Генеральный партнер 2021 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №41 (616) » Закон один — применение разное

Закон один — применение разное

Рубрика Тема номера
Проблемные вопросы материального и процессуального права при рассмотрении споров, связанных с возобновлением договоров аренды земли

Законом «О судо­устро­йстве Укра­ины» Выс­ший хозяйствен­ный суд Укра­ины (ВХСУ) наделен полномочиями по оказанию методической помощи нижестоящим судам с целью одинакового применения норм Кон­сти­туции и законов в судебной практике на основе ее обобщения и анализа судебной статистики.

Однако не всегда практика применения одного и того же положения Закона оказывается единообразной. В качестве примера хочу привести практику рассмотрения ВХСУ споров, связанных с так называемым возобновлением договоров аренды земельных участков, в которых одной из сторон является орган государственной власти или местного самоуправления.

Так, в обзорном письме «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с арендой земельных участков» № 01-8/ 918 от 30 ноября 2007 года (обзорное письмо) ВХСУ обратил внимание судов на то, что споры о возобновлении договоров аренды земли отличаются от споров, возникающих при разрешении вопросов возобновления иных договоров аренды (найма). Особенность рассмотрения таких споров, как указал ВХСУ, заключается в том, что помимо Гражданского кодекса Украины (ГК), регулирующего вопросы аренды (найма), споры, связанные с арендой земли, должны разрешаться с учетом Закона Украины «Об аренде земли», который является специальным законом, регулирующим данные правоотношения, и с учетом положений Закона Украины «О местном самоуправлении на Украине» (в том случае, если речь идет об аренде земли, относящейся к коммунальной или государственной собственности).

В части 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», регулирующей возможность и условия возобновления договора аренды, сказано: «В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, то, при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца после окончания срока договора, он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором».

В обзорном письме ВХСУ указывает на то, что наличие в статье 33 слов «подлежит возобновлению» не означает автоматического возобновления договора, а означает совершение неких действий. Такими действиями, совершенно справедливо указывая на Закон Украины «О местном самоуправлении на Украине», ВХСУ считает принятие органом местного самоуправления соответствующего решения. В случае отсутствия решения договор не может считаться возобновленным.

6 июня 2008 года ВХСУ информационным письмом № 01-8/354 довел до сведения нижестоящих хозяйственных судов постановления Верховного Суда Украины (ВСУ) по делам, возникающим из споров, связанных с применением законодательства об аренде земли. ВХСУ при этом указал, что изложенные в постановлениях правовые позиции ВСУ следует учитывать при рассмотрении соответствующих дел. Правовая позиция ВСУ, изложенная в постановлении от 20 мая 2008 года по делу № 30/234, совпадала с позицией ВХСУ, изложенной в обзорном письме.

Однако анализ постановлений ВХСУ, вынесенных в период с 2007 по 2009 год свидетельствует о том, что ВХСУ так и не пришел к единому мнению по поводу содержания и смысла статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли».

Так, 8 июля 2008 года ВХСУ, рассматривая дело № 13/251, иначе применил статью 33 Закона «Об аренде земли» и отменил постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда, указав в мотивировочной части постановления, что часть 3 статьи 33 Закона «Об аренде земли» предусматривает обязательность пролонгации договора аренды земельного участка (возобновления на тот же срок и на тех же условиях) в случае отсутствия письменных возражений арендодателя в форме письма-уведомления на протяжении одного месяца после окончания срока договора. Далее ВХСУ указал, что вывод апелляционного суда о том, что часть 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» не преду­сматривает автоматического возобновления договора аренды, основывается на довольно расширенном толковании апелляционным судом содержания указанной статьи.

Коллегия судей ВХСУ, принимавшая постановление по делу № 13/251, посчитала также, что апелляционным судом ошибочно отождествлен правовой институт пролонгации договора аренды (продления договора на тот же срок и на тех же условиях), закрепленный частью 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», который реализуется вследствие молчаливого согласия сторон договора, и преимущественного права добросовестного арендатора, при прочих равных условиях, на возобновление договора аренды на новый срок, что, как правило, осуществляется путем перезаключения договора (части 1, 2 статьи 33 этого Закона).

Аналогичная позиция высказана ВХСУ в постановлении от 5 февраля 2009 года по делу № 9/183-08.

Конечно, можно было бы предположить, что ВХСУ изменил свое мнение относительно смысла части 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» и относительно необходимости наличия такого документа, как решение органа местного самоуправления. Но наряду с постановлениями по делам № 13/251 и № 9/183-08 были вынесены постановления, из которых следует, что они принимались с учетом позиции, изложенной в обзорном письме и информационном письме № 01-8/354 (постановления ВХСУ: от 28 января 2009 года по делу № 35/384; от 18 февраля 2009 года по делу № 2-8/7997-2008; от 4 марта 2009 года по делу № 20/3923; от 3 июня 2009 года по делу № 22/124, № 10/743-07).

