Защита прав инвесторов, вложивших свои денежные средства, а зачастую еще и заемные, в инвестирование строительства жилой (нежилой) ­недвижимости, является на сегодня одной из актуальных тем. Как известно, строительство большинства объектов в настоящее время приостановлено, но ведь деньги уплачены и кто-то ими себе во благо продолжает безвозмездно пользоваться. Что касается инвестора, то он стал заложником неразрешенной ситуации, более того, она в условиях кризиса усугубляется с каждым днем.

Но еще до начала кризиса сдача объектов строительства в эксплуатацию в сроки, установленные договором, не выдерживалась. Правда, при этом инвестору добросовестно выплачивалась пеня за несвоевременную сдачу объекта недвижимости в эксплуатацию. Этого не скажешь о нынешнем времени, и речь даже не идет о штрафных санкциях. Если у стороны, нарушившей договор, нет имущества, денежных средств на счетах, инвестор лишен реальной возможности вернуть свои деньги даже в судебном порядке.

Однако инвестору необходимо предпринимать правовые меры для уменьшения возможных рисков. В каких случаях возникает риск для инвестора? Одним из возможных случаев является передача застройщиком объекта незавершенного строительства в ипотеку (в качестве обес­печения дополнительно привлекаемых средств).

Согласно Закону Украины «Об ипотеке», объект незавершенного строительства может передаваться застройщиком в ипотеку, что влечет впоследствии возможность обращения взыскания на завершенное строительством здание (сооружение). При этом ипотека не будет распространяться на ту часть, которая была выделена в натуре и приобретена любым лицом (покупателем) на основании гражданско-правового договора путем полной оплаты ее стоимости до момента принятия решения об обращении взыскания, если другое не установлено договором с покупателем. При таких условиях после обращения взыскания к новому владельцу завершенного строительством здания (сооружения) или объекта незавершенного строительства переходят определенные договором права и обязанности застройщика относительно третьих лиц — покупателей. Таким образом, для инвестора, полностью проинвестировавшего свою долю, важно иметь документ, подтверждающий право собственности на его долю, что исключит возможность повторной продажи и т.п. принадлежащего ему объекта недвижимости.

Еще одним распространенным рис-ком для инвестора является невозможность вернуть вложенные в строительство денежные средства вследствие их отсутствия у стороны, нарушившей договор. Нельзя не обратить внимание и на такой риск для инвестора, как окончание сроков исковой давности.

В любом случае, принимая решение о комплексе необходимых правовых мер в условиях нарушения прав и интересов инвестора, необходимо в первую очередь исходить из стадии готовности объекта строительства. Если стадия готовности сведена к нулю, тогда целесообразнее всего предпринимать действия, направленные на возврат денежных средств. Если же речь идет о стадии готовности более 70 %, то в свете Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», вступившего в силу 14 января с.г. (документ предусматривает завершение за государственный счет строительства жилых домов, готовых на 70 % и более), можно обсуждать вопрос о признании права собственности в судебном порядке на проинвестированный объект и дальнейшей государственной регистрации такого права собственности.

Ниже рассмотрим процедурные вопросы регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в органах бюро технической инвентаризации (БТИ), уполномоченного на осуществление государственной регистрации.

Действующее законодательство Ук-раины (дополнение № 1 к пункту 2.1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество) предусматривает возможность регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на основании следующих правоустанавливающих документов:

1) заключенного договора относительно объекта незавершенного строительства (пункт 3 статьи 331 Гражданского кодекса Украины (ГК));

2) судебного решения о признании права собственности на объект незавершенного строительства (статьи 15, 16 ГК, статья 19 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений»).

Согласно части 3 статьи 331 ГК, до завершения строительства (создания имущества) лицо считается владельцем материалов, оборудования и т.п., использованных в процессе этого строительства (создания имущества). В случае необходимости, это лицо может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В соответствии со статьями 15, 16 ГК каждое лицо имеет право на защиту своего гражданского права в случае его нарушения. Одним из способов защиты гражданского права является его признание.

