете.

Наверняка вы заметили: главным моментом в деле было доказывание отсутствия или наличия вины. Чем лучше вы сможете доказать отсутствие вашей вины и то, что вы все сделали, что было в ваших силах, но по вине третьих лиц (на которых вы не могли повлиять) договор не мог быть вовремя выполнен, тем больше шанс на успех!

Таким образом, если вы видите любые отклонения от выполнения вами условий договора (и это относится не только к аренде земельного участка), позаботьтесь о документальных подтверждениях обстоятельств, в связи с которыми вы нарушаете данные условия договора.

 

КОТАШЕВСКАЯ Татьяна — юрист, г. Харьков