В настоящее время среди юристов бытует мнение, что по истечении срока действия договора аренды, заключенного между субъектами хозяйствования, у арендодателя отсутствуют правовые основания для взыскания с арендатора именно арендной платы за все время дальнейшего фактического использования им объекта аренды. По их мнению, в данном случае арендодателю следует обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании с арендатора убытков в виде упущенной выгоды.

Однако, на мой взгляд, такое утверждение является ошибочным, что подтверждается выводами Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) и Верховного Суда Украины (ВСУ).

Итак, для начала рассмотрим решение данного вопроса на примере постановления ВХСУ от 19 июня 2008 года по делу № 36/225.

Суть спора заключалась в следующем: 20 февраля 2006 года между арендодателем и арендатором был заключен договор найма (аренды) имущества (договор) со сроком действия до 20 января 2007 года, по которому наймодатель передал объект аренды нанимателю в срочное платное пользование. По истечении срока действия договора арендатор отказался подписывать акт приема-передачи о возврате спорного имущества, продолжал безосновательно владеть указанным имуществом и не платил за фактическое пользование им.

Арендодатель обратился в хозяйственный суд с иском о взыскании с арендатора основного долга с учетом индекса инфляции, 3 % годовых, пени и убытков, мотивируя свои исковые требования тем, что арендатор, в нарушение условий договора найма (аренды) имущества, не выполнил взятых на себя обязательств по арендной плате, в том числе возникших по истечении срока действия договора аренды.

Решениями первой и апелляционной инстанций, оставленными без изменений ВХСУ, исковые требования арендодателя были удовлетворены частично: с арендатора взысканы все заявленные требования, кроме убытков.

При этом хозяйственные суды исходили из следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 762 Гражданского кодекса Украины (ГК) за пользование ­имуществом с нанимателя взыскивается плата, размер которой устанавливается ­договором найма.

Согласно части 2 статьи 785 Гражданского кодекса, если ­наниматель не ­выполняет обязанности по возвращению вещи, наймодатель имеет право требовать от него уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.

В соответствии со статьей 193 Хозяй­ственного кодекса Украины субъекты хозяйствования и другие участники хозяйственных отношений должны выполнять свои обязательства надлежащим образом в соответствии с законом, другими правовыми актами, договором, а при отсутствии конкретных требований относительно выполнения обязательства — в соответствии с требованиями, которые в определенных условиях обычно предъявляются.

Согласно статьям 526, 629 ГК, обязательство должно выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Договор является обязательным для выполнения сторонами.

Статьей 625 ГК предусмотрено, что должник, просрочивший выполнение денежного обязательства, по требованию кредитора обязан уплатить сумму долга с учетом установленного индекса инфляции за все время просрочки, а также 3 % годовых от просроченной суммы, если иной размер процентов не установлен договором или законом.

Учитывая указанное, хозяйственные суды правомерно сделали вывод, что окончание срока действия договора аренды не избавляет арендатора от обязанности осуществлять оплату не возвращенного своевременно арендодателю имущества, поэтому ссылки ответчика на отсутствие оснований для начисления арендной платы по окончании срока действия договора 20 января 2007 года были отклонены. Учитывая тот факт, что ответчик не оплатил за фактическое пользование имуществом с мая 2006 года по ноябрь 2007 года, доказательств в порядке статьи 33 Хозяйственного процессуального кодекса Украины по опровержению указанного обстоятельства не предоставил, с него подлежит взысканию сумма основного долга с учетом установленного индекса инфляции, 3 % годовых и пени.

В отношении требований арендодателя о взыскании с арендатора убытков хозяйственные суды указали следующее.

«В соответствии со статьей 22 ГК лицо, которому причинены убытки в результате нарушения его гражданского права, имеет право на их возмещение.

Убытками, в частности, являются доходы, которые лицо могло бы реально получить при обычных обстоятельствах, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 части 2 статьи 22 ГК).

Учитывая то, что истцом не предоставлены суду доказательства заключения договоров аренды помещения с какими-либо юридическими лицами, а также доказательства их отказа от этих договоров в связи с невозможностью получить объект аренды, установлено отсутствие оснований считать, что истцом были понесены убытки в виде упущенной выгоды».

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение и в постановлении ВХСУ от 26 июня 2007 года по делу № 36/75.

Как видим, суды удовлетворяют исковые требования арендодателей и взыскивают с арендаторов за все время пользования имуществом после окончания срока действия договора именно арендную плату, а также инфляционные, пеню и 3 % годовых. Кстати, следует отметить, что одновременно с этим суды удовлетворяют также и исковые требования о взыскании неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки (часть 2 статьи 785 ГК).

Что касается взыскания убытков в виде упущенной выгоды, т.е. доходов, которые, по мнению арендодателя, он получил бы, если бы сдал другому арендатору свое помещение, то в данном случае истцу необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 22 ГК убытками являются потери, понесенные лицом в связи с уничтожением или повреждением вещи, а также расходы, которые лицо понесло или должно понести для восстановления своего нарушенного права (реальные убытки), доходы, которые лицо могло бы реально получить при обычных обстоятельствах, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Таким образом, в виде упущенной выгоды возмещаются только те убытки, которые могли быть реально получены при надлежащем выполнении обязательства.

Вместе с тем сумма убытков, которую просит взыскать арендодатель, обосновывается условным предположением о возможности получения им прибыли в результате случайного стечения обстоятельств.

Взыскивая указанную сумму убытков, суды должны учитывать, что при таких обстоятельствах наличие теоретического обоснования возможности получения прибыли еще не является основанием для ее взыскания. Взыскание убытков в виде упущенной выгоды является одним из видов гражданско-правовой ответственности. Для применения такой меры ответственности необходимо наличие всех элементов состава гражданского правонарушения, а именно: противоправного поведения, убытков, причинно-следственной связи между противоправным поведением должника и убытками, вины. При отсутствии хотя бы одного из этих элементов гражданская ответственность не наступает.

Заявляя соответствующие исковые требования, арендодатель должен доказать, что противоправным поведением арендатора ему были причинены убытки, в чем заключается противоправное поведение арендатора, причинную связь между таким поведением и убытками.

Указанная правовая позиция нашла свое отображение в постановлении ВСУ от 11 марта 2008 года. На этих основаниях в процессе кассационного пересмотра постановления ВХСУ от 20 декабря 2007 года по делу № 30/146-07-4216 ВСУ были отменены все предыдущие решения в части взыскания с арендатора убытков, а дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Учитывая сказанное, можно сделать вывод, что в настоящее время в этом вопросе поставлена окончательная точка благодаря устоявшейся судебной практике.

Надеюсь, приведенная информация поможет субъектам хозяйствования избежать недоразумений в вопросах, касающихся взыскания с арендатора арендной платы и убытков за фактическое пользование объектом аренды по истечении действия договора.

ДИДЕНКО Роман — начальник правового управления АООТ «Концерн «Весна», г. Днепропетровск