Согласно статье 19 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года, основанием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является решение суда. В соответствии с положениями данного Закона до момента создания единой системы органов государственной регистрации прав регистрация объектов недвижимости производится коммунальными предприятиями БТИ.

БТИ осуществляют государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество согласно требованиям Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственнос­ти на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года, на основании документов, определенных этим Временным положением.

Для регистрации возникновения, существования, прекращения прав собственности на недвижимое имущество и оформления прав собственности на недвижимое имущество в БТИ вместе с заявлением о регистрации права собственности подаются: правоустанавливающие документы (дополнение № 1); их копии (нотариально удостоверенные); другие документы, определенные Временным положением.

Дополнительно Министерство юстиции Украины в своем письме № 19- 32/ 1 от 10 мая 2006 года указало, что для ­регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства, кроме документов, определенных Временным положением, необходимо подавать также:

1) государственный акт на право собственности или постоянного пользования земельным участком, удостоверяющий право собственности или постоянного пользования земельным участком юридическим или физическим лицом, выданный в установленном порядке, или договор аренды земельного участка;

2) проектно-сметную документацию. При этом в регистрационном деле остаются копии тех материалов проектно-сметной документации, которые необходимы для идентификации объекта незавершенного строительства и принятия регистратором решения о государственной регистрации объекта незавершенного строительства. В частности, короткая характеристика объекта незавершенного строительства (строения) и его состава, сведения об очередности строительства и пусковых комплексах, а также перечне домов и сооружений, проектируемых в составе комплекса. Эта информация отмечается в проектной документации согласно требованиям ГСН А.2.2-3-2004 «Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства», утвержденного приказом Госстроя Украины № 8 от 20 января 2004 года;

3) разрешение на выполнение строительных работ, выданное в установленном законодательством порядке;

4) описание объекта незавершенного строительства, составленное при проведении инвентаризационной работы БТИ;

5) документы, подтверждающие возникновение права собственности у лица на объект незавершенного строительства, в частности:

— если строительство осуществляется лицом, которое должно стать владельцем этого объекта по окончании строительства, то для регистрации подаются вышеперечисленные документы;

— если в строительстве принимает ­­учас­тие подрядчик, для регистрации подается, кроме указанных документов, договор строительного подряда;

— если в строительстве принимают ­учас­тие заказчик и инвестор, для регистрации подается, кроме вышеперечисленных документов, договор между заказчиком и ­инвес­тором, заключенный в установленном законом порядке.

Если объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности двум или более лицам, в заявлении о регистрации прав собственности указывается соответствующая часть каждого из совладельцев.

Дополнительно Министерство юстиции указало, что свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства для государственной регистрации этих объектов не выдается. В качестве доказательства осуществления государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства владельцу (владельцам) или уполномоченному лицу выдается выдержка о регистрации права собственности на недвижимое имущество и выдержка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

Кроме того, хотелось бы обратить внимание на правовую коллизию нормативных актов, регулирующих рассмотренный выше вопрос. Дело в том, что Закон о государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество называет основанием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства решение суда, тогда как Временное положение о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции от 7 февраля 2002 года, вообще не предусматривает регистрации таких объектов. К тому же перечень документов, необходимых для регистрации объекта незавершенного строительства, дополнен указанным выше письмом Министерства юстиции. Следует отметить, что органы БТИ при регистрации прав собственности на недвижимое имущество руководствуются в первую очередь Временным положением и письмом Министерства юстиции. Именно поэтому, как правило, органы БТИ отказывают в регистрации объектов незавершенного строительства. Но и эту ситуацию можно попытаться исправить в судебном порядке, оспорив отказ органов БТИ в регистрации права собственности объекта незавершенного строительства.

КЛОЧАЙ Наталия — заместитель директора ООО «Юридическая компания «Кредо Классик Консалтинг», г. Киев