«Двигать недвижимое в юридическом направлении» — под таким лозунгом прошел 31 октября 2018 года Legal Real Estate Forum, который «Юридическая практика» провела впервые. Генеральным партнером мероприятия выступила АФ «Грамацкий и Партнеры». Рынок недвижимости является одним из ключевых маркеров развития государственной экономики, индикатором политических настроений в стране и благосостояния ее граждан. О тенденциях этого рынка в Украине размышляли владельцы и топ-менеджмент бизнеса, руководители юридических департаментов и служб безопасности крупных украинских компаний, партнеры ведущих юридических фирм, представители профильных ассоциаций, ведомств и судебной власти.

Будущее рынка

Тон всему обсуждению задали участники круглого стола «Что ждет рынок недвижимости: взгляд игроков рынка». Ключевые игроки этой сферы обсудили состояние рынка недвижимости в Украине, его основные индикаторы и векторы деловой активности, проанализировали настоящее и будущее коммерческой недвижимости и перспективы дальнейшего развития сферы жилой недвижимости в Украине. Модератором круглого стола выступил президент АФ «Грамацкий и Партнеры» Эрнест Грамацкий.

Он отметил, что в последние годы процессы на рынке недвижимости напоминали американские горки. Создание такой площадки, как Legal Real Estate Forum, важно для бизнеса потому, что ему необходимо регулярно указывать государству на преграды, с которыми сталкивается рынок. Бизнесу необходима регуляторная политика, бизнес должен диктовать новые условия: отсекать недобросовестных субъектов и формировать новые стандарты взаимоотношений. А юридическому консалтингу нужно понимать, куда идет клиент, чтобы идти за ним. «Нам есть чем поделиться», — заверил участников модератор.

Говоря о состоянии рынка недвижимости, президент корпорации «Укрбуд» Александр Лятамбор подчеркнул, что тенденция к развитию строительного рынка сохраняется. Генеральный директор Seven Hills International Developers Арие Шварц считает, что премиум-сегмент рынка считает стабильный. «Не понимаю, зачем мы говорим о стабильности, ведь мы все знаем экономическую теорию: на стабильности всегда зарабатывается меньше, чем на волатильности», — недоумевал генеральный директор Arricano Real Estate PLC Михаил Меркулов. По его мнению, при волатильности рынка в Украине еще интереснее: все говорят, что рынок падает, квартиры не продаются, при этом мы все видим, что дома строятся. Это свидетельствует о том, что в Украине не работают некоторые экономические факторы. Спикер убежден, что в ближайшие 20–30 лет в сфере недвижимости появятся перспективы.

Для генерального директора ООО «СИТИ КЭПИТАЛ ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» Игоря Зубицкого не все так однозначно: «Мы по-прежнему идем по льду, но лед стал крепким, это точно». По его словам, в 2017 году в Европе объем инвестиций в рынок недвижимости вырос на 7 %. В Украине объем инвестиций наверняка тоже вырос, но каковы ключевые факторы этого роста? Если в Европе это дополнительные инструменты финансирования, то у нас рынок недвижимости традиционно является инвестрынком.

«За какой недвижимостью будущее?» — поинтересовался г-н Грамацкий. Арие Шварц отметил, что при выходе на рынок Украины его компания решила заниматься недвижимостью бизнес-класса. По его словам, сегодня люди хотят получить максимум за те же деньги. В ближайшем будущем они планируют остаться в премиум-классе, поскольку чувствуют себя там хорошо. Игорь Зубицкий убежден, что будущее недвижимости за технологиями: развитие рынка невозможно без инноваций. Инновации внутри страны позволяют удержать кадровый потенциал Украины.

Пути развития

Пути развития сферы недвижимости и девелопмента обсуждали участники панельной дискуссии Legal Real Estate Forum. Ее модератором выступила старший партнер ALEXANDROV & PARTNERS Оксана Крыжановская.

Покупать или не покупать — как решить этот вопрос инвестору? Управляющий партнер ЮКК «Де-Юре» Григорий Трипульский, представитель одесского юридического рынка, отмечает тенденцию увеличения количества инвесторов из-за рубежа. Но инвесторов прежде всего интересует, будет ли объект инвестирования сдан в эксплуатацию, правильно ли будет зарегистрировано право собственности. «К сожалению, украинское законодательство не содержит механизмов, которые бы страховали эти риски», — отметил г-н Трипульский. Из довольно простых механизмов, успешно апробированных в других странах, он выделил фонд гарантирования вкладов инвесторов, деятельность страховых компаний. При работе с инвесторами в ЮКК «Де-Юре» используют такие инструменты, как система контролируемых вкладов.

На земельных вопросах оборота недвижимости остановился старший партнер ЮФ TOTUM Юрий Хапко. Он подчеркнул, что увеличение фискальной нагрузки на пользование землей направлено на формирование эффективного собственника этой земли. Землеустроительная документация, по его словам, при трансформациях с недвижимостью неразрывно связана с градостроительной документацией. Г-н Хапко отметил, что государство побуждает бизнес приводить в порядок свои документы, но при этом не совсем корректно себя ведет. Он призвал рынок активнее использовать механизм Объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) (предусмотрена льгота 0,01 % по коэффициенту земельного налога). Да, правительством не принят акт, регулирующий применение этого механизма, но есть уже около двух десятков решений органов местного самоуправления о передаче земельных участков ОСМД в городе Киеве. Это уменьшает нагрузку на девелоперов после реализации проекта.

Исполнительный директор Конфедерации строителей Украины Виталий Грусевич акцентировал внимание на том, что для любого инвестора ключевыми являются два вопроса: верховенство права и равенство перед законом — вопросы, решением которых наша страна, к сожалению, похвастаться не может. Но основными инвесторами жилищной недвижимости выступают физические лица, а если речь идет об инфраструктурных объектах, то это налогоплательщики.

В числе новых форматов девелопмента начальник юридического департамента ООО «СИТИ КЭПИТАЛ ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» Карен Григорян выделил коворкинг, маркеты pop-up, проведение фестивалей, ярмарок. К примеру, такой формат, как коворкинг, предусматривался для IT-компаний, но в результате оказалось, что IT-компаний не так уж и много. За мелкими арендаторами пришли крупные, которые просто хотят чувствовать себя в офисе комфортно.

На рисках собственника недвижимости внимание сосредоточила директор юридического департамента ООО «Солум» Алена Померко. В нашей стране, увы, наличие документа на объект недвижимости не всегда означает, что собственник может ею пользоваться и в дальнейшем монетизировать. Помимо регистрации права собственности нужно учитывать еще и доступ к коммуникациям. Также г-жа Померко рассказала об особенностях института нотариата в Украине.

В завершение сессии заместитель председателя правления банка «ГЛОБУС» Елена Дмитриева проанализировала текущее состояние и перспективы ипотечного кредитования в Украине. Бытует мнение, что ипотечного кредитования в Украине нет. Но это не так. По словам спикера, в 2017 году количество ипотечных договоров увеличилось на 24 %. С начала 2018 года отмечается рост ипотечных портфелей банков впервые после кризиса 2014 года. За весь прошлый год банки выдали новых ипотечных кредитов на сумму 1,48 млрд грн (+62 %). В числе преград развития ипотечного кредитования — высокая стоимость существующей ресурсной базы и, как следствие, высокие процентные ставки банков по кредитам (20–25 % годовых), отсутствие источников долгосрочных ресурсов для финансирования ипотеки, недостаточная защита прав кредитора.

Есть ли интерес украинских инвесторов к зарубежной недвижимости? На этот вопрос ответила Оксана Крыжановская, проанализировав экономические, политические и юридические факторы, формирующие желание украинских инвесторов инвестировать в иностранную недвижимость. В какие страны инвестируют наши соотечественники и почему? Наиболее привлекательны Испания (хотя сейчас интерес к этой стране уменьшается ввиду высокой плотности застройки), Болгария, Кипр, страны Прибалтики и остров Крит. Греция, по словам спикера, лучшее место для инвестиций в Европе, а остров Крит — инвестиционная гавань, обеспечивающая лучший в Европе прирост капитала.

Быть в тренде

Актуальные тенденции в сфере градостроительства и коммерческого оборота недвижимости обсуждали Сергей Шевченко, директор департамента нормативно-правового обеспечения Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) Украины, Наталья Кушнирук, старший юрист МЮФ CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang, Евгений Леськив, основатель и управляющий партнер «КиевБудДевелопмент» (KBD), Ольга Мыцык, заместитель директора юридического департамента ООО «ЭКО», Владимир Копоть, директор ООО «Монитор Эстейт», Татьяна Климук, руководитель юридического департамента (по работе с нерезидентами) Arricano Real Estate PLC. Модерировал дискуссию Роман Пожоджук, ­руководитель практики недвижимости и строительства АФ «Грамацкий и Партнеры».

«Рынок недвижимости находится в состоянии трансформационных изменений. Прежде всего это связано с развитием рынка и увеличением количества объектов строительства как коммерческой, так и жилой недвижимости. Стремительный рост приводит к перенасыщению рынка и создает несоответствие спроса и предложения. В таких реалиях застройщикам приходится быть более изощренным, чтобы оставаться конкурентоспособными. А инвесторы получают больше шансов на приобретение лучшего продукта по меньшей цене», — очертил тренды Роман Пожоджук.

Сергей Шевченко рассказал о платформе «Прозора ДАБІ» — открытой системе рассмотрения разрешительных документов в строительстве. Среди преимуществ этой системы он отметил возможности эффективного мониторинга всех этапов прохождения документов, устранение возможных злоупотреблений со стороны должностных лиц, предотвращение коррупционных рисков. Представитель ГАСИ Украины также прокомментировал некоторые аспекты «строительной амнистии-2018». В рамках четвертой волны амнистии граждане получили возможность узаконить индивидуальные жилые, ­садовые, дачные дома, хозяйственные строения и сооружения, а малый бизнес — объекты сельскохозяйственного назначения.

Выступление Натальи Кушнирук было посвящено особенностям структурирования и строительства объектов недвижимости с точки зрения иностранного инвестора. Ознакомив с порядком заключения соглашений с иностранным инвестором, г-жа Кушнирук детально проанализировала вопросы, связанные с проведением юридического аудита разных трансакций. Она также прокомментировала проблемные вопросы, которые могут оказать существенное влияние на реализацию инвестиционного проекта, и нюансы подготовки и заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости.

Евгений Леськив говорил о перспективах и подводных камнях девелопмента элитного жилья в столице. Он, в частности, сосредоточился на задачах, которые необходимо решать на каждом этапе реализации проекта: от возникновения идеи до начала эксплуатации объекта. А комментируя ситуацию на рынке элитной недвижимости в целом, докладчик отметил, что этот сегмент развивается, хотя и не такими быстрыми темпами, как раньше. При этом клиент стал максимально требовательным ко всем нюансам, которые могут возникнуть как на этапе строительства, так и в ходе эксплуатации объектов недвижимости.

Ольга Мыцык представила участникам форума практические аспекты аренды торговых площадей. В начале своего выступления она проанализировала нюансы проведения юридического due diligence объекта аренды, выделив при этом зоны потенциальных конфликтов: особое внимание следует уделить проверке правоустанавливающих документов, регистрации права собственности, проверке объекта на наличие текущих арендаторов и установлению полномочий представителя арендодателя на заключение договора аренды. Далее г-жа Мыцык рассказала о возможных компромиссных решениях и форматах описания в договоре объекта и указания цели аренды, сроков, размера и порядка уплаты арендной платы, а также установления преимущественных прав и условий расторжения договора. «В договоре аренды следует дать точные характеристики имущества, передаваемого в аренду в соответствии с правоустанавливающими документами, предусмотреть возможность арендодателя проводить проверки в согласованное с арендатором время, а также предусмотреть положения об ответственности арендатора за использование имущества не по целевому назначению: от штрафных санкций до досрочного расторжения договора и возмещения убытков, необходимо прописать конкретные ситуации, которые станут основанием изменения арендной платы. На случай отказа стороны подписать изменения к договору об арендной плате следует предусмотреть штрафную санкцию или возможность расторжения договора», — рекомендовала Ольга Мыцык.

Владимир Копоть свой доклад посвятил особенностям проведения комплексного юридического аудита объектов недвижимости. Его Case study касался оценки новостроек. Эксперт посоветовал использовать данные из открытых реестров, публичную информацию, которую можно найти в сети интернет, и другие данные — все это в конечном итоге влияет на суть и цену соглашения, будь то договор купли-продажи или аренды.

В завершение профильной сессии выступила Татьяна Климук. Тема ее доклада — «Объекты коммерческой недвижимости как предмет обеспечения в банковском кредитовании — взгляд заемщика. Зоны для договоренностей с банком». Докладчик рассказала о компромиссных решениях при оценке объекта недвижимости и страховании, балансе интересов заемщика и банка в вопросах управления коммерческой недвижимостью, переданной в ипотеку, а также о критических условиях контроля над объектом, включая очередность обращения взыскания на предмет ипотеки и корпоративные права.

Правовые позиции

На завершающей сессии Legal Real Estate Forum, модератором которой выступил Сергей Шкляр, партнер-основатель АО Arzinger, участники обсуждали вопросы урегулирования конфликтов в данной сфере.

Юрий Чумак, судья-спикер Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда (ВС), презентовал практику разрешения споров, возникающих из земельных отношений. Он, в частности, рассказал о подходах к разграничению юрисдикции в делах об обжаловании решений органов местного самоуправления по земельным вопросам. Так, Большая Палата ВС пришла к заключению, что решения об определении нормативной оценки земель относятся к административным спорам. В то же время обжалование извлечения управления Госгеокадастра должно осуществляться в порядке гражданского судопроизводства. Также в порядке гражданского судопроизводства рассматриваются споры, возникающие из земельных отношений, если предмет таких споров непосредственно касается прав и обязанностей физических лиц, но не связан с хозяйственной деятельностью. Г-н Чумак также ознакомил с практикой разрешения споров относительно аренды земли, перехода прав на землю, использования земельных участков без надлежащих правоустанавливающих документов.

О «праве недвижимости» нового Верховного Суда говорил Владислав Кисиль, председатель комитета по вопросам права Украинского клуба недвижимости. Он детально проанализировал правовые позиции ВС, касающиеся применения исковой давности к виндикационным требованиям. «Коллегия судей соглашается с отказом в удовлетворении исковых требований об истребовании спорного помещения из чужого незаконного владения именно в связи с истечением исковой давности», — процитировал г-н Кисиль правовую позицию ВС, изложенную в постановлении от 15 мая с.г. по делу № 916/2073/17, подчеркнув, что, по его мнению, исковая давность должна применяться, поскольку такой подход стабилизирует оборот недвижимости.

Александра Федотова, партнер АО ADER HABER, сделала обзор актуальной судебной практики, в частности, по делам о внесудебном взыскании на предмет ипотеки, а также рассказала о правовой позиции относительно двойного взыскания. В продолжение своего выступления г-жа Федотова привела примеры различных судебных решений о признании договоров ипотеки недействительными и прекращении ипотеки.

Практическая сторона защиты интересов собственника в сфере государственной регистрации прав на недвижимость была освещена в докладе Романа Антонива, старшего юриста киевского офиса АФ «Династия». Проанализировав меры, предпринятые для предотвращения нарушений принципа территориальности в ходе совершения регистрационных действий, докладчик отметил, что технически такая возможность сохраняется до сих пор. Он также ознакомил с существующей практикой привлечения регистраторов к ответственности. Отдельно г-н Антонив рассмотрел меры, которые могут быть предприняты собственниками для защиты своих прав, включая административное и судебное обжалование регистрационных действий.

Юрий Горда, старший юрист АФ «Грамацкий и Партнеры», сосредоточился на актуальных проблемах земельных споров с участием органов прокуратуры, сделав акцент на защите прав и интересов инвесторов. Типичными примерами таких дел докладчик назвал споры о признании недействительными распоряжений местных властей об утверждении проекта землеустройства относительно отвода земельных участков, предоставления земельных участков в аренду, признания договоров аренды недействительными или истребования земельных участков из незаконного владения в пользу государства. Докладчик предоставил практические рекомендации, как следует действовать в случае получения соответствующего иска, и ознакомил участников форума со сформировавшейся судебной практикой.

В завершение сессии и всего форума выступила Наталия Наумец, генеральный директор ООО «Консультационный центр недвижимости, оценки и права». Она рассказала о мошеннических схемах на рынке недвижимости и некоторых юридических нюансах, потенциально содержащих риски, дав ряд практических советов, как не утратить право собственности.

Прямая речь

Высокая планка

Эрнест ГРАМАЦКИЙ,
президент АФ «Грамацкий и Партнеры»

Не могу не отметить актуальность тематики мероприятия, что ярко проявилось в ожесточенных дискуссиях как между спикерами в ходе сессий, так и между участниками во время кофе-брейков. Особенно интересно было наблюдать за спорами юридических консультантов по вопросам недвижимости с судьей Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда Юрием Чумаком относительно последней судебной практики, касающейся ипотеки, защиты права собственности, земельных правоотношений. Несмотря на то что г-н Чумак был в явном меньшинстве, он показал стойкость характера и представил интересные взгляды на ряд вопросов. Думаю, в будущем есть смысл расширять форум в части практики судебных споров, поскольку это очень больная тема для многих клиентов.

Также нужно обратить внимание, насколько большой процент среди спикеров составляли представители девелоперского бизнеса. Темы, которые обсуждались на первым круглом столе с руководителями Seven Hills International Developers, корпорации «Укрбуд», Arricano Real Estate PLC и City Capital Group, были так интересны аудитории, что после его окончания не покидало чувство недосказанности и желание продолжить дискуссию о перспективах и тенденциях рынка недвижимости.

Отдельно хочу отметить и поблагодарить моего друга, президента холдинга UIH Марка Гинзбурга, который провел мастер-класс относительно возможности продажи недвижимости за криптовалюту и перспектив внедрения технологии блокчейн с целью усовершенствования регулирования Real Estate.

В целом Legal Real Estate Forum показал, что сегодня юридическое сообщество нуждается в открытом диалоге с бизнесом, представителями государственной власти. Уверен: это не последний форум, который мы провели с «Юридической практикой». В этом году была задана очень высокая планка, и мы будем двигаться только вверх в будущем.

МАСТЕР-КЛАСС

Правда, не PR

Продажа квартиры за криптовалюту — первая в мире продажа объекта недвижимости с использованием полного цикла технологии блокчейн и смарт-контракта. Так определил легендарную сделку, которая состоялась в сентябре прошлого года, один из участников процесса, президент холдинга UIH Марк Гинзбург, выступивший с мастер-классом «Продажа квартиры за криптовалюту: правда или PR?».

Именно смарт-контракт на платформе Ethereum, по его словам, обеспечил революционный прорыв и проложил путь в будущее. По мнению спикера, в ближайшие пять-семь лет 90 % сделок будут проводиться именно таким способом, и нет объективных факторов, которые бы этому препятствовали. «Главным действующим лицом на рынке недвижимости будут не юристы, банкиры, финансисты, риелторы, регистраторы или нотариусы, а чат-боты», — убежден он. Г-н Гинзбург прогнозирует, что профессии риелтора, нотариуса и регистратора уйдут в небытие. Эти изменения неизбежны.

Что касается самой сделки, то был применен договор мены. И да, налоги были уплачены, уточнил спикер. Марк Гинзбург выступил продавцом квартиры площадью 60 м² не в самом престижном районе Киева. Покупателем стал учредитель интернет-издания TechCrunch Майкл Аррингтон — человек-легенда для всего криптомира. Репутационные риски для него были несоразмерны со стоимостью самой квартиры.

«Сфера недвижимости — одна из основных сфер, драйвером которой является технология на основе децентрализованных платформ. Это уже происходит», — резюмировал г-н Гинзбург.