Многие арендаторы уже получили от арендодателей письменные уведомления приблизительно следующего содержания: «Сообщаем Вам, что на основании статьи 118 Закона Украины «О Государственном бюджете на 2007 год» и постановления Кабинета Министров Украины № 1846 от 27 декабря 2006 года необходимо провести перерасчет арендной платы по новым арендным ставкам путем заключения дополнительных соглашений к действующим договорам аренды». Отметим, что сроки, которые отводятся для заключения дополнительных соглашений, могут быть разными, но в рамках шестимесячного срока начиная со вступления Закона Украины «О Государственном бюджете на 2007 год» в силу (Закон о Госбюджете).

Итак, статьей 118 Закона о Госбюджете предусмотрено:

1) установить, что в 2007 году передача в аренду государственного и коммунального имущества осуществляется исключительно на конкурсной основе. Арендная плата за государственное и коммунальное имущество определяется в соответствии с ее рыночной стоимостью в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины (КМУ).

2) предоставить право КМУ утверждать индикативные ставки арендной платы для государственного и коммунального имущества, которое передается в аренду в городах областного значения, городах Киеве и Севастополе.

3) договоры аренды государственного и коммунального имущества, заключенные до 1 января 2007 года (кроме договоров на аренду государственного и коммунального имущества, заключенных бюджетными учреждениями, Пенсионным фондом Украины и его органами, а также относительно целостных имущественных комплексов), в шестимесячный срок подлежат обязательному пересмотру в соответствии с установленной нормой.

Постановлением КМУ «О внесении изменений в Методику расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества» № 1846 от 27 декабря 2006 года были увеличены арендные ставки за использование целостных имущественных комплексов государственных предприятий и за использование недвижимого государственного имущества.

Судя по содержанию абзаца 3 статьи 118 Закона о Госбюджете, речь идет о пересмотре арендной платы. То, что данный абзац касается арендной платы, можно понять исходя из письма Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ) № 10-16-365 от 16 января 2007 года. В нем, в частности, говорится, что в связи со вступлением в силу Закона о Госбюджете и постановлением КМУ «О внесении изменений в Методику расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества» № 1846 от 27 декабря 2006 года должен быть осуществлен пересмотр размера арендной платы по всем договорам аренды недвижимого государственного имущества.

При получении уведомления о необходимости заключить дополнительное соглашение к договору аренды арендатор может пойти навстречу арендодателю и заключить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении арендной платы в указанный арендодателем срок. Преимущество данного решения в том, что в последующем арендатор может рассчитывать на продолжение арендных отношений с арендодателем.

Но арендатор может и отказаться от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, ссылаясь на часть 4 статьи 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», согласно которой условия договора аренды являются действующими на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения (приведения в соответствие с этим Законом) законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора.

И здесь возникает вопрос — с какими требованиями арендодатель обратится в суд? Будет это иск о расторжении договора аренды или иск о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении арендной платы.

Требование о расторжении договора предусматривает соблюдение ряда процессуальных моментов. Арендодатель для обращения в суд должен получить отказ арендатора на его предложение заключить дополнительное соглашение либо не получить ответ в срок, указанный в уведомлении. Если же срок для ответа в уведомлении не указан, то арендодатель имеет право обратиться в суд по истечении 20 дней, с учетом почтового пробега, с момента отправки уведомления (часть 3 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины и часть 2 статьи 11 Хозяйственного процессуального кодекса Украины).

Если при досудебном урегулировании спора стороны не заключат дополнительное соглашение к договору аренды, то суд вправе расторгнуть договор на основании части 2 статьи 652 Гражданского кодекса Украины (ГК). В данной норме указано, что если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, договор может быть расторгнут.

Однако, согласно Порядку пересмотра договоров аренды недвижимого государственного имущества (Порядок), ­утвержденному приказом ФГИУ № 43 от 18 января 2007 года, позиция Фонда сводится к тому, чтобы арендодатели не расторгали договора аренды с арендаторами в случае, если последние не изъявят желания пересмотреть арендную плату по новым ставкам, а заключали с арендаторами дополнительные соглашения об изменении арендной платы.

Данным Порядком установлено: «Пересмотр договоров должен быть осуществлен путем заключения дополнительных соглашений к договорам аренды в сроки, предусмотренные графиком пересмотра договоров, разработанным ФГИУ. Единственным базовым месяцем для расчетов арендной платы по новым ставкам установить январь 2007 года. Предлагать арендаторам в дополнительных соглашениях первым месяцем оплаты по новым ставкам также определять январь 2007 года. Арендная плата за январь 2007 года определяется на основе рассчитанной в соответствии с требованиями пунктов 8 и 12 Методики арендной платы за декабрь 2006 года с учетом изменения размера арендной ставки и в соответствии с требованиями пункта 13 Методики индекса инфляции за январь 2007 года».

Следуя логике ФГИУ, если арендатор отказывается от заключения дополнительного соглашения, арендодатель будет понуждать его через суд заключить такое дополнительное соглашение.

Следует обратить внимание на то, что ФГИУ просит установить единственным базовым месяцем для расчетов арендной платы по новым ставкам январь 2007 года. Но в соответствии с частью 3 статьи 632 ГК изменение цены в договоре после его исполнения не допускается. Следовательно, если, к примеру, арендатор имеет на руках счет на оплату аренды за январь 2007 года по старым арендным ставкам и платежный документ о его оплате, то в таком случае арендодатель не может предлагать арендатору установить единственным базовым месяцем для расчетов арендной платы по новым ставками январь 2007 года.

Таким образом, расчет арендной платы по новым ставкам должен производиться с момента заключения дополнительного соглашения, а не с января 2007 года, как это предлагает ФГИУ. А в случае, если изменения в договор аренды относительно расчета арендной платы по новым ставкам были внесены по решению суда, то согласно части 3 статьи 653 ГК расчет должен производиться не ранее вступления решения суда в законную силу.

ШИНКАРЧУК Андрей — юрист, г. Харьков