Законом «О судо­устро­йстве Укра­ины» Выс­ший хозяйствен­ный суд Укра­ины (ВХСУ) наделен полномочиями по оказанию методической помощи нижестоящим судам с целью одинакового применения норм Кон­сти­туции и законов в судебной практике на основе ее обобщения и анализа судебной статистики.

Однако не всегда практика применения одного и того же положения Закона оказывается единообразной. В качестве примера хочу привести практику рассмотрения ВХСУ споров, связанных с так называемым возобновлением договоров аренды земельных участков, в которых одной из сторон является орган государственной власти или местного самоуправления.

Так, в обзорном письме «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с арендой земельных участков» № 01-8/ 918 от 30 ноября 2007 года (обзорное письмо) ВХСУ обратил внимание судов на то, что споры о возобновлении договоров аренды земли отличаются от споров, возникающих при разрешении вопросов возобновления иных договоров аренды (найма). Особенность рассмотрения таких споров, как указал ВХСУ, заключается в том, что помимо Гражданского кодекса Украины (ГК), регулирующего вопросы аренды (найма), споры, связанные с арендой земли, должны разрешаться с учетом Закона Украины «Об аренде земли», который является специальным законом, регулирующим данные правоотношения, и с учетом положений Закона Украины «О местном самоуправлении на Украине» (в том случае, если речь идет об аренде земли, относящейся к коммунальной или государственной собственности).

В части 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», регулирующей возможность и условия возобновления договора аренды, сказано: «В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, то, при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца после окончания срока договора, он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором».

В обзорном письме ВХСУ указывает на то, что наличие в статье 33 слов «подлежит возобновлению» не означает автоматического возобновления договора, а означает совершение неких действий. Такими действиями, совершенно справедливо указывая на Закон Украины «О местном самоуправлении на Украине», ВХСУ считает принятие органом местного самоуправления соответствующего решения. В случае отсутствия решения договор не может считаться возобновленным.

6 июня 2008 года ВХСУ информационным письмом № 01-8/354 довел до сведения нижестоящих хозяйственных судов постановления Верховного Суда Украины (ВСУ) по делам, возникающим из споров, связанных с применением законодательства об аренде земли. ВХСУ при этом указал, что изложенные в постановлениях правовые позиции ВСУ следует учитывать при рассмотрении соответствующих дел. Правовая позиция ВСУ, изложенная в постановлении от 20 мая 2008 года по делу № 30/234, совпадала с позицией ВХСУ, изложенной в обзорном письме.

Однако анализ постановлений ВХСУ, вынесенных в период с 2007 по 2009 год свидетельствует о том, что ВХСУ так и не пришел к единому мнению по поводу содержания и смысла статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли».

Так, 8 июля 2008 года ВХСУ, рассматривая дело № 13/251, иначе применил статью 33 Закона «Об аренде земли» и отменил постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда, указав в мотивировочной части постановления, что часть 3 статьи 33 Закона «Об аренде земли» предусматривает обязательность пролонгации договора аренды земельного участка (возобновления на тот же срок и на тех же условиях) в случае отсутствия письменных возражений арендодателя в форме письма-уведомления на протяжении одного месяца после окончания срока договора. Далее ВХСУ указал, что вывод апелляционного суда о том, что часть 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» не преду­сматривает автоматического возобновления договора аренды, основывается на довольно расширенном толковании апелляционным судом содержания указанной статьи.

Коллегия судей ВХСУ, принимавшая постановление по делу № 13/251, посчитала также, что апелляционным судом ошибочно отождествлен правовой институт пролонгации договора аренды (продления договора на тот же срок и на тех же условиях), закрепленный частью 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», который реализуется вследствие молчаливого согласия сторон договора, и преимущественного права добросовестного арендатора, при прочих равных условиях, на возобновление договора аренды на новый срок, что, как правило, осуществляется путем перезаключения договора (части 1, 2 статьи 33 этого Закона).

Аналогичная позиция высказана ВХСУ в постановлении от 5 февраля 2009 года по делу № 9/183-08.

Конечно, можно было бы предположить, что ВХСУ изменил свое мнение относительно смысла части 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» и относительно необходимости наличия такого документа, как решение органа местного самоуправления. Но наряду с постановлениями по делам № 13/251 и № 9/183-08 были вынесены постановления, из которых следует, что они принимались с учетом позиции, изложенной в обзорном письме и информационном письме № 01-8/354 (постановления ВХСУ: от 28 января 2009 года по делу № 35/384; от 18 февраля 2009 года по делу № 2-8/7997-2008; от 4 марта 2009 года по делу № 20/3923; от 3 июня 2009 года по делу № 22/124, № 10/743-07).

Следует также отметить, что обзорное письмо и информационное письмо № 01-8/354 ВХСУ не изменены, позиция, изложенная Судом, не признана ошибочной. Поэтому представляется совершенно недопустимой ситуация, при которой в ВХСУ существует различная практика применения одной и той же нормы Закона, изложенная в виде судебных решений и рекомендаций, потому что и стороны процесса, и нижестоящие суды формируют свою позицию с учетом практики ВХСУ.

Еще одна проблема, усложняющая рассмотрение споров, связанных с арендой земли коммунальной (государственной) собственности, касается определения подведомственности таких споров. В настоящее время споры, связанные с признанием недействительными решений органов власти и основанных на них договоров аренды земли, рассматриваются как хозяйственными судами в рамках хозяйственного процесса, так и административными судами по правилам Кодекса административного судопроизводства Украины (КАС).

