Масштабная зе­мельная реформа, которая началась в 2019 году, принесла в украинское законодательство очень много изменений, которые в большинстве случаев оцениваются положительно. Кроме изменений законодательства, 2020 год был богат на интересные и прогрессивные правовые позиции судов, в некоторых случаях весьма неожиданные, как было с признанием недействительным договора аренды земли. Большая Палата (БП) Верховного Суда (ВС) изменила подход к рассмотрению таких споров, и теперь договоры аренды, которые не подписывались собственниками земли, не подлежат признанию недействительными, а понимаются как незаключенные. При этом надлежащим способом защиты прав собственника будет либо истребование земельного участка, либо устранение преград в пользовании имуществом путем возврата земельного участка (негаторный иск).

Постоянное пользование

Если вопросы аренды земли были урегулированы как на законодательном уровне, так и в судебной плоскости, то о вопросах постоянного пользования землей почему­то забыли. Следует отметить, что чем больше мы приближаемся ко дню открытия рынка земли, тем значительнее изменения, которые нас ожидают, но почему­то при этом право постоянного пользования было упущено авторами земельной реформы. Существующие законопроекты в земельной сфере больше направлены на решение вопросов аренды, подготовку к реформе децентрализации, а также антирейдерские меры.

В Законе Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» № 552­IХ от 31 марта 2020 года законодатель предусмотрел, что граждане Украины, которым принадлежит право постоянного пользования или которые переоформили его на аренду до 2010 года, имеют право выкупа таких участков по цене не ниже нормативной денежной оценки. Вместе с тем, учитывая тенденции в судебной практике и отсутствие законодательного урегулирования этих вопросов, с момента открытия рынка земли могут возникнуть проблемы с реализацией такого права. Давайте детально разберемся в этом.

В период 2018—2019 годов стали очень популярными иски агропредприятий, фермерских хозяйств или правопреемников (наследников) глав таких фермерских хозяйств о признании права постоянного пользования на землю за фермерским хозяйством после реорганизации или в случае смерти основателя хозяйства, который получал государственный акт на землю.

Такая активность фермерских хозяйств связана с законодательными проблемами, которые остаются без решения. Первая проблема берет свое начало еще с 1995 года, когда был издан Указ Президента Украины «О порядке распаевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» № 720/95 от 8 августа 1995 года. После этого в 1999 году был издан Указ Президента Украины «О неотложных мерах относительно ускорения реформирования аграрного сектора экономики» № 1529/99 от 3 декабря 1999 года. Напомним, что с этого момента коллективные сельскохозяйственные предприятия (КСП) должны были реорганизоваться в частные предприятия (сельскохозяйственные общества с ограниченной ответственностью, общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной ответственностью и прочее). Процесс реорганизации был долгим, вместе с тем вновь созданные юрлица продолжали пользоваться землей, которая осталась после КСП, на основании государственных актов. В большинстве случаев такие участки были без кадастровых номеров, и органы Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастр), обнаружив «белые пятна» на Публичной кадастровой карте Украины, прекращали право постоянного пользования и передавали в порядке бесплатной приватизации такие участки физлицам или вообще сразу начинали процесс приватизации.

Активная позиция агропредприятий, которые начали борьбу за свое право постоянного пользования, привела к разрешению данной проблемы на уровне судебной практики, а именно — к формированию Верховным Судом позиции, что в случае реорганизации КСП право постоянного пользования землей сохраняется, если после реорганизации новое юрлицо является правопреемником. Эта позиция отразилась в постановлениях ВС в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда от 26 сентября 2019 года по делу № 924/1114/18 и от 2 сентября 2020 года по делу № 918/194/19. Недавно БП ВС в постановлении от 1 сентября 2020 года по делу № 907/29/19 подтвердила вышеуказанные позиции, а также определила, в каких случаях правопреемство невозможно.

Будет ли эта судебная практика спасательным кругом для таких агропредприятий, сказать тяжело, поскольку в связи с отсутствием единой позиции многие предприятия уже потеряли свой актив, вернуть который будет затруднительно.

Наследование права

Что касается второй проблемы, то она, на мой взгляд, должна решиться только посредством симбиоза судебной практики и законодательства. Речь идет о регулировании права постоянного пользования землей агропредприятиями и вопросов, связанных с наследованием права постоянного пользования. Дело в том, что с принятием и дальнейшими изменениями Земельного кодекса (ЗК) Украины в 2001 году среди субъектов права постоянного пользования землей в статье 92, как и в статье 141 об основаниях для прекращения такого права, агропредприятия отсутствуют. Ответ мы находим только в пункте 6 Переходных положений ЗК Украины, а также в решении Конституционного Суда Украины № 5­рп/2005 от 22 сентября 2005 года. Но на законодательном уровне такие изменения не были внесены, что привело к разным судебным подходам с 2015 по 2020 год.

23 июня 2020 года БП ВС в постановлении по делу № 179/1043/16­ц поставила точку в вопросах наследования права постоянного пользования. В этом деле ВС сделал несколько выводов, которые значительно меняют систему работы фермерских хозяйств, касаются вопросов взаимоотношения их членов, а также имущественных прав на землю. Так, ВС решил, что при получении физлицом земли на праве постоянного пользования для создания фермерского хозяйства это право после создания юрлица переходит к такому хозяйству. При этом физическое лицо «автоматически» теряет статус пользователя. Большинство споров, находящихся в судах, связаны с признанием данного права уже за фермерским хозяйством, а такие иски подают наследники умерших членов (глав фермерского хозяйства) от лица хозяйства. Также ВС отметил, что это право может наследоваться только в том случае, когда физлицо умерло до создания фермерского хозяйства.

Учитывая такие выводы, мы приходим к тому, что теперь пользователями земли являются не физлица — основатели фермерских хозяйств, а само юрлицо. При этом юрлицо может зарегистрировать за собой право постоянного пользования на землю в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (Реестр), то же положение касается и права аренды. Но на этом этапе отсутствие законодательного урегулирования данного вопроса заводит новых собственников в тупик, поскольку автоматической перерегистрации такого права на юрлицо не происходит, а подать документы на регистрацию права постоянного пользования в Реестре, по сути, невозможно, поскольку эта процедура не урегулирована. Как и не существует полного перечня документов, которые для этого нужны.

К тому же теперь не понятно, как физлица, которые получали землю для создания фермерского хозяйства на условиях постоянного пользования, могут ее купить после открытия рынка земли.

Исходя из вышеизложенного, можем прийти к выводу, что, несмотря на активную земельную реформу, право постоянного пользования остается не урегулированным на законодательном уровне. Ввиду последних позиций Верховного Суда, а также пробелов в законодательной базе право постоянного пользования может остаться незащищенным активом, который будет похож на чемодан без ручки. Выход из этой ситуации мы видим только во внесении изменений в законодательную базу с учетом последних прогрессивных позиций БП ВС, чтобы исправить прошлые упущения и сформировать новые законодательные подходы для защиты и надлежащего урегулирования вопроса регистрации такого права на землю, как постоянное пользование.

 НАВРОЦКИЙ Дмитрий — адвокат, управляющий партнер SENSUM Law Firm, член Комитета по аграрному, земельному и экологическому праву НААУ, г. Киев