Читатели «ЮП», несомненно, уже проинформированы о ситуации, сложившейся вокруг продления срока действия моратория на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения. В данном материале речь идет о стремлении некоторых политических сил продлить срок действия запрета на продажу земли до 2007 года.

28 октября 2004 года Президент Укра­ины наложил вето на Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины», принятый Верховным Советом Украины 6 октября 2004 года. Законопроект предполагал продление срока действия моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения до 1 января 2007 года, продление срока переоформления права постоянного пользования на право аренды (право собственности) — до 1 января 2008 года, а также продление запрета на внесение земельного пая в уставный фонд хозяйственных обществ до 1 января 2007 года. Ниже приведен краткий аналитический обзор сложившейся ситуации.

Как известно, Переходными положениями Земельного кодекса Украины (пункт 15) предусмотрен запрет на продажу, а также отчуждение любым другим способом земельных участков и земельных паев. Земельный кодекс устанавливает три исключения из этого правила:

— приобретение земельного участка в собственность в порядке наследования;

— обмен земельного участка;

— изъятие земельного участка для общественных нужд.

Мораторий распространяется на земельные участки сельскохозяйственного назначения, используемые для ведения фермерского хозяйства, а также производства товаров сельскохозяйственного назначения. Срок его действия истекает 31 декабря 2004 года.

По мнению некоторых депутатов, срок действия моратория необходимо продлить, поскольку на Украине еще не созданы надлежащие условия для формирования рынка земли. Первая редакция законопроекта, предусматривающего продление срока действия моратория, датирована апрелем 2004 года.

17 июня 2004 года Верховный Совет Украины принял законопроект № 1806‑IV «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины», который предусматривал продление срока действия моратория на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения до 1 января 2007 года. Кроме того, законопроект содержал норму, в соответствии с которой запрещалось приобретение в собственность земельного участка путем заключения договора мены. Он предполагал также продление срока переоформления права постоянного пользования земельными участками на право аренды или право собственности до 1 января 2010 года.

Напомню, что в соответствии со статьей 92 Земельного кодекса, правом постоянного пользования земельными участками пользуются предприятия, учреждения, организации государственной и коммунальной форм собственности. Тем не менее в настоящее время многие граждане и юридические лица пользуются земельными участками на основании государственных актов на право постоянного пользования землей. С целью устранения такого несоответствия пунктом 6 Переходных положений Земельного кодекса был установлен крайний срок переоформления права постоянного пользования на право аренды или право собственности — 1 января 2005 года.

7 июля 2004 года Президент Украины отклонил указанный законопроект, вернув его на доработку в парламент со своими предложениями. По мнению Президента, продление моратория препятствует созданию на Украине полноценного рынка земли, а также развитию ипотечного земельного кредитования. В частности, Президент отметил, что «законом фактически предлагается временно приостановить рыночные преобразования на селе и перенести введение свободного оборота земельных участков на более поздний срок».

6 октября 2004 года Верховный Совет Украины принял в новой редакции Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины». Срок переоформления прав на земельные участки был изменен на более ранний — до 1 января 2008 года. В остальном текст нового законопроекта ничем не отличается от предыдущего. За принятие законопроекта проголосовали 249 депутатов при необходимых 226 голосах.

Однако Президент Украины вновь воспользовался правом вето в отношении указанного законопроекта. Таким образом, попытка продлить мораторий на продажу земли опять не увенчалась успехом.

Отмена моратория на продажу земельных участков имеет первостепенное значение для формирования рыночной экономики. Положительный эффект в результате отмены моратория можно представить следующим образом.

1. Земельные участки сельскохозяйственного назначения станут полноценными объектами гражданского оборота, что будет в полной степени соответствовать концепции, заложенной в Гражданском кодексе Украины (статьи 177, 178).

2. Рост количества сделок, объектом которых являются земельные участки (в частности, договоров купли-продажи и дарения), приведет к активизации рынка земли, что, в свою очередь, позволит определить рыночную цену земли.

3. Право на земельный участок (пай) можно будет рассматривать в качестве удачной инвестиции в развитие бизнеса, поскольку будет снят запрет на внесение земельных паев в качестве взноса в уставный фонд. В результате увеличится стоимость земли как инвестиционного ресурса.

4. Формирование рынка земельных участков в дальнейшем благоприятно скажется на развитии ипотечного земельного кредитования. Другими словами, предприниматели получат возможность предоставлять земельные участки банкам в залог в качестве обеспечения обязательств по кредитным договорам.

Одним из главных сторонников отмены моратория выступает Государственный комитет Украины по земельным ресурсам (Госкомзем). В настоящее время этот комитет продолжает разработку ряда законопроектов во исполнение положений Земельного кодекса. За 2003-2004 годы был принят целый ряд законов, призванных способствовать формированию и развитию рынка земли.

Таковыми, прежде всего, являются законы Украины «Об оценке земли», «О землеустройстве», «Об ипотеке».

Основными аргументами противников отмены моратория является перспектива формирования так называемого теневого рынка земли. Однако формирование теневого рынка предполагает сосредоточение крупных площадей земли в руках одного лица вследствие покупки участков по заниженным ценам. По моему мнению, такая ситуация возможна именно в условиях ограниченного оборота земельных участков. В результате же отмены моратория земля приобретет рыночную цену, что приведет к не­возможности скупать землю по заниженной цене.

Учитывая повышенный интерес к рас­сматриваемой проблеме со стороны предпринимателей и общественности, мы и в дальнейшем будем информировать вас о развитии событий в этом направлении.