В практике юридической фирмы «Семенова и Партнеры» есть спор между двумя хозяйствующими субъектами (ФЛП «Ш» и ЧП «А») относительно аренды земельного участка в г. Севастополе. Спор длится третий год в рамках нескольких дел.

Среди них есть два дела, связанные с признанием недействительными решений Севастопольского городского совета, принятых в разное время, относительно передачи в аренду одного и того же земельного участка. Одно из этих дел по иску ФЛП «Ш» к ЧП «А» рассмотрено по правилам КАС. Его рассмотрение завершилось в Высшем административном суде Украины 3 апреля 2008 года. Второе дело по иску ЧП «А» к ФЛП «Ш» рассматривалось по правилам Хозяйственного процессуального кодекса Украины и в настоящее время находится на рассмотрении в ВХСУ.

Анализ постановлений ВХСУ свидетельствует о существовании еще одного мнения Суда по поводу подведомственности подобных споров. Так, при рассмотрении 20 ноября 2007 года дела № 2-7/6443-2007 по спору, предметом которого было требование «считать договор возобновленным», ВХСУ высказал мнение о том, что такие споры являются по существу спорами о признании фактов, а эта категория споров не подведомственна хозяйственному суду.

Ситуация, при которой не только лицо, обращающееся за защитой своего права, но и специалисты не могут определить подведомственность дела тому или иному суду, создает препятствия в осуществлении защиты нарушенных прав и интересов субъектов предпринимательской деятельности. Совершенно очевидно, что вопросы, связанные с возобновлением договоров аренды земли коммунальной и государственной собственности, имеют очень важное значение, поэтому толкование статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», которая по-разному применяется хозяйственными судами, в том числе ВХСУ, должен дать Конституционный Суд Украины (КСУ), а вопрос о подведомственности данной категории споров должен решить ВСУ.

До решения КСУ хочу предложить вашему вниманию свое понимание смысла и содержания части 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» и вопроса определения подведомственности данной категории дел. Так, на мой взгляд, включение в часть 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» слова «подлежит» указывает на необходимость совершения определенного действия. Иначе бы законодатель написал так же, как это сделано в статье 764 ГК, а именно: «договор считается возобновленным».

Такое действие в силу прав и обязаннос­тей, возложенных на орган местного самоуправления Законом Украины «О местном самоуправлении на Украине» может выполнить только этот орган путем принятия (или непринятия) решения на пленарном заседании. Именно в этом заключается особенность данной категории дел, которые должны рассматриваться с учетом Закона Украины «О местном самоуправлении», и именно эта особенность заложена в словосочетании «подлежит возобновлению».

По моему мнению, споры, связанные с возобновлением договоров аренды, не могут рассматриваться хозяйственными судами как споры о возобновлении договоров аренды, споры о признании права на земельный участок (или права на аренду земельного участка) и т.д. Они должны рассматриваться по правилам КАС как споры, связанные с обжалованием решения органа местного самоуправления, отказавшего в возобновлении договора аренды (если принято такое решение), или споры, связанные с обжалованием бездеятельности органа местного самоуправления (если в течение месяца после окончания срока аренды орган самоуправления не вынес вопрос о возобновлении договора аренды на рассмотрение очередной сессии).

21 октября 2008 года ВСУ, рассмотрев дело, связанное с арендой земли, по жалобе Генеральной прокуратуры Украины, пришел к выводу о том, что споры, возникающие по поводу аренды земли, не относятся к компетенции административных судов. При этом ВСУ в качестве обоснования своей позиции относительно того, что рассматриваемый спор не является публично-правовым, сослался на пункт 1 части 1 статьи 3 КАС, что выглядит не очень убедительно.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 17 КАС, компетенция административных судов распространяется также на споры, возникающие по поводу заключения и выполнения административных договоров.

Если мы обратимся к статье 3 КАС, то увидим, что законодатель дает понятие административного договора как дву- или многостороннего соглашения, содержание которого составляют права и обязанности сторон, вытекающие из властных управленческих функций субъекта властных полномочий, являющегося одной из сторон соглашения.

Распоряжение землями территориальных общин, а также решение иных вопросов в области земельных отношений, является в соответствии Земельным кодексом Украины и Законом Украины «О местном самоуправлении на Украине» одной из управленческих функций органов местного самоуправления.

Поэтому логичен вывод о том, что договоры аренды земли являются административными договорами, следовательно, именно административные суды должны рассматривать дела по спорам, связанным с возобновлением договора аренды.

При этом алгоритм действий заинтересованных лиц должен быть следующим:

1) арендатор, желающий возобновить договор, обращается в орган местного само­управления с заявлением о желании продлить (пролонгировать) договор аренды земли;

2) субъект властных полномочий в течение месяца после окончания договора аренды выносит этот вопрос на рассмотрение очередной сессии;

3) в случае если субъект властных полномочий не вынес вопрос о возобновлении договора аренды на очередную сессию или принял на сессии решение об отказе в во­зобновлении договора, арендатор обращается в суд с требованием о признании противоправным (недействительным) бездействия (решения) субъекта властных полномочий и обязательстве заключить договор аренды на новый срок.

Если последовательность действий будет соблюдена, при рассмотрении спора административному суду останется выяснить два обстоятельства: продолжает ли арендатор пользоваться земельным участком пос­ле окончания срока аренды, и направлял ли арендодатель письменное возражение в установленный законом срок.

СЕМЕНОВА Марина — директор ЮФ «Семенова и Партнеры», г. Севастополь