Применение к спорным правоотношениям положений статьи 1131 Гражданского кодекса Украины, которая регулирует форму и условия договора о совместной деятельности, необоснованно, поскольку, как установлено судами, предметом договора о совместной деятельности является строительство жилого дома, а не арендные правоотношения относительно земельного участка.

Перевод на истцов прав арендатора является не переводом прав кредитора, а переводом прав должника, то есть переводом долга, который регулируется статьей 520 Гражданского кодекса Украины, по содержанию которой должник в обязательстве может быть заменен другим лицом (перевод долга) только с согласия кредитора, если иное не предусмотрено законом

19 декабря 2012 года коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, рассмотрев в судебном заседании дело по иску гр-на О., гр-на П., гр-на Ж., гр-на Л., гр-на К., гр-на Э., гр-на Р., гр-на У., гр-на Е., гр-на А., гр-на Д., гр-на С. к Черкасскому городскому совету, обществу с ограниченной ответственностью «П» (ООО «П») о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды и замене стороны в договоре аренды, по кассационной жалобе Черкасского городского совета на решение Сосновского районного суда г. Черкасс от 12 июня 2010 года и определение Апелляционного суда Черкасской области от 16 июля 2012 года, установила следующее.

В феврале 2012 года истцы обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 27 декабря 2005 года между ответчиками — Черкасским городским советом и ООО «П» — заключен договор аренды земельного участка площадью 30 000 м2 под размещение малоэтажной жилой застройки, которая расположена в административных границах Черкасского городского совета. Договор надлежащим образом удостоверен и зарегистрирован в Черкасском региональном филиале ГП «Ц» при Госкомземе Украины согласно записи под № * от 12 января 2006 года. Указанный договор заключен сроком до 22 декабря 2054 года.

1 сентября 2009 года между ООО «П» и истцами заключены договоры о совместной деятельности, в соответствии с которыми стороны договорились о долевом участии инвесторов в проектировании и строительстве жилого дома и инженерных сетей по адресу **. Согласно договору, размер инвестиций зависит от стоимости общей площади строительства.

Истцы считают, что указанные договоры не противоречат нормам действующего законодательства и отмечают, что в результате их заключения между ними и ответчиком — ООО «П» — возникли обязательства, которые они, в свою очередь, выполнили в сроки и на условиях, определенных в договорах, а именно: внесли средства на счет общества. Однако ответчик не выполнил свои обязательства. Истцы просят заменить сторону в договоре аренды от 27 декабря 2005 года с ООО «П» на истцов по делу, а также просят перевести на них права и обязанности арендатора по указанному договору аренды.

Решением Сосновского районного суда г. Черкасс от 12 июня 2010 года, оставленным без изменений определением Апел­ляционного суда Черкасской области от 16 июля 2012 года, исковые требования удовлетворены. Решено заменить сторону (арендатора) в договоре аренды от 27 декабря 2005 года с ООО «П» на истцов. Перевести права и обязанности арендатора по указанному договору с ООО «П» на истцов.

В кассационной жалобе Черкасский городской совет просит отменить судебные решения и принять новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

В возражении на кассационную жалобу истцы просят отказать в удовлетворении кассационной жалобы Черкасского городского совета в полном объеме.

Коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, заслушав докладчика, обсудив доводы жалобы и изучив обстоятельства, необходимые для принятия судебного решения судом кассационной инстанции, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Судами установлено, что 27 декабря 2005 года между Черкасским городским советом и ООО «П» под размещение малоэтажной жилой застройки по адресу ** был заключен договор аренды земельного участка площадью 30 000 м2.

1 сентября 2009 года между ответчиком, ООО «П», и гр-ном Д. заключен договор на долевое участие в проектировании и строительстве жилого дома и инженерных сетей по адресу ** под № ***, гр-ном Л. — договор № ***, гр-ном У. — договор № ***, гр-ном С. — договор № ***, гр-ном О. — договор под № ***, гр-ном Р. — договор № ***, гр-ном П. — под № ***, гр-ном Э. — № ***, гр-ном Е. — № ***, гр-ном А. — под № ***, гр-ном Ж. — под № ***, гр-ном К. — договор № ***.

Условия договора о долевом участии сторонами не выполнены, поскольку в отношении предприятия возбуждена процедура банкротства.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что замена кредитора в договоре аренды земли не противоречит нормам материального права и условиям договоров о долевом строительстве дома, а истцами полностью выполняются условия договора об аренде: уплачиваются арендные платежи, налоги и т.д.

Однако с такими выводами судов согласиться нельзя исходя из следующего.