Следует также отметить, что обзорное письмо и информационное письмо № 01-8/354 ВХСУ не изменены, позиция, изложенная Судом, не признана ошибочной. Поэтому представляется совершенно недопустимой ситуация, при которой в ВХСУ существует различная практика применения одной и той же нормы Закона, изложенная в виде судебных решений и рекомендаций, потому что и стороны процесса, и нижестоящие суды формируют свою позицию с учетом практики ВХСУ.

Еще одна проблема, усложняющая рассмотрение споров, связанных с арендой земли коммунальной (государственной) собственности, касается определения подведомственности таких споров. В настоящее время споры, связанные с признанием недействительными решений органов власти и основанных на них договоров аренды земли, рассматриваются как хозяйственными судами в рамках хозяйственного процесса, так и административными судами по правилам Кодекса административного судопроизводства Украины (КАС).

В практике юридической фирмы «Семенова и Партнеры» есть спор между двумя хозяйствующими субъектами (ФЛП «Ш» и ЧП «А») относительно аренды земельного участка в г. Севастополе. Спор длится третий год в рамках нескольких дел.

Среди них есть два дела, связанные с признанием недействительными решений Севастопольского городского совета, принятых в разное время, относительно передачи в аренду одного и того же земельного участка. Одно из этих дел по иску ФЛП «Ш» к ЧП «А» рассмотрено по правилам КАС. Его рассмотрение завершилось в Высшем административном суде Украины 3 апреля 2008 года. Второе дело по иску ЧП «А» к ФЛП «Ш» рассматривалось по правилам Хозяйственного процессуального кодекса Украины и в настоящее время находится на рассмотрении в ВХСУ.

Анализ постановлений ВХСУ свидетельствует о существовании еще одного мнения Суда по поводу подведомственности подобных споров. Так, при рассмотрении 20 ноября 2007 года дела № 2-7/6443-2007 по спору, предметом которого было требование «считать договор возобновленным», ВХСУ высказал мнение о том, что такие споры являются по существу спорами о признании фактов, а эта категория споров не подведомственна хозяйственному суду.

Ситуация, при которой не только лицо, обращающееся за защитой своего права, но и специалисты не могут определить подведомственность дела тому или иному суду, создает препятствия в осуществлении защиты нарушенных прав и интересов субъектов предпринимательской деятельности. Совершенно очевидно, что вопросы, связанные с возобновлением договоров аренды земли коммунальной и государственной собственности, имеют очень важное значение, поэтому толкование статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», которая по-разному применяется хозяйственными судами, в том числе ВХСУ, должен дать Конституционный Суд Украины (КСУ), а вопрос о подведомственности данной категории споров должен решить ВСУ.

До решения КСУ хочу предложить вашему вниманию свое понимание смысла и содержания части 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» и вопроса определения подведомственности данной категории дел. Так, на мой взгляд, включение в часть 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» слова «подлежит» указывает на необходимость совершения определенного действия. Иначе бы законодатель написал так же, как это сделано в статье 764 ГК, а именно: «договор считается возобновленным».

Такое действие в силу прав и обязаннос­тей, возложенных на орган местного самоуправления Законом Украины «О местном самоуправлении на Украине» может выполнить только этот орган путем принятия (или непринятия) решения на пленарном заседании. Именно в этом заключается особенность данной категории дел, которые должны рассматриваться с учетом Закона Украины «О местном самоуправлении», и именно эта особенность заложена в словосочетании «подлежит возобновлению».

По моему мнению, споры, связанные с возобновлением договоров аренды, не могут рассматриваться хозяйственными судами как споры о возобновлении договоров аренды, споры о признании права на земельный участок (или права на аренду земельного участка) и т.д. Они должны рассматриваться по правилам КАС как споры, связанные с обжалованием решения органа местного самоуправления, отказавшего в возобновлении договора аренды (если принято такое решение), или споры, связанные с обжалованием бездеятельности органа местного самоуправления (если в течение месяца после окончания срока аренды орган самоуправления не вынес вопрос о возобновлении договора аренды на рассмотрение очередной сессии).

21 октября 2008 года ВСУ, рассмотрев дело, связанное с арендой земли, по жалобе Генеральной прокуратуры Украины, пришел к выводу о том, что споры, возникающие по поводу аренды земли, не относятся к компетенции административных судов. При этом ВСУ в качестве обоснования своей позиции относительно того, что рассматриваемый спор не является публично-правовым, сослался на пункт 1 части 1 статьи 3 КАС, что выглядит не очень убедительно.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 17 КАС, компетенция административных судов распространяется также на споры, возникающие по поводу заключения и выполнения административных договоров.

Если мы обратимся к статье 3 КАС, то увидим, что законодатель дает понятие административного договора как дву- или многостороннего соглашения, содержание которого составляют права и обязанности сторон, вытекающие из властных управленческих функций субъекта властных полномочий, являющегося одной из сторон соглашения.

Распоряжение землями территориальных общин, а также решение иных вопросов в области земельных отношений, является в соответствии Земельным кодексом Украины и Законом Украины «О местном самоуправлении на Украине» одной из управленческих функций органов местного самоуправления.

Поэтому логичен вывод о том, что договоры аренды земли являются административными договорами, следовательно, именно административные суды должны рассматривать дела по спорам, связанным с возобновлением договора аренды.

При этом алгоритм действий заинтересованных лиц должен быть следующим:

1) арендатор, желающий возобновить договор, обращается в орган местного само­управления с заявлением о желании продлить (пролонгировать) договор аренды земли;

2) субъект властных полномочий в течение месяца после окончания договора аренды выносит этот вопрос на рассмотрение очередной сессии;

3) в случае если субъект властных полномочий не вынес вопрос о возобновлении договора аренды на очередную сессию или принял на сессии решение об отказе в во­зобновлении договора, арендатор обращается в суд с требованием о признании противоправным (недействительным) бездействия (решения) субъекта властных полномочий и обязательстве заключить договор аренды на новый срок.

Если последовательность действий будет соблюдена, при рассмотрении спора административному суду останется выяснить два обстоятельства: продолжает ли арендатор пользоваться земельным участком пос­ле окончания срока аренды, и направлял ли арендодатель письменное возражение в установленный законом срок.

СЕМЕНОВА Марина — директор ЮФ «Семенова и Партнеры», г. Севастополь

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 комментариев
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

VOX POPULI

В суде хорошо, а в адвокатуре лучше

Государственная практика

Время «Ч» — 1 января 2010 года

Законодательная практика

Исполнение по присяжному

Мораторий на либерализацию

Комментарии и аналитика

Действие нормы закона во времени

Неделя права

Конкуренция съездов

Бланки и тарифы под прицелом

Бедные недра — плохие судьи?

Взяткорейтинг от МВД

Бачуниада

Новости законотворчества

Иностранные компании — в ЕГРПОУ

Еврогарантии для авиапассажиров

Ответственность за блокирование парламента

Новости из зала суда

Возбуждено уголовное дело, связанное с разворовыванием средств «БТА-банка»

Хозсуд г. Киева поддержал сторону радиокомпании

Запрет на «антиправительственную» рекламу отменен

Новости из-за рубежа

Партии вправе исключать кандидатов из списков

Профессия юриста остается в России самой престижной

Верховный суд России подтвердил право обвиняемых лгать

Назначен новый генпрокурор Молдавии

Новости профессии

Президент Украины против кредитов под госгарантии

Минюст вернул на доработку постановление о валютно-обменных операциях

Украинско-канадское судебное сотрудничество: итоги

Судебное преследование насилия против женщин

ВККС считает бойкотирование своих решений депутатами безосновательным

Квалифкомиссия админсудов заполняет вакансии

Новости юридических фирм

«Салком» — консультант по созданию совместного предприятия

ENGARDE представляет в судах интересы Zamil Steel Industries

«Астерс» — советник по приобретению доли сахарного завода

Анна Вронская приняла участие в конференции, посвященной разрешению бизнес-споров

Реестр событий

День Права, объединивший юристов

Служебная лестница

Присвоение почетных званий

Награждения

Судебная практика

Не адвокатом единым

Судебные дела недели

ВСУ удовлетворил кассационную жалобу ОАО «Государственный сберегательный банк Украины»

Дело по иску ООО «Винсо-Тиссен» направлено на новое рассмотрение

Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины рассмотрит следующие дела

Судебные решения

О переходе права собственности на землю

О размежевании подведомственности при рассмотрении земельных споров

Тема номера

Земля в пользование – «автоматом»

Закон один — применение разное

Частная практика

Ассоциация юристов Украины организовала в Мадриде прием в старейшем ресторане мира

Выход для амбиций юристов

Интересы клиента выше закона

Крымские Порядки

Из Ялты — к сердцу каждого

Юридический форум

Юристы играют по новым правилам

О «придомовой» земле

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: