Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА

Законы турбулентности

«Турбулентность в финансовом секторе способствует переливанию ликвидности из банков в девелопмент»
поясняет Игорь ОПАДЧИЙ, адвокат, партнер JN Legal

Игорь Опадчий

Родился в 1979 году в г. Киеве. В 2002 году окончил Институт международных отношений КНУ им. Тараса Шевченко, получив квалификацию магистра по специальности «Международное право» и переводчика с английского языка. В 2004 окончил Национальную академию государственного управления при Президенте Украины, получил квалификацию магистра государственного управления. В 2012-м защитил диссертацию и получил ученую степень кандидата юридических наук.

Автор множества научных публикаций в украинских и зарубежных изданиях, монографии «Денежные обязательства в международном частном праве».

С 2004 года занимался частной адвокатской деятельностью. С 2017-го — партнер юридической фирмы JN Legal.

В 2010—2014 годах был депутатом Киевского областного совета. С 2014 года — депутат Киевского городского совета.

— После небольшого затишья рынок строительства в Украине вновь активизировался. Насколько сегодня увеличивается объем вопросов по строительству?

— Строительство в Украине, которое не прекращалось и в самый тяжелый период 2014—2015 годов, на данный момент увеличивает свои обороты. В условиях нестабильности банковской системы украинцы продолжают считать квадратные метры более надежным способом сбережения средств. В свою очередь строительный бум дал возможность легче и быстрее преодолеть падение и кризис в экономике, который продолжался вплоть до конца 2017 года. Через эту отрасль стимулировались связанные производства, создавались рабочие места в смежных сферах. Генерировалось достаточно много работы для всех, в том числе и для юристов.

На мой взгляд, для украинского юридического рынка направление строительства, наряду с IT, сейчас выглядит наиболее перспективным. Юристу, практикующему в этой отрасли, надо иметь глубокие базовые знания и знания норм строительства, различных инструкций, технических регламентов. Необходимо быть экспертами, разбираться в довольно запутанном законодательстве и практике его применения. И, надо признать, на рынке очень мало специалистов, которые действительно глубоко владеют вопросом и правоприменительной практикой. Сфера IT, наоборот, требует креативного и творческого подхода в применении права. Часто речь идет о применении аналогии закона либо аналогии права, а не о конкретном позитивном (писаном) праве.

 

— Какие юридические проблемы обычно возникают у застройщиков?

— Откровенно говоря, строительство — это масса юридических проблем и предпринимательских рисков. Во-первых, это несоответствие нормативных документов разного уровня между собой, быстрое изменение нормативно-правовой базы, большое количество контролирующих органов.

Отдельно следует сказать о непоследовательной политике органов, выдающих разрешительную документацию. Только в Украине возможна ситуация, когда инвестор, получив весь необходимый комплект документов, в итоге не имеет возможности реализовать свой девелоперский проект по причине решения правоохранительных органов или изменения своего решения каким-то из органов государственной либо местной власти. Поэтому правовая экспертиза в этой сфере должна быть максимально скрупулезной, юрист должен уметь выбрать правильные способы защиты прав клиента — те, которые приведут к нужному результату.

 

— Почему так сложно привлечь финансирование  для реализации проектов в сфере недвижимости?

— Банки по-прежнему неохотно кредитуют девелоперские проекты. С точки зрения банка строительство сопряжено с большим количеством рисков, в том числе тех, о которых мы говорили выше. Получение всех необходимых документов не гарантирует завершения проекта.

Как правило, банки кредитуют только строительные компании с богатой историей успешно реализованных проектов и большим пулом площадок, либо проекты, где уже начато строительство, на условиях крупных залогов. Застройщики предпочитают привлекать средства частных инвесторов, покупателей недвижимости либо спекулянтов. Турбулентность в финансовом секторе способствует переливанию ликвидности из банков в девелопмент.