Принимая решение, суд первой инстанции применил к спорным правоотношениям положения статьи 1131 ГК Украины относительно договоров о совместной деятельности, статьи 516 ГК Украины относительно замены кредитора в обязательстве.

Апелляционный суд, соглашаясь с решением суда первой инстанции, ссылался также на положения статьи 124 ЗК Украины относительно передачи земельных участков в аренду с изменением их целевого назначения.

Однако судами указанные нормы права применены к спорным правоотношениям ошибочно.

Установив, что между ООО «П» и Черкасским городским советом возникли правоотношения по аренде земельного участка, суды к указанным правоотношениям не применили закон, который регулирует такие правоотношения.

Правоотношения по аренде земли регулируются Земельным кодексом Украины и Законом Украины «Об аренде земли».

В соответствии со статьей 81 указанного закона право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено его арендатором другим лицам, внесено в уставный капитал, передано в залог, кроме предусмотренных частью 2 этой статьи случаев.

Право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности, предоставленного для строительства жилого дома, может быть отчуждено арендатором с согласия арендодателя в случае, если такое строительство начато, на срок и на условиях, определенных первичным договором аренды или если такое отчуждение предусмотрено первичным договором аренды.

Арендатор, который намерен отчудить право аренды земельного участка с согласия арендодателя, подает лично или направляет заказным письмом арендодателю соответствующее заявление.

Арендодатель в месячный срок со дня получения заявления письменно предоставляет арендатору согласие на отчуждение права аренды земельного участка или мотивированный отказ в предоставлении такого согласия.

В случае если в установленный этой статьей срок арендодатель не предоставил согласия на отчуждение права аренды земельного участка или мотивированного отказа в его предоставлении, арендатор может отчуждать право аренды земельного участка через десять рабочих дней со дня окончания этого срока.

Отчужденное право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

Следовательно, по содержанию указанной нормы права арендатор имеет право на отчуждение права аренды земельного участка только в случаях незавершения строительства с согласия арендодателя и по решению арендатора.

Применение к спорным правоотношениям положений статьи 1131 ГК Украины, которая регулирует форму и условия договора о совместной деятельности, необоснованно, поскольку, как установлено судами, предметом договора о совместной деятельности является строительство жилого дома, а не арендные правоотношения относительно земельного участка.

Необоснованным также является применение к спорным правоотношениям положений статьи 516 ГК Украины, регулирующей порядок замены кредитора в обязательстве.

Как установлено судами, договор аренды заключен между Черкасским городским советом, передавшим в аренду земельный участок, и ООО «П», которое приняло земельный участок в аренду и обязалось платить арендные платежи, которые за него платили истцы.

Следовательно, по содержанию договора аренды кредитором выступает орган государственной власти, который передал земельный участок в аренду, а должником — арендатор, который обязался использовать земельный участок по целевому назначению и платить арендные платежи.

Перевод на истцов прав арендатора является не переводом прав кредитора, а переводом прав должника, то есть переводом долга, который регулируется статьей 520 ГК Украины, по содержанию которой должник в обязательстве может быть заменен другим лицом (перевод долга) только с согласия кредитора, если иное не предусмотрено законом.

Законодательством Украины, в частности Законом Украины «Об аренде земли», Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, не предусмотрен перевод права аренды земли как вообще, так и без согласия или с согласия арендодателя.

Выполнение истцами обязательств арендатора правоотношения сторон не меняет.

В апелляционной и кассационной жалобах городской совет возражает против перевода права аренды земельного участка на истцов, а потому оснований для удовлетворения исковых требований нет.

Поскольку судами применен к спорным правоотношениям закон, не подлежащий применению, судебные решения подлежат отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 336, 341 ГК Украины, коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел постановила:

— кассационную жалобу Черкасского городского совета удовлетворить;

— решение Сосновского районного суда г. Черкасс от 12 июня 2010 года и определение Апелляционного суда Черкасской области от 16 июля 2012 года отменить, принять новое решение;

— в удовлетворении исковых требований гр-на О., гр-на П., гр-на Ж., гр-на Л., гр-на К., гр-на Э., гр-на Р., гр-на У., гр-на Е., гр-на А., гр-на Д., гр-на С. к Черкасскому городскому совету, обществу с ограниченной ответственностью «П» о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды и замене стороны в договоре аренды отказать.

Решение кассационного суда обжалованию не подлежит.

(Решение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 19 декабря 2012 года. Дело № 6-35007св12. Председательствующий — Симоненко В.Н. Судьи — Амелин В.И., Дербенцева Т.Ф., Карпенко С.А.,Олийнык А.С.)