Жилищные права граждан нередко входят в конфликт с долговыми обязательствами, взятыми при оформлении ипотечного кредита. Особенно острым вопрос был в период еще первого кризиса 2009 года и остается актуальным сейчас. Так, с одной стороны, ипотекодержатель может просить об исполнении обязательства путем наложения взыскания на предмет ипотеки, например, при вступлении в права как собственник. С другой — закон запрещает выселять людей на улицу. Точки в спорных вопросах выселения граждан из залогового жилья расставил Верховный Суд Украины (ВСУ). Соответствующие выводы сделала Судебная палата по гражданским делам ВСУ в постановлении от 3 февраля 2016 года по делу № 6-1449цс15 по иску банка к гр-ке З. и гр-ну Ж. об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Согласно обстоятельствам дела, ответчики получили кредит в размере 150 тыс. долл. США под 13 % годовых с конечным сроком возврата до 21 ноября 2021 года, в обеспечение которого было передано принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество — дом. Ссылаясь на неисполнение гр-кой З. обязательств по кредитному договору, в результате чего образовалась задолженность в размере 216 799,97 долл. США (1 732 882,16 грн), а также на право банка на основании статьи 33 Закона Украины «Об ипотеке» удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки, банк просил суд обратить взыскание на предмет ипотеки — дом — путем признания права собственности на него за банком, прекратить право собственности ответчиков на этот дом и выселить их вместе со всеми жильцами, которые в нем проживают, истребовав при этом правоустанавливающие документы на дом.

Решением Свалявского районного суда Закарпатской области от 26 мая 2014 года исковые требования удовлетворены в части обращения взыскания на предмет ипотеки путем передачи права собственности на дом банку, признания за банком права собственности на указанный дом, прекращения права собственности ответчиков и выселения их из спорного дома. Решением Апелляционного суда Закарпатской области от 18 сентября 2014 года решение районного суда отменено, в удовлетворении иска банка отказано. Но уже определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) от 20 мая 2015 года решение Апелляционного суда Закарпатской области отменено, а решение Свалявского районного суда Закарпатской области от 26 мая 2014 года оставлено без изменений. Суд исходил из того, что, согласно части 2 статьи 39 и части 1 статьи 40 Закона Украины «Об ипотеке», а также статьи 109 Жилищного кодекса (ЖК) Украинской ССР, обращение взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение является основанием для выселения всех жильцов.

Обращаясь в ВСУ с заявлением о пересмотре постановления ВССУ, ответчики ссылались на неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, а именно — статьи 40 Закона Украины «Об ипотеке» и статьи 109 ЖК, что повлекло принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.

Решая вопрос об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции норм материального права, Судебная палата по гражданским делам ВСУ исходила из следующего.

Согласно части 1 статьи 575 Гражданского кодекса (ГК) Украины и статьи 1 Закона Украины «Об ипотеке», ипотека как разновидность залога, предметом которого является недвижимое имущество, представляет собой вид обеспечения исполнения обязательства, по которому ипотекодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, предусмотренном настоящим Законом. Как следует из предписаний статьи 589 ГК Украины и части 1 статьи 33 Закона Украины «Об ипотеке», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки. Право ипотекодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки также возникает на основаниях, установленных статьей 12 настоящего Закона.

Общее правило об обращении взыскания на предмет залога (ипотеки) закреплено в статье 590 ГК Украины и предусматривает возможность такого обращения на основании решения суда в принудительном порядке, если иное не установлено договором или законом. Согласно части 3 статьи 33 Закона Украины «Об ипотеке», обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или договора об удовлетворении требований ипотекодержателя. Обращение взыскания на предмет ипотеки на основании решения суда осуществляется в соответствии со статьей 39 Закона Украины «Об ипотеке». Ее нормами установлено, что в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки одновременно суд по заявлению ипотекодержателя выносит решение о выселении жильцов при наличии оснований, предусмотренных законом, если предметом ипотеки является жилой дом или жилое помещение. Согласно части 1 статьи 40 Закона Украины «Об ипотеке», обращение взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение является основанием для выселения всех жильцов за исключением нанимателей и членов их семей.

В то же время нормой закона, устанавливающей порядок выселения из занимаемого жилого помещения, является статья 109 ЖК, часть 1 которой предусматривает основания выселения, а часть 3 — порядок выселения граждан.

ВСУ отмечает, что в соответствии с частью 2 статьи 40 Закона Украины «Об ипотеке» и частью 3 статьи 109 ЖК после принятия решения об обращении взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение путем внесудебного урегулирования на основании договора все жильцы обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового собственника добровольно освободить жилой дом или жилое помещение в течение одного месяца со дня получения этого требования. Если жильцы не освобождают жилой дом или жилое помещение в установленный или иной согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.

При этом частью 2 статьи 109 ЖК предусмотрено, что гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое постоянное жилое помещение за исключением выселения граждан при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кредита (займа) банка или другого лица, возвращение которого обеспечено ипотекой соответствующего жилого помещения. Такое жилое помещение должно быть указано в решении суда. Отсутствие постоянного жилого помещения, которое должно быть предоставлено лицу одновременно с выселением, служит основанием для отказа в удовлетворении иска о выселении.

ВСУ отмечает, что в соответствии с частью 2 статьи 109 ЖК невозможно выселить граждан без предоставления другого жилья. Исключение допускается только в случае обращения взыскания на жилое помещение, приобретенное за счет кредита, возврат которого обеспечен ипотекой этого же жилого помещения. Выселение граждан из ипотечного имущества, приобретенного за счет кредитных средств, является основанием для предоставления этим гражданам жилых помещений из фондов жилья для временного проживания согласно части 4 статьи 109 ЖК.

Поскольку в настоящем деле дом, который был предметом ипотеки, приобретен ответчиками не за счет полученного кредита, ВСУ резюмировал, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о наличии оснований для выселения гр-ки З. и гр-на Ж. без предоставления им другого постоянного жилого помещения. На этом основании ВСУ принятые по делу судебные решения судов первой и кассационной инстанции в части выселения ответчиков отменил с принятием в этой части нового решения — об отказе в иске.