 

— Как повлияет на взаимоотношения с застройщиками позиция Верховного Суда относительно права фондов финансирования строительства прекратить участие в финансировании по «техническим» причинам?

— Постановлением от 3 октября 2018 го­да Верховный Суд установил, что не только фонды финансирования строительства имеют обязательства перед фактическим инвестором, но и инвестор должен исполнять свои обязательства и придерживаться согласованных сторонами процедур. Мне представляется, что в этом конкретном случае инвестор ввиду невнимательности или самоуверенности не реализовал свое право контроля за ходом строительства объекта инвестирования.

Раз инвестор не избрал способ уведомления его об окончании строительства и введении объекта в эксплуатацию (путем внесения соответствующего пункта в условия договора), то, согласившись с тем, что выбор способа уведомления осуществляется непосредственно управителем, должен был отслеживать все способы уведомления.

Справедливости ради стоит отметить, что решение в целом не будет способствовать росту частных инвестиций в строительную сферу, но будем считать его отдельным случаем.

 

— Киевгорсовет заявил о намерении завершить строительство нескольких жилищных долгостроев. Насколько это реально, ведь многие квартиры проданы по несколько раз?

— В силу недостатков правого регулирования и хаоса в правоприменительной практике во многих городах Украины возникли правовые и экономические «узлы» из недостроев и прав обманутых инвесторов. В Киеве городская власть взяла ответственность за их развязывание.

Это непростой процесс ввиду необходимости разработки детальных планов территорий при каждом строительстве. Поставленная цель — максимально приемлемым способом удовлетворить интересы пострадавших инвесторов, хотя город не несет ответственности за действия частных лиц. На данный момент по одному из таких объектов с использованием платформы Prozorro проводятся тендерные процедуры для определения генподрядчика. Что касается установления законных собственников будущих квартир, то сейчас Киевсовет собирает и анализирует соответствующую документацию.

Однако более важным направлением должно стать упреждение подобных ситуаций, в этих целях запущены бесплатные онлайн-ресурсы, позволяющие проверить документы по каждому строящемуся объекту в городе.

 

— Отражается ли на рынке распродажа имущества и объектов ипотеки ликвидируемых банков?

— Любое предложение снижает спрос. Но при ликвидации банков, как правило, продаются не объекты недвижимости, а права требования, обеспеченные ипотекой. И даже если имеет место продажа реального объекта недвижимости — это специфический рынок, в котором не так много участников. Часто такая недвижимость становится предметом отдельных судебных споров, и не каждый инвестор готов идти на такие риски.

Возьмем, к примеру, продажу ТРЦ «Рес­публика». Низкая заинтересованность рынка к подобным объектам поясняется большими рисками, связанными с покупкой. Прежде всего продаются права требования по двум кредитам ликвидируемого «Надра Банка», обеспеченным ипотекой на недостроенный ТРЦ. Сейчас суд удовлетворил иск НБУ к кипрской компании Berlinotto Limited об обращении взыскания на долю корпоративных прав ООО «Мегаполисжилстрой» (г. Киев), взявшего кредит в «Надра Банке», но это не значит, что в будущем не появятся новые иски от старых, очень старых и/или временных владельцев или совладельцев ТРЦ. А иностранные инвесторы хотят видеть юридическую и финансовую прогнозируемость покупки. Due diligence подобного объекта отпугивает любого, я бы так сказал, «классического» инвестора.

 

— Каковы перспективы рынка?

— Многие ждут дальнейшего падения цен на недвижимость, а оправданность этих ожиданий покажет время. На цену недвижимости влияет большое количество факторов. Но можно предвидеть, что цены на качественную недвижимость в хороших локациях уже вряд ли уменьшатся. На это указывают все новые регуляции в сфере строительства. Новые строительные нормы вводят широкий спектр ограничений по плотности населения, высотности, социальной инфраструктуре — эти изменения приведут к уменьшению объемов строительства в центральных районах, что в свою очередь увеличит его ценность.

Лакмусовой бумажкой стабилизации цен и их дальнейшего роста станет доступность массового ипотечного кредитования для населения. Сейчас банковские кредиты нельзя назвать доступными, а для стимулирования спроса застройщики предлагают собственные программы лояльности в виде длительных рассрочек.

 

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Пожалуйста, авторизуйтесь чтобы добавить комментарий.
Slider

Содержание

50 ведущих юридических фирм Украины 2018

КРУПНЕЙШИЕ ПУБЛИЧНЫЕ СУДЕБНЫЕ И АРБИТРАЖНЫЕ ДЕЛА

Толковый баланс

Роль земли

Рейдерский охват

Призовой фон

Грань-при

Взыскать возможно

Альтернативная музыка

Показательная практика

Энергетическая кампания

Игра за интерес

Здоровое будущее

Экспертное злоключение

Законы турбулентности

Финансовые инновации

Банкопат

Агронавты

Финансовые трансформации

Стоп-менеджмент

Расстроенный инструмент

Под слиянием событий

От общества к частному

Торг платежом красен

Не суд важно

КРУПНЕЙШИЕ ПУБЛИЧНЫЕ СДЕЛКИ

Успешный GR-ход

РЕЙТИНГ ПРИЗНАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ФИРМ

Порыв в будущее

Порт-прогноз

Южный ветер

Западо-восторг

Вселяет умеренность

Конкурентное преимущество

Произвести эффект

Качество — в жизни

Плановая готовность

Френд-лепта

Реформенный штиль

Розыск активен

Отбросить маски

Неспокойная остановка

Вне подозрения

Ход арестом

Сильнее мира сего

Свидание счетов

Все на арбитраж!

Спорный образ

Инвестиционное продолжение

Корпоративная тактика

Спектральный анализ

Отлаженный спрос

Кадровый рывок

Адаптационный фон

Индустриальный поворот

Составить реноме

Активный образ в жизни

Формула к успеху

Экспертный совет

Акцент

Свободу попугаем

Государство и юристы

КСЕС обнародовал заключение по вопросам коррупции среди судей

Предложено два альтернативных названия для Днепропетровской области

Вступили в силу новые законодательные правила для авто с еврономерами

Час КИК

Сбой с тенью

В Украине планируют создать Государственную природоохранную службу

Конспект

Держать марку

Отрасли практики

Ветер перемен

Подобрать размер

Брак в договоре

Верховный Суд разъяснил, когда нельзя составлять европротокол

ВС занял сторону судьи в отставке в споре с пенсионным органом

Кадастровый номер

Рабочий график

Карта событий

Репортаж

Проверка на порочность

Теле-must

Самое важное

Цифровой сигнал

Войти в положение

Плановое суждение

Судебная практика

Поменяться в физлице

Акцептировать внимание

Вероятность общественных беспорядков не может быть основанием для запрета мирных собраний

Плыть против стечения

Применение силы к участникам мирных акций протестов считается пыткой в контексте статьи 3 Конвенции

Тема номера

Переходное поражение

Спорный комплект

Статус квот

Обновление программы

Миссия выполнима

Право на оценку

Промерить на практике

Ордер отечества

Частная практика

Quinn Emanuel Urquhart & Sullivan LLP и Asters защитили интересы АО «Ощадбанк» в инвестиционном споре

ЮФ «АНК» отстояла в Верховном Суде арест судна

Партнер-основатель АО Arzinger Сергей Шкляр вернулся в команду

EY выступила советником Rozetka в ходе объединения с группой компаний EVO

Юристы АО «Коннов и Созановский» представили интересы клиента в деле о защите чести, достоинства и деловой репутации

МЮФ Baker McKenzie сопровождала трансакцию по продаже бизнеса «Инвитро» по лабораторной диагностике в Украине

Доверительный фон

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: